忻慧雯

（上海汽車工業(yè)開發(fā)發(fā)展有限公司，上海 200042）

一般情況之下，房地產(chǎn)企業(yè)在其項目前期策劃階段進行價格定位時，使用的方法為競爭法及成本定價法。主要是由于其基本價格，由于本身價值及供需關(guān)系而決定，并不只考慮到所需要支付費用。本文探討了房地產(chǎn)項目前期策劃階段做好價格定位的規(guī)范化及系統(tǒng)化。

1 在前期策劃階段，人們對價格定位的態(tài)度

1.1 不夠重視價格定位工作

一部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商只認(rèn)為自己本身產(chǎn)品質(zhì)量好，最終售賣價格一定能夠更高。在這種情景下，開發(fā)商集中大量精力用于產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計升級，然而并沒有重視企業(yè)前期策劃階段的價格定位工作，而導(dǎo)致本身在確保建筑質(zhì)量的同時，企業(yè)本身無法獲取更高利潤。

1.2 只注重經(jīng)驗積累，不注重理論知識

這種問題往往出現(xiàn)于具備較為豐富施工經(jīng)驗的公司及開發(fā)商中，這一部分人員認(rèn)為憑借自身本身建設(shè)經(jīng)驗及定位方法，能夠做好整個房地產(chǎn)項目的定價工作。但是隨著如今人們對住房需求的日益增長，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展日益迅速，只憑借這種經(jīng)驗論的方式，無法緊跟市場發(fā)展態(tài)度，此時就需要房地產(chǎn)管理人員注重理論知識積累工作。

1.3 沒有做好市場分析

一部分房地產(chǎn)開發(fā)商在本身房地產(chǎn)項目前期策劃階段中，只看中項目本身質(zhì)量而沒有進行市場分析，這無疑會導(dǎo)致可怕后果。如果房地產(chǎn)開發(fā)商無法把握市場變化，市場策劃將無法達到良好效果，在整體房產(chǎn)項目中定位工作也是如此，只有以市場中同類項目價格作為定價參考，才能準(zhǔn)確把握市場價格及供需關(guān)系，而準(zhǔn)確做好前期策劃定價工作。

2 在房地產(chǎn)前期策劃階段，價格定位中出現(xiàn)的主要問題

2.1 競爭定價法出現(xiàn)的問題

在房產(chǎn)項目前期策劃階段，應(yīng)用競爭定向反而進行價格定位工作進行時，定價人員往往到市場中進行考察，實際分析市場競爭狀況及供需關(guān)系，結(jié)合市場中同類產(chǎn)品的市場價格定位作為基礎(chǔ)，并根據(jù)本身的經(jīng)營目標(biāo)以及項目質(zhì)量水平而制定價格。此時價格可以比競爭者略高或略低，雖然說利用該方法能夠在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)本身具備良好競爭策略，獲取更高經(jīng)濟效益。但是在應(yīng)用該方法過程中，房地產(chǎn)只看重項目本身的價格及本身企業(yè)所獲取經(jīng)濟利潤，而忽略了市場中供需關(guān)系對于價格定位的重要影響，導(dǎo)致項目雖然本身質(zhì)量達標(biāo)。

2.2 成本導(dǎo)向定位法存在問題

該定位方法由于其操作方法比較簡單，因此一般開發(fā)公司往往采用這種方式進行價格定位，但是由于不同的公司其本身管理體制及水平之間存在差異，也具備著不同的最終利潤率，也因此，即使是同一個項目的個案，其價格也可能存在較大差異，又因為在現(xiàn)實中，在房地產(chǎn)價格定位時主要需要考慮本身市場價格以及市場中的供需關(guān)系，而并不能夠只考慮到購房者需要支付的費用。此時。雖然說開發(fā)商投入更高的成本進入到項目開發(fā)過程中，但是最終卻不一定能夠提高房地產(chǎn)項目本身價格，應(yīng)用該方法時，只考慮到房地產(chǎn)開發(fā)商在此次項目售出過程中獲取利潤，而沒有考慮到市場中競爭因素、供需之間關(guān)系以及消費者利益，這就無法準(zhǔn)確判斷各項費用及成本。

3 實際價格定位策略

3.1 以成本角度進行分析

一部分研究人員認(rèn)為商品住宅房進行價格定位時，需要考慮到項目利潤、投入資金成本以及稅金等三個部分其中。資金成本包括了房屋施工過程中安裝工程費、土地費用、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入資金以及其余需要繳納的稅費等等。另一部分研究人員則認(rèn)為住宅理論價格確定是需要考慮的因素主要包括了建筑工程投入費用、繳納稅收費用、地價以及其余費用等共同組成；另一部分人員則認(rèn)為在住宅房地產(chǎn)項目價格確定是主要的，根據(jù)流通費用、生產(chǎn)成本、稅金及利潤4 個部分組成。

3.2 從供需角度進行分析

住宅房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部研究人員普遍認(rèn)為，在整個住宅房地產(chǎn)價格確定過程中，最為主要的影響因素在于市場中供給以及需求之間的關(guān)系，而其余的包括經(jīng)濟、行政、物理、心理、社會及國際在內(nèi)的多種因素，要么是影響供給關(guān)系，要么是影響市場需求關(guān)系，而這多種關(guān)系會直接作用于住宅房地產(chǎn)最終的價格確定上。那么哪一種因素會直接對于住宅房地產(chǎn)價格有一定影響，本節(jié)從定性以及定量的角度對于這原因進行分析，可以應(yīng)用可變參數(shù)模型，而定量分析我國房地產(chǎn)住宅市場中供需之間的關(guān)系。根據(jù)分析結(jié)果可以看出在整個住宅房地產(chǎn)供需關(guān)系判決過程中，有最重要影響的因素首先在于房屋購買者的收入彈性，之后是房屋本身價格，即在房屋購買過程中購買者獲取的利潤彈性。

3.3 從住宅價格形成機制角度進行分析

一般情況之下，住宅房地產(chǎn)在價格定位過程中，主要考慮到價格規(guī)律以及供需之間關(guān)系的影響。因為整體住宅房地產(chǎn)價格不僅僅能夠反映出商品本身價值，也能夠直接反映出該商品的市場供需關(guān)系。同時價格的確定在于住宅房地產(chǎn)市場中各類參加者而進行的博弈環(huán)節(jié)，主要在于地方政府房地產(chǎn)開發(fā)商以及房屋購買者之間的博弈。

4 結(jié)語

本文通過探究在住宅房地產(chǎn)項目前期策劃階段人們對于市場價格的定位以及在前期策劃中價格定位時出現(xiàn)的主要問題和之后的詳細定位策略進行探討，而意識到了做好前期策劃階段價格定位工作。