房愛芬

臨沂市住房保障中心 山東臨沂 276000

房屋鑒定檔案是人們根據(jù)力學(xué)和建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)，依據(jù)相關(guān)的鑒定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范和科學(xué)結(jié)論，借助檢測(cè)工具和儀器設(shè)備，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的材料、承載力和損壞原因等情況進(jìn)行檢測(cè)、計(jì)算、分析和論證，并給出結(jié)論的檔案。房屋安全檔案對(duì)房屋安全技術(shù)要領(lǐng)和操作規(guī)程有了檔案記載，在工作中解決了矛盾糾紛，維護(hù)雙方當(dāng)事人合法的權(quán)益。其檔案管理對(duì)房屋拆遷，安全管理及拆遷補(bǔ)償都具有重要意義。

隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活躍，房地產(chǎn)檔案內(nèi)容隨之完備、門類更加齊全，同時(shí)也面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。如何最大程度地搞好管理與利用，滿足社會(huì)不斷增長(zhǎng)的對(duì)檔案信息的需求，并及時(shí)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展服務(wù)，是新時(shí)期對(duì)我市房地產(chǎn)檔案管理部門的要求，也反映了今后房地產(chǎn)檔案工作的價(jià)值趨向。

1 房屋檔案的管理與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展緊密結(jié)合

（1）檔案數(shù)量大。臨沂市房產(chǎn)交易所依法管理全市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，辦理各類房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移審核登記手續(xù)、房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估確認(rèn)、征收各種稅費(fèi)、依法查處房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的違法行為，因此形成的檔案數(shù)量巨大，在內(nèi)容和形式上與其他檔案有著明顯的區(qū)別，其主要特點(diǎn)是政策性強(qiáng)、業(yè)務(wù)類型多、檔案要件多、出具的證明材料多。

（2）動(dòng)態(tài)性強(qiáng)。隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的日益發(fā)展，人民生活水平逐年提高，對(duì)住房的大小、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施等有了更高的要求。因此，房屋的買賣、拆遷、贈(zèng)與、繼承、交換等交易行為不斷發(fā)生，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活躍。房地產(chǎn)權(quán)屬在隨著產(chǎn)權(quán)人的變化而發(fā)生變更時(shí)，房地產(chǎn)檔案也處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性。

（3）利用率高。接待查檔及有效利用是房地產(chǎn)交易管理部門面向社會(huì)的窗口，也是檔案服務(wù)群眾的最主要渠道。房地產(chǎn)檔案的利用隨著房產(chǎn)交易的大量增加而日益頻繁，例如房屋確權(quán)的依據(jù)、房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估、差額營(yíng)業(yè)稅的繳納、為避免重復(fù)計(jì)征而調(diào)閱共維基金發(fā)票、為補(bǔ)全公有住房產(chǎn)權(quán)差價(jià)而查閱當(dāng)年的交易金額等等與交易息息相關(guān)的證明材料都需要調(diào)閱房地產(chǎn)原始檔案，其完整性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性不僅保證了房地產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，也保障了產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益。事實(shí)證明，在社會(huì)實(shí)踐中，房地產(chǎn)檔案一旦系統(tǒng)地進(jìn)入城市建設(shè)過程，就會(huì)轉(zhuǎn)變成直接的生產(chǎn)力，為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。

2 房地產(chǎn)檔案的管理與社會(huì)需求及群眾利益緊密結(jié)合

（1）產(chǎn)地產(chǎn)檔案是在房屋交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中形成、為產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)，涉及房產(chǎn)登記發(fā)證、稅費(fèi)征繳、交易評(píng)估、落實(shí)政策、司法仲裁、市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃建設(shè)、舊城改造、投資開發(fā)、拆遷還原、編史修志、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)等諸多方面。

近年來，由于城市化建設(shè)、重點(diǎn)工程建設(shè)和舊城改造進(jìn)一步加快，房屋產(chǎn)權(quán)變更、轉(zhuǎn)移數(shù)量越來越多，房產(chǎn)檔案整理的工作量隨之加大。房地產(chǎn)檔案利用館藏檔案和數(shù)據(jù)庫(kù)及時(shí)為建設(shè)部門提供各類原始資料、數(shù)字依據(jù)，既節(jié)省了不必要的資金投入，又能較快地給投資者以預(yù)測(cè)與決策服務(wù)，直接加快了工程前期準(zhǔn)備的進(jìn)程。

