唐曉丹

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）市場環(huán)境競爭更加激烈

隨著我國市場經(jīng)濟發(fā)展進程的不斷推進，經(jīng)濟全球化趨勢日益加強，我國國內(nèi)市場與國際市場逐步接軌，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了前所未有的機遇；同時也促使房地產(chǎn)市場環(huán)境競爭更加激烈，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著更多的挑戰(zhàn)和困難。在以往傳統(tǒng)的經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，其主要采用粗放式的發(fā)展方式；而在經(jīng)濟新常態(tài)背景之下，這一發(fā)展方式已不再適用于現(xiàn)代企業(yè)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)營管理水平。面對日益復(fù)雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場競爭的優(yōu)勝劣汰法則，調(diào)整企業(yè)發(fā)展方式，更新財務(wù)管理的理念和措施，實現(xiàn)財務(wù)核算向財務(wù)管理方向轉(zhuǎn)型，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，以便為提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力提供條件。

（二）業(yè)務(wù)多元化發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要投入大量的資金和人力，一旦企業(yè)的資金鏈條發(fā)生斷裂，將會直接影響到企業(yè)日常經(jīng)營管理工作的順利開展，更有甚者會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)不僅從事項目開發(fā)，同時拓寬了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運營、物業(yè)管理及旅游文化產(chǎn)業(yè)項目等業(yè)務(wù)范圍，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢。因此企業(yè)的財務(wù)管理工作內(nèi)容日益增多，財務(wù)管理也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展。加之我國政策和法律法規(guī)不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資活動和土地購買工作過程中面臨的問題日益復(fù)雜，財務(wù)管理工作難度提高。

（三）盈利方式改變

在傳統(tǒng)的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)憑借土地增值實現(xiàn)盈利。隨著我國房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度不斷加強，土地資源購置成本不斷抬升，房地產(chǎn)行業(yè)難以再憑借土地增值實現(xiàn)盈利，其盈利發(fā)展方式將由土地增值向差異化和精細化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。企業(yè)需要根據(jù)市場的實際需求不斷調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)差異化競爭，并對內(nèi)部經(jīng)營管理工作開展精細化的經(jīng)營管理，降低企業(yè)的運營管理成本，轉(zhuǎn)變原來傳統(tǒng)的發(fā)展模式，進而提高企業(yè)的盈利方式。因此，企業(yè)財務(wù)管理需要根據(jù)盈利方式的改變進行相應(yīng)的調(diào)整轉(zhuǎn)型，以便為提高企業(yè)的綜合管理能力和競爭力奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作中存在的問題

（一）忽視了事前預(yù)測的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)為了提高企業(yè)的利潤率，追求“短、平、快”，往往將財務(wù)管理工作的重心主要放在會計核算與資金管理等方面，忽視了財務(wù)預(yù)算管理工作的作用，導(dǎo)致企業(yè)在開展經(jīng)營管理決策工作時缺少必要的財務(wù)信息數(shù)據(jù)支持，因此財務(wù)管理工作難以為企業(yè)的日常經(jīng)營管理和戰(zhàn)略目標(biāo)制定提供必要的依據(jù)。

（二）缺乏完善的財務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理工作缺少完善的財務(wù)管理制度作為指導(dǎo)。部分房地產(chǎn)企業(yè)主要將精力集中于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)和運營銷售工作中，沒有根據(jù)企業(yè)的實際財務(wù)管理工作的要求開展相關(guān)的制度建設(shè)，財務(wù)管理工作缺少必要的監(jiān)督管理機制。企業(yè)沒有根據(jù)企業(yè)未來戰(zhàn)略規(guī)劃優(yōu)化財務(wù)制度，僅僅沿用傳統(tǒng)財務(wù)管理方式下的管理制度，導(dǎo)致財務(wù)管理工作缺少科學(xué)化的制度保障。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理制度的落實和執(zhí)行方面存在不足，財務(wù)管理工作形式化和表面化問題嚴重。由于房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)財務(wù)管理工作的要求構(gòu)建完善的監(jiān)督機制，導(dǎo)致部分企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量較差，財務(wù)管理制度的執(zhí)行效果不達預(yù)期，影響企業(yè)的財務(wù)管理轉(zhuǎn)型工作的順利開展。

（三）財務(wù)風(fēng)險防控機制不健全，機構(gòu)設(shè)置冗余

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險防控方面存在著信息不對稱問題，沒有根據(jù)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)狀況構(gòu)建完善的風(fēng)險防控機制。企業(yè)需要根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求編制財務(wù)報表，但是財務(wù)報表對企業(yè)內(nèi)部管理工作的作用有限，無法反映企業(yè)目前已銷售的房產(chǎn)可實現(xiàn)的經(jīng)營效益，企業(yè)難以根據(jù)財務(wù)報表的數(shù)據(jù)詳盡了解企業(yè)的實際業(yè)務(wù)狀況，在經(jīng)營管理工作中并不能有效識別財務(wù)風(fēng)險。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式呈現(xiàn)粗放式的發(fā)展特點，在會計核算管理工作中存在重疊設(shè)置機構(gòu)等問題，權(quán)責(zé)不明確造成機構(gòu)之間扯皮現(xiàn)象時常出現(xiàn)，影響到企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的運行效率，不利于企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通和銜接，企業(yè)管理成本增加，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量。

