陳正英

（南京麒麟山莊開發(fā)有限公司，江蘇 南京 211135）

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資額大，回收期長，資產(chǎn)負債率高的特點，其生產(chǎn)經(jīng)營面臨較高的財務風險。隨著國家一系列房地產(chǎn)調控政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度普遍增加，加劇了企業(yè)的財務風險，如何妥善應對生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化帶來的風險，確保房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，已成為房地產(chǎn)企業(yè)近切需要解決的重要課題。為此，本文以房地產(chǎn)公司為研究對象，研究探討房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營中存在的主要財務風險及應對措施。

一、財務風險及財務風險管理的概念

（一）財務風險

企業(yè)財務風險可以分為狹義的財務風險和廣義的財務風險。狹義的財務風險，又稱籌資風險，是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的到期不能償還其負債的可能性，和由于使用財務杠桿而使企業(yè)凈利潤波動加大的風險。廣義的財務風險是指由于企業(yè)的外部環(huán)境或其內部因素，導致企業(yè)財務成果和財務狀況存在可能偏離預期目標的一種不確定性。

（二）財務風險管理

財務風險管理屬于財務管理的一個組成部分，主要是指財務主體對生產(chǎn)經(jīng)營活動中存在的各種風險進行的識別、度量、分析和評價，并及時采用合理的措施來對風險進行預警和應對，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營正常運行的一項財務管理內容。通過有效的財務風險管理，企業(yè)管理者可以及時預測、評估風險，并及時采用合理的方法來應對財務風險，使財務風險帶來的損失降低到最小。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的識別

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營的起點是籌資，籌資活動會引發(fā)不同層次的籌資風險，具體包括：

1．銀行借款風險

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向銀行或其他金融機構借款籌資，銀行借款既有抵稅功能，也有較強的財務杠桿效應，但是由于金融機構借款籌資的限制條件較多，在同一期間存在資金投放和歸還等平衡風險。由于銀行貸款會受到國家經(jīng)濟、政治形勢變化的直接影響，進而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目推遲、調整和終止。同時銀行貸款也會面臨以下風險：信用風險、匯率變動風險、利率變動風險等，例如如果房地產(chǎn)企業(yè)與銀行之間簽署了一項期限較長的貸款合同，按固定利率付息，遇到銀行貸款利率降低時，房地產(chǎn)公司的利息會增加，從而加大財務風險。

2．債券籌資風險

房地產(chǎn)企業(yè)通過債券籌資時，因票面利率、發(fā)行價格、發(fā)行時機以及還款方式等方面因素而導致的對企業(yè)還本付息產(chǎn)生影響以及使企業(yè)利潤波動加大，這一風險即為債券籌資風險。房地產(chǎn)企業(yè)利用債券籌資可能存在的風險還包括：由于債券籌資有著固定的利息，如果遇到銀行貸款利率下調就會讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財務風險；由于發(fā)行債券耗費較長時間、手續(xù)復雜、籌資成本較高，就會導致債券的利息率大于企業(yè)資金的收益率；房地產(chǎn)企業(yè)具備較大的盈利波動，有時并不能按照期限償還本息，這就提高了債務風險發(fā)生的概率，嚴重影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)信譽。

3．租賃籌資風險

房地產(chǎn)企業(yè)采用租賃方法進行籌資的過程中，會由于租金較高、租期較長、租期內的市場利率變化較大等因素會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的損失。租賃在實務操作中存在的模式比較多。房地產(chǎn)租賃主要以售后回租、直接租賃方式為主。存在風險主要是融資成本較高；售后租回的租賃物變現(xiàn)難度較大，同時還會受政策的影響，在實際操作過程中涉及溝通成本的增加。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險

房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險會隨著市場經(jīng)濟環(huán)境的變化而變化的，一些不確定因素會對房地產(chǎn)企業(yè)的投資帶來一定的風險，從財務方面來看，房地產(chǎn)投資風險主要包括以下幾個：

1．通貨膨脹風險

主要指房地產(chǎn)投資結束后，與投入資金相比，收回資金的購買力下降，使得投資者的實際收益率低于名義收益率所產(chǎn)生的財務風險。如果存在通貨膨脹因素，就會給投資者帶來一定的通貨膨脹風險。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要認識到通貨膨脹風險屬于系統(tǒng)風險，是不可能被消除或避免的，因此在投資決策時，需要對通貨膨脹可能產(chǎn)生的不利影響進行充分的考慮，對最低收益率進行適當?shù)恼{整。

2．利率風險

調整利率是宏觀經(jīng)濟調控的常用手段之一，提高利率會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來以下影響：一個是折減了房地產(chǎn)企業(yè)的實際價值，利率的提升對于折現(xiàn)現(xiàn)金流來說，減小了凈現(xiàn)值，容易引發(fā)凈現(xiàn)值出現(xiàn)負數(shù)；另一個是提高利率會提高投資者的債務壓力，加大償還貸款的難度，甚至會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金鏈斷裂的風險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風險

在銷售過程中一般的房地產(chǎn)企業(yè)都會采用預售的方法，在取得項目預售資格并進行開盤之后，與客戶之間簽訂了訂房合同并預繳一部分房款之后就完成了預定，收到的資金計入到預收房款之中。由于政策調整，信貸政策的收緊，銀行存款準備金的增加，個人按揭貸款投放較為嚴格，這樣會存在預售房屋后，資金回收困難的可能性。遇到市場行情不好的情況下，存在房屋銷售困難，導致存貨無法變現(xiàn)，存貨生產(chǎn)投入的資金無法收回。

