劉馨芳

煙臺市土地儲備中心 山東煙臺 264000

1 土地儲備制度的功能定位

我國建立土地儲備制度的初衷，最早是要改變以往土地?zé)o序交易、炒賣地皮而導(dǎo)致的土地市場混亂和國有資產(chǎn)的流失，以及以往國有存量土地管理混亂而導(dǎo)致的土地得不到有效的利用的狀況。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地儲備制度的不斷完善，2018 年新修訂的《土地儲備管理辦法》對土地儲備制度的功能定位進(jìn)一步給予了明確。土地儲備制度主要功能定位：一是能夠調(diào)控土地市場，規(guī)范土地市場運行；二是能夠促進(jìn)土地資源合理利用。簡言之，就是要實現(xiàn)土地市場健康發(fā)展和土地資源得到有效合理利用。土地儲備制度運行多年來，有效地調(diào)控了土地的供求關(guān)系，促使土地市場健康有序地發(fā)展，優(yōu)化了土地資源的配置；并且盤活了國有存量土地，減少了土地資源的浪費，促進(jìn)了土地集約節(jié)約利用；也加快了土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的落實，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展[1]。

2 土地儲備工作中存在的問題

2.1 土地儲備缺乏統(tǒng)一規(guī)劃

目前，我國的大多數(shù)城市執(zhí)行的是市、區(qū)兩級政府分別進(jìn)行土地儲備的工作制度，這種制度由于各級政府根據(jù)自身需要，自行安排收儲項目，獨自開展規(guī)劃實施建設(shè)，缺少全市統(tǒng)一規(guī)劃和管理，呈現(xiàn)出項目擺放不協(xié)調(diào)、城市空間拓展較為分散、新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配套跟不上、城市功能發(fā)揮不充分等問題。

2.2 融資渠道不完善

土地的收儲過程就是錢與土地的交易過程，土地收儲很大程度上會增加財政收入，但也需要巨額的資金投入。因此，不得不面臨一個資金無法籌備的問題，當(dāng)政府資金無法籌備或者資金籌備不足時，就無法完成土地收儲工作，也就無法對土地進(jìn)行宏觀調(diào)控與優(yōu)化配置，這就意味著土地收儲工作的目的無法達(dá)到。而資金的籌備，則主要靠銀行貸款，巨額貸款又帶來高風(fēng)險，處理不好就容易適得其反，損失巨大。我國的土地收儲工作需要大量的資金支持，不僅僅需要在工作前期對土地的開發(fā)進(jìn)行投資，后期工作的修整和完善也需要消耗大量的資金，僅憑政府的日常財政收入很難完成所有前期的資金籌備工作，因此政府需要通過多種渠道進(jìn)行融資保證工作所需資金的充足，但當(dāng)前我國的融資渠道不夠完善，雖然也存在政府招標(biāo)等途徑，但從制度等多個方面都存在一定的缺陷，因此當(dāng)前我國土地收儲工作中最常見的融資方式仍以銀行貸款為主，但由于貸款需要多方擔(dān)保，并提交大量的材料，使得貸款流程繁雜且耗時較長，并且銀行貸款具有很強的時限性，一旦土地收儲工作中出現(xiàn)了一定問題導(dǎo)致資金難以及時償還，政府將陷入財政問題，影響其長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.3 土地收儲補償不合理

土地收儲工作推遲，無法順利進(jìn)行，大都因為補償不合理所導(dǎo)致，同時還會帶來負(fù)面社會影響。農(nóng)民上訪事件屢有發(fā)生，其中多因土地補償不如人意所致。補償不合理關(guān)系到土地原使用者的切身利益，現(xiàn)在全國補償普遍偏低，補償簡單，只設(shè)立4 到6 個補償點，導(dǎo)致土地使用者感到不滿，拒絕合作，土地收儲工作遇到阻礙，無法定期完成土地的轉(zhuǎn)讓再開發(fā)，延誤城市建設(shè)[2]。

3 完善土地儲備工作的對策及建議

3.1 完善機制，提高效率

土地收儲制度的完善，不僅對政府收儲工作有利，對土地使用者也非常重要。在土地收儲相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，要加強收儲工作者對土地收儲的認(rèn)識和理解，保證他們能夠認(rèn)真執(zhí)行收儲工作的每一個細(xì)節(jié)，保證工作有序進(jìn)行，工作效率自然而然就能得到提升。土地收儲工作涉及到土地收回申請、調(diào)查土地權(quán)屬、意見征詢、補償標(biāo)準(zhǔn)的確定、提請批復(fù)方案、簽訂補償協(xié)議、結(jié)算補償費用等，這些環(huán)節(jié)都需要嚴(yán)格進(jìn)行。因此有必要建立完善的土地收儲機制，制定合理的收儲程序，使土地收儲工作能夠依照制定的程序開展，促進(jìn)收儲工作效率的提升和工作順利開展。

3.2 建立多渠道融資機制問題

資金籌備壓力大，是因為銀行貸款融資渠道單一風(fēng)險大。因此，可以建立多渠道共同融資，同擔(dān)風(fēng)險，如可以發(fā)放土地債券，土地債券對社會的發(fā)放，可以有力地給經(jīng)濟(jì)帶來生機，增加了市民存款、社會保險的投放渠道，還有利于豐富我國的債券形式；還可采用資金信托方式，資金信托方式適合中長期貸款，對土地儲備資金籌備銀行貸款，無論安全性還是合理性都比較突出。

3.3 嚴(yán)厲打擊開發(fā)商大面積圈地

要嚴(yán)厲打擊開發(fā)商大面積圈地的這種投機行為，要認(rèn)清政府的職能，努力達(dá)到 “一口進(jìn)，一口出” 的一級壟斷目的。政府要通過土地收儲，調(diào)整和規(guī)劃所有的土地，將土地的實權(quán)收攏起來，把控所有的交易，加強自身對土地的控制和改善，最終實現(xiàn)對土地的一級市場壟斷，決不能給開發(fā)商留下任何余地。對土地要進(jìn)行區(qū)別對待，一部分實物儲備，一部分通過授權(quán)土地儲備中心進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，要收錄好那些暫時不能回收的土地信息，全部土地都要滿足政府的統(tǒng)一要求，且不能私自轉(zhuǎn)讓，這樣不僅可以提高土地的利用率，還能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，增加效益。

3.4 培養(yǎng)人才，提高素質(zhì)

土地收儲涉及的面很廣，具體工作復(fù)雜，只有專業(yè)素質(zhì)的工作隊伍，才能保證工作的效率。土地收儲工作，需要優(yōu)化自身的工作結(jié)構(gòu)，聘請專家對收儲工作人員進(jìn)行專業(yè)技能和素質(zhì)的教育和培訓(xùn)，滿足實際收儲工作中的專業(yè)素質(zhì)需要。此外，土地收儲工作要與很多部門打交道，例如土地管理規(guī)劃部門、財稅和司法部門等，在收儲工作中，必須要得到這些部門的大力配合，才能保證土地收儲工作效率的提升[3]。

4 結(jié)語

總之，為使土地收儲工作得以順利進(jìn)行，應(yīng)深入了解土地收儲融資的現(xiàn)狀，健全相關(guān)法律法規(guī)，合理增加資本金投入，強化信用風(fēng)險抵御能力，拓寬融資渠道，并創(chuàng)新融資方式；此外，遵循市場規(guī)律運作降低行政干預(yù)的影響等，使土地收儲融資效果得到有效提高。相信從以上方面加以完善，土地收儲工作將能夠獲得健康、有序的發(fā)展。