三、推進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型的措施

（一）開展全面預(yù)算管理，強化財務(wù)管理的預(yù)測

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境是復(fù)雜多變的，因此企業(yè)要想獲得穩(wěn)定長遠的發(fā)展，首先就要開展全面預(yù)算管理工作，強化財務(wù)管理的預(yù)測，分析企業(yè)在日常經(jīng)營管理工作過程中面臨的不確定性因素；根據(jù)項目經(jīng)營管理的特點了解各項因素的發(fā)生概率，并根據(jù)項目的實際情況構(gòu)建財務(wù)管理模式，強化財務(wù)管理的預(yù)測能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理轉(zhuǎn)型要重視全面預(yù)算管理的重要性，要積極運用預(yù)算管理工作對日常經(jīng)營管理的約束和指導(dǎo)，并根據(jù)全面預(yù)算管理的要求制定預(yù)算管理方案；企業(yè)應(yīng)該要求各個部門根據(jù)項目的實際情況制定預(yù)算管理方案，并以此為基礎(chǔ)形成房地產(chǎn)企業(yè)的年度預(yù)算，以便為房地產(chǎn)企業(yè)開展年度決算和項目決算提供必要的依據(jù)。其次，在日常的經(jīng)營管理活動中，企業(yè)應(yīng)將全面預(yù)算落實執(zhí)行到位，定期分析實際經(jīng)營情況與預(yù)算的偏差并進行有效管控。

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營和項目開發(fā)建設(shè)過程中，要及時了解國家的相關(guān)政策和法律法規(guī)，根據(jù)國家政策的變動及時調(diào)整財務(wù)管理方式，提高稅收籌劃工作的質(zhì)量；對國家政策及市場變化等各種原因可能引起對銷售價格、項目投資額、現(xiàn)金流量的影響，應(yīng)及時進行綜合評估和調(diào)研，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建投資收益測算模型，強化企業(yè)的財務(wù)管理預(yù)測。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理預(yù)測要實現(xiàn)動態(tài)化的管理，根據(jù)項目投資的真實情況動態(tài)測算經(jīng)濟增加值，以便為企業(yè)制定戰(zhàn)略發(fā)展決策提供真實可靠的財務(wù)依據(jù)。

（二）建立健全財務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型，就要建立健全財務(wù)管理制度，為財務(wù)轉(zhuǎn)型工作提供必要的制度保障。財務(wù)管理制度是企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)情況構(gòu)建財務(wù)管理制度，并根據(jù)業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展情況適當(dāng)調(diào)整制度范圍，提高企業(yè)財務(wù)管理工作的合規(guī)性和科學(xué)性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要重視財務(wù)管理制度的執(zhí)行效率，將財務(wù)管理制度落實到相關(guān)的部門，可以將財務(wù)管理制度的執(zhí)行效果納入部門的績效考核體系之中，完善績效考核指標(biāo)，提高各個部門對財務(wù)管理制度的執(zhí)行效率，以便順利落實財務(wù)管理制度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要重視財務(wù)管理監(jiān)督機制的優(yōu)化，要根據(jù)財務(wù)管理制度的要求優(yōu)化監(jiān)督管理機制，明確監(jiān)督管理工作的權(quán)責(zé)，提高監(jiān)督和評價工作的質(zhì)量，降低企業(yè)內(nèi)部因制度執(zhí)行不規(guī)范導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險發(fā)生的概率。

（三）優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險防控機制，提高機構(gòu)設(shè)置的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)要重視財務(wù)風(fēng)險防控機制的作用，不僅要重視財務(wù)報表等外部會計信息的真實性和有效性；同時要重視內(nèi)部財務(wù)信息的客觀性，實現(xiàn)內(nèi)部財務(wù)信息的有效溝通和傳遞，為企業(yè)開展日常經(jīng)營管理和戰(zhàn)略發(fā)展決策提供必要的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險防控機制，完善管理會計報告體系，可以積極構(gòu)建統(tǒng)一的財務(wù)信息管理平臺，實現(xiàn)財務(wù)信息在各個部門之間的傳遞，減少由于信息不對稱產(chǎn)生的風(fēng)險。同時，針對按會計準(zhǔn)則核算無法反映企業(yè)目前已銷售的房產(chǎn)可實現(xiàn)的經(jīng)營效益的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制內(nèi)部管理報表，按已實現(xiàn)的簽約面積計算可實現(xiàn)的收入、成本及利潤；按項目的銷售情況及投資情況動態(tài)更新項目的投資收益測算，疏通財務(wù)信息的溝通渠道，幫助業(yè)務(wù)信息及時向財務(wù)信息轉(zhuǎn)變，統(tǒng)一業(yè)務(wù)信息的口徑，實現(xiàn)業(yè)務(wù)信息和財務(wù)信息的融合。幫助企業(yè)真實了解實際的業(yè)務(wù)情況和經(jīng)營管理狀況，對財務(wù)預(yù)算執(zhí)行效果和成本效益進行客觀的評估，以便有效的識別業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中存在的財務(wù)風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)業(yè)務(wù)實際需求設(shè)置財務(wù)管理機構(gòu)，減少機構(gòu)設(shè)置冗余問題，將多余的機構(gòu)簡化，提高財務(wù)管理機構(gòu)的專業(yè)性，可以充分利用現(xiàn)代化的信息技術(shù)提高財務(wù)管理工作的效率；根據(jù)業(yè)務(wù)情況制定標(biāo)準(zhǔn)化的財務(wù)處理流程，以便提高企業(yè)的運行效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)運營管理工作的成本，進而為房地產(chǎn)企業(yè)的精細化管理提供條件。