王守國 王淼

1.華強方特（青島）文化科技有限公司 山東青島 266000

2.斐樂服飾有限公司（安踏集團） 山東青島 266000

衣食住行是與人們日常生活密切相關的，其中住房是人們在基本實現了溫飽之后的最低要求，因此，近年來，我國對于住房的需求越來越大，房地產開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般涌現出來，但是在房地產成本管理層面上出現了許多問題。因此，研究并解決這些問題就顯得很有必要。

1 存在的問題

1.1 工程量審核問題

在對房屋建筑進行工程量進行審核時，不僅需要顧及當前的工程量，對于在此之前，項目已經完成的工程量也需要逐一進行確認，該步驟必須規(guī)范且真實，最終確保建筑工程量在可控范圍內，建造成本也在預期估計造價范圍內。對于房屋工程量審核過程中，容易出現以下各種問題：首先是沒有實地考察和計算，從而使得工程量的審核出現較大失誤，偏離實際；其次是對于相關的數據調查，務必保證計算精準，需要對應施工圖紙，控制合理誤差。對于房屋工程量的審核問題，保證計算的精準性是解決工程量審核問題的關鍵目標[1]。

1.2 缺乏成本控制人才

人才是企業(yè)發(fā)展過程中最重要的部分，但是在房地產開發(fā)企業(yè)中，缺乏專業(yè)的成本管理人才。成本管理專業(yè)性較強，統(tǒng)籌度高，需要成本工作人員具備扎實豐富的專業(yè)知識。實際工作中成本管理人員對其他部門的工作了解不充分，導致工作不能有效、恰當的進行處理。同時，在房地產開發(fā)的過程中信息化建設較少，不像財務方面已有成熟的財務軟件來支撐統(tǒng)計、計算工作。成本管理貫穿房地產開發(fā)的整個過程，無論是從招標到設計、還是從建設到驗收等都需要成本管理全程參與。這就需要成本管理人員能夠時刻掌握現場成本管理實施的動向，并據實做出修整，才能保證成本管理工作正常運行，達到預期的效果。

1.3 成本管理體系不完善

我國房地產成本管理面臨的問題之一是缺少與時俱進的管理理念和健全的管理體系，整個行業(yè)仍未建立起一套完整的可以將理論和實際有效結合的操作流程和管理體系。另一方面，企業(yè)缺乏科學客觀的前期預估工作，反而將精力放在了事后處理上，二者本末倒置導致很多在初始階段便可以預防和解決的問題沒有得到應有的預防，增大了房地產項目的風險和安全問題。成本管理是房地產企業(yè)爭取更大利潤的核心手段，如果成本管理體系不健全、不完善，會導致成本管理工作缺乏依據，導致成本管理結果不科學，達不到工程項目的預期效果[3]。成本實現的不穩(wěn)定、不合理會增加房地產經營的風險，企業(yè)的市場競爭力也會因此而受到不同程度的影響[2]。

2 控制要點

2.1 增強工作人員的素質

成本管理人員的素質直接關系到成本管理工作的質量，因此增強成本管理人員素質可以從以下幾個方面著手：第一，在招聘工作人員時可以側重考核成本管理執(zhí)行能力，擇優(yōu)錄?。坏诙?，在新人接手工作時采取“老帶新”的方式，讓他們能夠盡快適應工作要求；第三，讓他們多去各部門參觀考察，這樣在制定成本控制制度時才不會脫離實際；第四，定期對工作人員組織培訓，系統(tǒng)提升他們的專業(yè)知識。

2.2 項目施工階段

施工階段的造價管理，主要是處理好工程造價、工程質量和工期之間的關系，從項目初期了解項目的情況，制定合理的人員、材料、機械計劃及施工組織設計，過程中根據規(guī)范、圖紙、合同等文件嚴格監(jiān)督管理?？⒐そY算階段要結合施工現場的實際情況，過程中的相關文件及視頻資料要及時采集、妥善保存，做到有理有據的結算工作。項目施工階段是整個開發(fā)周期成本投入最大的，且不確定因素多、施工周期長、涉及行業(yè)廣泛等情況對項目動態(tài)成本的管理造成較大難度。成本動態(tài)管理中現場工程變更對工程結算有重大影響，是施工管理監(jiān)督的重點，包括工程內容的增減，改變原定施工條件、施工工藝等，分析工程變更的原因及責任方，按照施工單位提出申請或監(jiān)理/甲方指示兩種情況分別履行變更程序[3]。

2.3 項目竣工結算造價管控

房地產開發(fā)企業(yè)在竣工階段的工程造價沒有實質性作用，在結算竣工過程中存有多項預算要求，對工程項目造價也具有重要影響。工程項目對于項目建設單價以及各類稅費核算要求較高，施工部門要結合項目建設現狀組織專業(yè)化審計機構做好項目資金財務核算，對財務管理精確化規(guī)劃。項目施工活動結束之后，要組織專業(yè)技術人員對項目建設具體現狀與合同內容進行對比，突出竣工結算整體成效，防止項目建設現狀與實際要求不能有效對應產生數據誤差問題。針對項目變動簽證資料要針對性分類管理與集中收取，對施工項目現場多項資料進行歸檔與保管，便于項目結算資料查詢。之后，房地產開發(fā)部門還要設定更為完善的復核以及審計制度。對項目現場簽證、施工材料價格、變更項目造價等進行綜合性審核，能全面降低項目建設核算誤差。

2.4 提高造價審核人員素質

建筑工程審核工作的執(zhí)行者是人，因而提高審核人員的專業(yè)素質對審核工作質量的提高具有極大的幫助作用。造價審核人員的素質高低很大程度上已經決定了審核工作的質量，很多企業(yè)對于審核人員具有較高的要求，正式入崗之前都需要經過系統(tǒng)的培訓，在考核過關之后才能正式參與到建筑成本審核工作中。除此之外，公司還可以通過定期的培訓與集中講解的方式為審核人員提供自我價值提升的平臺，使得工作人員能夠得到更好的發(fā)展，提高自身水平，增強工作意識。

3 結語

成本管理在房地產工程項目中具有重要作用，成本管理工作能夠有效促進房地產工程項目經濟效益的提升，故房地產工作人員要重視工程項目成本管理工作的開展。在當下的工程項目成本管理中仍然存在部分影響項目成本管理工作開展的因素，伴隨當下房地產體制建設的建立與健全，工程項目成本管理會極大地促進房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。