馬文剛

上海中建東孚投資發(fā)展有限公司山東公司青島城市公司 山東青島 266000

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容

1.1 施工合同管理

合同管理是采用審查、監(jiān)督、控制等行為，針對(duì)合同訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止過(guò)程實(shí)行管理的總稱，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的前提。合同管理既能夠優(yōu)化資源配置、獲得預(yù)期收益，同時(shí)也能夠防范法律及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，具有實(shí)現(xiàn)成本管理、實(shí)施流程管理、法律風(fēng)險(xiǎn)審查把關(guān)、合同履行監(jiān)控、收集重要工程信息、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)借鑒等優(yōu)勢(shì)作用[1]。

1.2 工程質(zhì)量管理

工程質(zhì)量管理指由建設(shè)單位基于國(guó)家級(jí)地方工程規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)施工方、監(jiān)理方、項(xiàng)目部?jī)?nèi)業(yè)系統(tǒng)實(shí)行工程基本質(zhì)量控制。工程驗(yàn)收管理是現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控的核心環(huán)節(jié)，要求房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持技術(shù)方案與工程樣板先行，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備原材料進(jìn)場(chǎng)、施工關(guān)鍵工序的控制，落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)日常巡視工作，完善設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)資料管理等內(nèi)容。

1.3 工程進(jìn)度管理

工程進(jìn)度管理應(yīng)基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)置工程管理行動(dòng)計(jì)劃，結(jié)合施工工藝客觀需要、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、項(xiàng)目融資階段、資源配置情況等完成《項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃》的編制，交由建設(shè)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行審核，并將其分解為每月進(jìn)度計(jì)劃、資源供應(yīng)計(jì)劃等，完成進(jìn)度預(yù)警機(jī)制的設(shè)計(jì)。同時(shí)，企業(yè)需加強(qiáng)與施工方的溝通交流，及時(shí)掌握施工方的時(shí)間計(jì)劃安排，倘若涉及到計(jì)劃變更的問(wèn)題，需及時(shí)針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工計(jì)劃、資源配置情況進(jìn)行調(diào)整，保障與企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度目標(biāo)相一致。

1.4 工程成本管理

工程成本管理的核心為投資控制，在實(shí)行工程現(xiàn)場(chǎng)成本管理時(shí)需做到按節(jié)點(diǎn)支付進(jìn)度款，并且將重要節(jié)點(diǎn)與資源納入到合同中進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，保障工程計(jì)劃落實(shí)與項(xiàng)目如期推進(jìn)；針對(duì)設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)變更問(wèn)題，需注重建立工程簽證管理、合同交底記錄等制度，并加強(qiáng)對(duì)工程簽證的審核，保障實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證的及時(shí)有效處理。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題

2.1 缺乏項(xiàng)目管理的制度和體系，管理工作相對(duì)較為滯后

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，片面的強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，而缺乏對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，以及成本管理工作，這樣不僅會(huì)造成項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量受到威脅，另外也會(huì)造成施工現(xiàn)場(chǎng)的一片混亂，容易造成安全事故引發(fā)人員傷亡，最終影響到項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度[2]。

2.2 資金使用相對(duì)較為混亂，造成了浪費(fèi)的現(xiàn)象

由于房地產(chǎn)施工涉及到的資金數(shù)額比較大，因此如果不能夠堅(jiān)持全過(guò)程控制的原則，無(wú)論是在招投標(biāo)階段或者是施工階段，都有可能造成資金的浪費(fèi)現(xiàn)象，尤其是如果不能夠進(jìn)行成本的控制，那么很有可能出現(xiàn)資金亂用的現(xiàn)象，一方面也給了一些不法分子的可乘之機(jī)，容易造成中飽私囊的現(xiàn)象。由于缺乏對(duì)成本控制的意識(shí)，造成了房地產(chǎn)商投入的成本不斷增多，自身的利益不斷下降。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理的相關(guān)對(duì)策

3.1 提升建設(shè)項(xiàng)目人員的成本控制知識(shí)

管理的涉及面甚廣，單靠一人或者一個(gè)部門難以實(shí)現(xiàn)，需要企業(yè)所有員工共同協(xié)作完成。在管理項(xiàng)目成本時(shí)，公司需要授權(quán)項(xiàng)目人員了解管理項(xiàng)目成本的重要性。公司根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)交流和學(xué)習(xí)的相關(guān)知識(shí)，加強(qiáng)成本管理人員的定期或不定期的培訓(xùn)。

3.2 自工程管理開(kāi)始就落實(shí)成本管理

合理有序地引入成本管理過(guò)程中非?？尚械慕鉀Q方案，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，在工程管理的各個(gè)階段加以運(yùn)用。在規(guī)劃階段進(jìn)行有效的管理，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，合理規(guī)劃，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性和效率性。在技術(shù)管理方面，設(shè)計(jì)人員必須深入一線施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)，確保項(xiàng)目建設(shè)按照設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行。為了控制項(xiàng)目成本，規(guī)劃與設(shè)計(jì)人員需控制技術(shù)投資的成本，進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，并對(duì)施工人員進(jìn)行必要、充分的技術(shù)交底，以確保長(zhǎng)期合理的成本控制。對(duì)于一些設(shè)備、材料的選擇，有必要深入分析市場(chǎng)，然后才能確定，以達(dá)到降低供應(yīng)成本[3]。

3.3 落實(shí)施工階段各項(xiàng)工作

關(guān)于項(xiàng)目管理，有必要提高施工管理系統(tǒng)，以控制建設(shè)資金合理分配。建立監(jiān)督機(jī)制，通過(guò)科學(xué)合理的工作來(lái)管理工程中使用的各種建筑材料，以確保工程質(zhì)量。規(guī)范設(shè)備的運(yùn)行情況，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)施工工藝體系的運(yùn)行，保持現(xiàn)場(chǎng)秩序正常。宣傳現(xiàn)場(chǎng)施工安全知識(shí)，提高一線工人的安全意識(shí)，避免事故的發(fā)生，保證施工人員的安全。加強(qiáng)工程造價(jià)管理的監(jiān)控，禁止施工單位擅自修改計(jì)劃。管理人員一定要注意分析和預(yù)測(cè)，運(yùn)用科學(xué)的方法，確保將項(xiàng)目成本控制在市場(chǎng)價(jià)格變化的合理范圍內(nèi)。

3.4 竣工驗(yàn)收階段的嚴(yán)格審核

在竣工驗(yàn)收階段，必須嚴(yán)格審核所有項(xiàng)目費(fèi)用支出，計(jì)算項(xiàng)目的總成本并收集確認(rèn)費(fèi)用清單。這意味著成本管理人員必須專業(yè)、細(xì)致、客觀地對(duì)待，并記錄項(xiàng)目期間所做的更改，確保每項(xiàng)支出的成本合理必要。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至 2019 年 5 月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控205 次，同比增長(zhǎng) 30%，多地政策再次出現(xiàn)收緊趨勢(shì)。在房地產(chǎn)業(yè)黃金增速期相對(duì)放緩的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格與銷量難以實(shí)現(xiàn)大幅上漲、利潤(rùn)值被不斷壓縮，因而實(shí)行項(xiàng)目成本管理成為提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、保障企業(yè)健康發(fā)展的必由之路[4-5]。