（2）隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍。由于房地產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)的多元化，房地產(chǎn)糾紛也隨之增多。拆遷核算、代理律師、司法部門、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)檔案的查考、調(diào)閱、取證呈上升趨勢(shì)。單位與單位之間，個(gè)人與個(gè)人之間，單位、個(gè)人與銀行、金融部門之間的房產(chǎn)、債務(wù)糾紛時(shí)有發(fā)生，也使房地產(chǎn)檔案的利用頻率逐日劇增。房產(chǎn)檔案潛在的社會(huì)功能在檔案用戶利用需要的相互關(guān)聯(lián)過程中體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)檔案提供的原始、準(zhǔn)確及完整的證據(jù)，不僅了維護(hù)了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，也有力地維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定和金融秩序。

（3）為了保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，在檔案利用過程中，嚴(yán)格按章辦事、依法行政，正確處理保管與利用、保密與開放的關(guān)系，并兼顧司法部門、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)、代理律師、金融部門、各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)商及普通產(chǎn)權(quán)人的不同責(zé)權(quán)，本著“取檔與民、服務(wù)于民”的宗旨，根據(jù)不同情況，以人為本、特事特辦，尤其對(duì)于老百姓在交易過程中所需本人以往房地產(chǎn)檔案中的證明要件，予以簡(jiǎn)化手續(xù)、即時(shí)辦理；同時(shí)規(guī)范檔案的開放范圍和保密制度，做到既熱情接待各階層利用者，又堅(jiān)決杜絕一切不合理查檔；既確保檔案工作的嚴(yán)肅性，又維護(hù)合法公產(chǎn)私產(chǎn)和廣大群眾的正當(dāng)權(quán)益不受侵犯。

3 房屋鑒定檔案的分類

（1）房屋的安全性鑒定。房屋的安全性鑒定主要有兩類：一個(gè)是在正常使用情況下的房屋安全性鑒定，另一個(gè)是在發(fā)生地震情況下的房屋安全性鑒定。

（2）房屋的完損等級(jí)評(píng)定。根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三個(gè)組成部分的完好和損壞程度評(píng)定房屋的完損等級(jí)，將房屋評(píng)定為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房五個(gè)等級(jí)。適用標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部1985年頒發(fā)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》和《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》JGJ125-99(2004年版)。危險(xiǎn)房是根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》JGJ125—99(2004年版)給定危險(xiǎn)構(gòu)件和危險(xiǎn)房屋界限確定的，其他4類是按《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定的。主要為房地產(chǎn)管理部門掌握所管各類房屋的完損情況，為房屋的技術(shù)管理和修繕以及城市規(guī)劃改造提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。

（3）房屋的質(zhì)量鑒定。房屋的質(zhì)量鑒定是根據(jù)房屋的現(xiàn)狀來評(píng)定房屋的質(zhì)量。目前我國(guó)還沒有《房屋質(zhì)量鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)在對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量鑒定，只能依據(jù)《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但這些標(biāo)準(zhǔn)主要用于房屋建造的施工階段，對(duì)于不同年代的房屋或房屋在交付使用后出現(xiàn)的有些裂縫或損壞有時(shí)就不適用了。

（4）房屋尚可使用年限的鑒定。房屋尚可使用年限的鑒定是根據(jù)房屋的現(xiàn)狀、使用情況和使用環(huán)境等影響房屋使用壽命的因素，經(jīng)過調(diào)研、分析和計(jì)算，評(píng)定出房屋還可以使用的年限，目前還沒有鑒定標(biāo)準(zhǔn)。

（5）房屋損壞糾紛的鑒定。房屋損壞糾紛鑒定是指房屋在使用期間受到人為因素(在房屋周圍挖坑、挖溝、爆破、降水、蓄水或施工振動(dòng))侵害，而確定責(zé)任人及其行為是否為房屋損壞(結(jié)構(gòu)傾斜、開裂等)的直接原因的鑒定。