三、房企產(chǎn)企業(yè)財務風險的應對措施

（一）籌資活動中財務風險的應對措施

1．制定合理的籌資結構

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要從自身經(jīng)營情況出發(fā)，制定合理的籌資結構，根據(jù)不同經(jīng)濟環(huán)境進行合理融資。例如房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售前景較好、回收資金較快時，具備良好的資金基礎，可以充分地利用財務杠桿的作用，適當?shù)奶岣邆鶆毡嚷屎唾Y產(chǎn)負債率；當銷售情況不景氣的時候，需要根據(jù)實際情況來降低負債規(guī)模，降低負債比例，避免由于財務杠桿過大所給企業(yè)帶來的不必要損失。

2．采用多元化的籌資方法

房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款籌集資金會有審批時間長、手續(xù)復雜等局限性，因此房地產(chǎn)可以采用多元化的籌資方法，例如存貨籌資、應收賬款、民間籌資等方法進行籌資，同時也要對不同方法籌資成本進行綜合的考慮，盡可能地降低籌資成本。近幾年來一些房地產(chǎn)企業(yè)采用了應收賬款的方法進行籌資，即在開發(fā)項目建設之前，采用宣傳的方法來讓購房者了解項目的優(yōu)勢，吸引購房者預先交付房款，通過預售方式進行融資付出的籌資成本較低，并且有較高的資金回收率，能夠降低企業(yè)的籌資風險。

3．針對租賃籌資風險應對措施

通過售后回租+保理的模式進行運作，規(guī)范業(yè)務流程。事前確定好合理的資金成本率，做好前期投資測算，以及加強合同順利管理，利用合同來規(guī)避風險。

（二）投資活動中的財務風險的應對措施

1．對投資項目的可行性進行準確分析

房地產(chǎn)企業(yè)在投資一個項目之前，要綜合考慮政府規(guī)劃、市民需求、經(jīng)濟綜合水平等因素，對市場需求進行準確的把握，選擇一些在預期之內可以為企業(yè)帶來較大經(jīng)濟利潤的建設項目。在項目前期策劃的過程中，要側重房屋售價的定位、成本預算、市場預測等工作，在實際操作過程中要注重把握各個細節(jié)，這樣才能提高前期策劃的準確性。房地產(chǎn)企業(yè)可以在內部設立一個專門的研究小組，主要負責研究項目的可行性，評估和分析項目的財務運營情況，降低房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的財務風險。

2．通過組合投資，分散投資風險

在進行項目投資過程中，房地產(chǎn)企行業(yè)會面臨很多外在環(huán)境的變數(shù)，降低投資風險的方式是利用多元化、經(jīng)營策略，如聯(lián)營和對外投資，以分散財務風險。對于一個財務風險較高的房地產(chǎn)開發(fā)項目，例如單個財政風險較高的項目，可以通過與其他企業(yè)共同投資的方法，來共擔財務風險和收益，這樣就可以有效地降低由于投資風險給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不必要損失。同時房地產(chǎn)企業(yè)也可以采用多元化經(jīng)營的方式，例如開發(fā)辦公樓、住房、商業(yè)廣場等項目，避免開發(fā)單一類型的項目而給企業(yè)帶來的經(jīng)濟損失，這種組合投資的策略可以有效地規(guī)避財務風險。

（三）資金回收財務風險的應對措施

一方面房地產(chǎn)企業(yè)要加強對資金的管理力度，提高對資金的利用效率，按照合同節(jié)點來積極回籠資金，在過程中通過營銷手段，積極催收客戶，在收款環(huán)節(jié)，盡量全款使用，在事前合同約定中盡量壓縮資金回收期，以促使積極回款。

另一方面做好應收賬款的管理工作，在房地產(chǎn)總資產(chǎn)中應收賬款所占的比例較大，并且回收期限較長，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能按照規(guī)定及時收回賬款，就很容易發(fā)生壞賬，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂。因此房地產(chǎn)企業(yè)應該選擇合適的信用期限來提高回收應收賬款的速度，對于逾期未付的應收賬款要督促收回，提高資金的流動性。具體來說要從以下幾點入手加強對應收賬款的管理：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要適當?shù)乜刂茟召~款的額度，綜合客戶的資信評價體系，制定出不同的信用額度，為客戶建立信用檔案，對客戶進行信用分級管理，采用不同的催收應收賬款方法，對于長期逾期未付應收賬款的客戶可以采用適當?shù)姆墒侄危@樣可以有效地減少壞賬損失的財務問題發(fā)生。

其次，明確應收賬款工作職責，房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門、管理部門、內部審計部門以及售房部門要各司其職的監(jiān)控應收賬款，應收賬款部門也應該積極主動的接受其他部門的監(jiān)督。

四、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要認識到財務風險是客觀存在的，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中財務風險是不可規(guī)避的，只能積極的采用科學合理的方法來降低財務風險所帶來的不必要損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要對各種財務風險進行有效的識別，并采用和合理的方法來應對財務風險，這樣才能促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。