謝玉晶

廣西中路資產(chǎn)投資有限公司 廣西南寧 530000

房地產(chǎn)開發(fā)應以提高投資效益為目的，以施工前的決策和設計階段為重點，以技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合為手段使得在建設工程施工中有效控制成本。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

以筆者單位某舊改項目為例，項目總用地面積約32980m2，地下二層地上7棟24-33層住宅，其中沿街面1-3層為商業(yè)；一棟21層辦公大樓.總建筑面積約169712m2。經(jīng)測算該舊改項目總投資120,083.32萬元，其中：

（1）項目土地成本40,445.98萬元。包含土地出讓金、契稅、征拆費、安置費及配套費。

（2）報建、設計及監(jiān)理等前期費用2,467.67萬元。含前期費工程費、報建費、設計費、招標代理費、造價咨詢費、監(jiān)理費等。

（3）建安工程費38,834.99萬元。含基坑支護、地下室、商業(yè)、住宅、商務、配套管理、公共配套、室外配套總體工程等。

（4）項目管理費615.44萬元。

（5）項目開發(fā)期間稅費（含期間稅費和增值稅）22,544.98萬元。

（6）財務費用3,816.36萬元。含企業(yè)融資、借貸產(chǎn)生的利息成本。

（7）企業(yè)所得稅11,357.90萬元。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要點解析

2.1 決策階段造價控制

在項目開發(fā)建設中，投資決策對建設工程總投資的影響達75%至80%。因此決策階段的內(nèi)容直接影響各個開發(fā)建設階段工程總投資確定及控制。也是建設工程造價控制的重要階段。而項目投資估算則是作為可研報告批準后，下達設計任務的項目投資上限。一般我們利用投資估算作為建設資金籌措的依據(jù)。如在此階段決策出現(xiàn)失誤，對接下來的工程建設實施期間造價控制帶來很大的困難。

2.2 設計階段的成本控制

項目投資決策完成后，設計是控制工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，根據(jù)資料顯示設計費占到整個工程總投資約不到1%，可是它對工程總造價影響達到了75%上下。我們在選取設計方案時候，還應做好市場調(diào)查，優(yōu)先采用先進設計方案和新技術(shù)、新工藝，實施限額設計[1]。需進行多個設計方案的比較，擇優(yōu)選取最終的設計方案。

2.3 招標階段成本控制

提前做好市場調(diào)查，對材料設備做好市場摸底，做好項目定位，科學編制標底，嚴格執(zhí)行國家及地方的工程招標管理規(guī)定，有效控制造價。

2.4 施工階段成本控制

施工實施階段是項目造價管理最重要環(huán)節(jié)，有效的控制成本可以較好的調(diào)節(jié)發(fā)承包雙方的行為利益，不但降低建安成本而且還可以促進施工方規(guī)范施工行為，一般從管理、經(jīng)濟措施、工程合同、施工技術(shù)措施等方面采取措施。

（1）管理措施：在項目實施過程中，落實管理人員職能分工，編制項目階段投資計劃及施工組織設計。

（2）經(jīng)濟措施：投資方本根據(jù)階段性目標編制資金計劃，確定年度投資計劃控制目標。并制定防范性相關(guān)對策；施工進度工程量的計量；建立工程款臺賬，并在施工過程中進行投資的控制，定期地進行投資實際支出總價與目標成本控制的比較，如有偏差，分析并采取措施糾正偏差；協(xié)商解決施工中可能發(fā)生的工程變更、合同價款調(diào)整發(fā)生的索賠、現(xiàn)場簽證等確認的費用。審核項目竣工結(jié)算；對工程施工過程中的投資支出作好分析與預測[2]。

（3）技術(shù)措施：能對設計變更進行經(jīng)濟性分析，采用何種施工方法，套取的定額。以定額及合同為依據(jù)嚴格把控設計變更；經(jīng)過定額計算及市場價格分析對比提出設計變更，節(jié)約投資。如外墻使用膠合板模板與鋁合金模板經(jīng)濟分析測算、欄桿扶手使用304不銹鋼變更為204建議等；審核承包商編制的施工組織設計，對主要施工方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析。還應明確施工方案僅作為措施方案，不作為計價依據(jù)。

（4）合同措施：做好施工合同交底；做好各項工程施工記錄，特別是隱蔽工程施工記錄，如樁基入巖深度、成孔深度、成孔超出設計深度的還應做好影像記錄和分析超深原因。做好設計變更記錄，保存各種文件，特別是注有實際施工變更情況的圖紙，為處理有可能發(fā)生的索賠提供真實依據(jù)。在簽訂補充合同時，應考慮實施對成本目標的偏差影響；并對施工圖預算超出初步設計概算的施工圖設計部分，要認真詳細分析，找出主要原因，調(diào)整或修正控制目標，對工程造價實行動態(tài)控制管理。對專業(yè)分包單位實行擇優(yōu)確定的方式，防止不公平競爭及串標等少數(shù)任意抬價行為。深入施工工地，第一時間收集和掌握施工現(xiàn)場資料。對照圖紙依據(jù)合同條款核查現(xiàn)場施工情況，了解、掌握、收集現(xiàn)場有關(guān)資料，及時審核因工程變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生費用，并對控制目標做出調(diào)整，為了竣工結(jié)算提供必要的依據(jù)[3]。

2.5 竣工結(jié)算階段對工程造價的控制

竣工結(jié)算作為造價控制的最終階段，除了嚴格審核工程結(jié)算造價，主要核實結(jié)算工程量的計算是否按照竣工圖計算、定額的套取是否根據(jù)投標報價的清單對應、取費區(qū)間是否按合同規(guī)定、不合格應計取的現(xiàn)場簽證確定、未經(jīng)發(fā)包方確認技術(shù)措施增加費；還應參照施工合同條款進行核對，第一工程是否驗收合格，第二必須執(zhí)行合同規(guī)定計價依據(jù)和計價方法，區(qū)分總包與分包工程及區(qū)分施工邊界。第三設備與材料的檢驗合格證明，品質(zhì)是否達標，明確甲供材料數(shù)量。第四依據(jù)合同條款變更估價的原則，嚴格確定變更部分價格確定；第五材料價格市場波動是否調(diào)整，應根據(jù)合同對價格波動的調(diào)整原則進行材料價格調(diào)整。與財務部、工程部核對工程款撥付臺賬，及時扣減甲方代付水電費等費用。實行合同逐條核對審查，使建設工程結(jié)算造價通過合同約定和法律約束來進行控制；另外,在工程竣工交付業(yè)主使用后，還需實施項目后評估，分析建設工程結(jié)算造價各專業(yè)單方造價，比較工程施工范圍、施工進度和造價的變化情況，總結(jié)經(jīng)驗，形成報告做好結(jié)算審批工作。

3 結(jié)語

建設工程造價構(gòu)成與控制是一個貫穿于項目建設全過程,作為社會化、專業(yè)化的開發(fā)建設單位，在建設工程項目管理投資控制活動中，建設單位應以施工前的決策和設計階段為重點，以技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合為手段，通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價，用自己在建設工程領域的知識、技能和經(jīng)驗，實現(xiàn)真正意義的投資控制。