由于這一類鑒定的情況較復(fù)雜，且沒有統(tǒng)一的鑒定標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，所以鑒定工作的難度較大，只能根據(jù)各個(gè)鑒定項(xiàng)目的不同，參考有關(guān)的教材、資料和模擬檢測(cè)的數(shù)據(jù)，綜合分析評(píng)定。根據(jù)實(shí)際房屋損壞發(fā)生的概率，房屋損壞糾紛的主要有以下幾種：發(fā)生最多的是在既有房屋周圍挖滲水井和集水坑、挖排水溝、灌水降水、挖基坑和地下隧道等施工，造成既有房屋的基礎(chǔ)產(chǎn)生不均勻沉隆，使上部墻體出現(xiàn)不均勻沉隆的裂縫的損壞。其次是由于房屋的某一結(jié)構(gòu)或構(gòu)件存在缺陷(特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擅自搭建的倉(cāng)庫(kù)和廠房)，在使用過程中，由于受外界因素的作用或年久房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載力逐漸降低，而導(dǎo)致房屋突然坍塌。

4 房地產(chǎn)檔案的管理與新時(shí)期電子信息技術(shù)緊密結(jié)合

房地產(chǎn)檔案信息化是房地產(chǎn)檔案利用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過信息資源的深入開發(fā)和廣泛利用，不斷提高檔案接收、管理、指導(dǎo)、決策、利用的效率和水平，進(jìn)而提高房地產(chǎn)檔案工作的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在服務(wù)質(zhì)量、提供信息的廣度和深度等方面都比傳統(tǒng)檔案有了質(zhì)的提高。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)檔案信息化的首要任務(wù)是充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)改進(jìn)檔案管理的流程，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的自動(dòng)化管理，建立檔案信息與單位業(yè)務(wù)網(wǎng)連接的內(nèi)部數(shù)據(jù)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享。具體到房地產(chǎn)檔案管理單位，就是要實(shí)現(xiàn)檔案管理各個(gè)環(huán)節(jié)的自動(dòng)化、管理方式的網(wǎng)絡(luò)化、決策的智能化和檔案信息利用的電子化。

目前，檔案信息化的應(yīng)用總體上處于迅速發(fā)展階段，檔案的存儲(chǔ)多以紙張為主，占據(jù)空間大，長(zhǎng)期高頻繁的調(diào)用，紙質(zhì)記錄的原始資料中已有不少字跡模糊或破損，一些歷史性的檔案亟待搶救。傳統(tǒng)單一的紙質(zhì)資料保存方式，即不便于大規(guī)模信息自動(dòng)查詢檢索，信息資源快速傳遞和共享受到限制，更談不上信息的更新和維護(hù)，利用現(xiàn)代電子信息技術(shù)對(duì)房屋檔案進(jìn)行管理已經(jīng)迫在眉睫。

5 提升房地產(chǎn)安全檔案社會(huì)化服務(wù)水平的現(xiàn)實(shí)途徑

應(yīng)抓緊建立完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布平臺(tái)。立足于建立安全、全面、準(zhǔn)確、及時(shí)、開放的房地產(chǎn)交易檔案信息管理系統(tǒng)，寓保護(hù)、鑒證、監(jiān)測(cè)、服務(wù)功能于一體，面向社會(huì)提供更全面、更及時(shí)的服務(wù)。具體來說：一是對(duì)房地產(chǎn)交易檔案進(jìn)行全息掃描。在交易申請(qǐng)受理時(shí)，即把申請(qǐng)人提供的各種資料進(jìn)行掃描，辦理中形成的審核資料和辦理后提交的成果資料同步掃描，在紙質(zhì)檔案形成的同時(shí)，完成電子檔案的建立。二是建立房地產(chǎn)交易檔案電子信息庫(kù)。對(duì)交易檔案進(jìn)行分類歸檔、電子編目，并吸納房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查測(cè)量圖形成果，實(shí)現(xiàn)坐標(biāo)定位、圖庫(kù)一致。三是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易檔案公開查詢。根據(jù)房地產(chǎn)交易檔案利用規(guī)范的有關(guān)程序和要求，查閱人通過登陸系統(tǒng)網(wǎng)站查閱有關(guān)資料，屬有償服務(wù)的付費(fèi)后可下載。四是實(shí)行房地產(chǎn)交易信息定期發(fā)布制度。對(duì)逐日交易情況進(jìn)行發(fā)布，對(duì)每月、每季、每年交易情況進(jìn)行分析，定期發(fā)布分析報(bào)告。同時(shí)，可對(duì)某一類房地產(chǎn)交易進(jìn)行專題分析，為交易雙方以及房地產(chǎn)主管部門提供決策參考依據(jù)。