邱會婷

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營存在建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、資金回籠慢等特點。為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，需要對其發(fā)展中存在的風(fēng)險因素進行識別和控制，并以此為依據(jù)加強內(nèi)部控制體系建設(shè)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)范化管理，在增強企業(yè)風(fēng)險抵御能力的同時，減少風(fēng)險問題給企業(yè)帶來的不良影響，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)開發(fā)周期存在的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期比較長，需經(jīng)過征地、立項、設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)。在實際項目施工建設(shè)中，企業(yè)需面臨土地使用資金及項目建設(shè)成本等問題，加上當前我國市場環(huán)境不斷變化，土地征用價格和房地產(chǎn)建設(shè)成本逐年增加，存在諸多不確定因素，容易產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險。隨著生活水平的提高，人們對房屋建設(shè)質(zhì)量及項目配套要求也更為嚴格，在某種程度上增加了房地產(chǎn)建設(shè)成本，影響了企業(yè)整體利潤［1］。

（二）資金需求方面的風(fēng)險

在房地產(chǎn)工程項目開發(fā)建設(shè)中，資金需求量大，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是項目運營，都要投放大量資金，再加上建設(shè)周期長，一般來說企業(yè)會選擇銀行貸款的方式進行資金籌集。當前我國銀行信貸波動比較大，同時房地產(chǎn)項目融資政策越來越規(guī)范，所以房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險因素增多，尤其是大型開發(fā)項目風(fēng)險加劇，如果無法對資金風(fēng)險進行科學(xué)把控，就會加劇企業(yè)資金投放風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)

（一）內(nèi)控制度不夠健全、不透明

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在公信度低、社會責(zé)任感差等狀況，這與企業(yè)內(nèi)部控制體系不完善有直接關(guān)聯(lián)。具體表現(xiàn)為部分企業(yè)只是對某些項目進行內(nèi)部控制，而沒有形成完整的內(nèi)部控制體系；部分企業(yè)沒有建立約束規(guī)范制度，風(fēng)險預(yù)判、風(fēng)險控制能力較弱，只有在出現(xiàn)違規(guī)違法行為后才會采取相關(guān)措施進行處理，屬于事后管控。這嚴重影響了內(nèi)部控制執(zhí)行效果，阻礙了內(nèi)控價值的發(fā)揮。

（二）重視度不夠，執(zhí)行不力

部分企業(yè)雖然開展了內(nèi)部控制管理工作，但對內(nèi)部控制體系建設(shè)重視力度不夠，相關(guān)內(nèi)容不完善，無法給內(nèi)控活動開展提供體系指導(dǎo)。部分企業(yè)把構(gòu)建內(nèi)部控制機制印在紙上、掛在墻上，以應(yīng)對上級部門檢查，而對內(nèi)部控制落實不到位，導(dǎo)致內(nèi)部控制過于形式化，缺少剛性。部分企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)指標不理解、不重視，制定的財務(wù)指標無法真實反映經(jīng)濟現(xiàn)象，再加上財務(wù)人員對經(jīng)營業(yè)務(wù)前端意識不強，財務(wù)管理能力弱，企業(yè)業(yè)財融合推進不夠深入等均給后續(xù)內(nèi)控工作帶來了影響。

（三）企業(yè)內(nèi)部缺乏監(jiān)督力

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制工作時，普遍存在內(nèi)控失效問題，無法為后續(xù)監(jiān)督管理工作的開展提供數(shù)據(jù)參考，經(jīng)濟效率較低。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理體系的實際價值沒有得到充分發(fā)揮，監(jiān)督管理效果不理想，內(nèi)部監(jiān)督管理功能薄弱，缺少統(tǒng)一的管理標準，整個管理過程分散，缺乏信息交流，無法形成監(jiān)督管理合力。在落實監(jiān)督管理工作時，沒有嚴格按照制定的管理目標進行，弱化了問題的嚴重性，且不規(guī)范的外部管理環(huán)境及不良企業(yè)競爭都會阻礙監(jiān)督效果的發(fā)揮，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、基于財務(wù)風(fēng)險防控的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控優(yōu)化對策

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

良好的工作環(huán)境是引導(dǎo)內(nèi)部控制工作順利進行的前提，所以在建立內(nèi)部控制體系的過程中，需要對內(nèi)部控制管理環(huán)境進行改革優(yōu)化，為企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的開展提供條件。例如，在建立內(nèi)部控制體系前，需整合企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，消除不良因素，其中包含企業(yè)經(jīng)營中人事、組織和金融等環(huán)境因素，并且要將金融環(huán)境建設(shè)作為內(nèi)控工作的重要內(nèi)容。

資金是維持企業(yè)正常經(jīng)營的物質(zhì)保障，大部分企業(yè)在實際經(jīng)營發(fā)展中都會產(chǎn)生資金流動問題，該現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因是企業(yè)內(nèi)部競爭環(huán)境不合理。在對其進行優(yōu)化時，需要對整個環(huán)境進行科學(xué)劃分，在各個階段安排負責(zé)人且權(quán)責(zé)分明，尤其要重視企業(yè)融資規(guī)劃，建立融資報批流程及預(yù)警機制，時刻關(guān)注國家發(fā)布的最新經(jīng)濟政策，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)化策略，保證金融環(huán)境穩(wěn)定運行，提高企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)水平。還要注重內(nèi)部控制設(shè)計和規(guī)劃，保證企業(yè)各個人員及所有流程都能按照規(guī)章制度要求辦事，將內(nèi)部控制管理工作落實到位，董事會應(yīng)起到領(lǐng)導(dǎo)作用，切實履行其監(jiān)督管理職責(zé)。

（二）健全風(fēng)險內(nèi)部控制機制

從當前情況來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢不明朗，相關(guān)政策變化大，完善的內(nèi)部控制體系能夠給企業(yè)精準制定發(fā)展決策提供數(shù)據(jù)參考。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，從取得土地、開發(fā)經(jīng)營到房地產(chǎn)銷售等各個環(huán)節(jié)，都會受到外界及內(nèi)部因素影響。所以企業(yè)在開展內(nèi)部控制工作時，應(yīng)結(jié)合實際情況進行風(fēng)險識別和預(yù)警工作，加強對財務(wù)風(fēng)險的防范與控制，由法務(wù)牽頭，財務(wù)等相關(guān)部門合力制訂詳細的內(nèi)部控制計劃，包括成本費用對效益指標的影響，效益指標預(yù)測及動態(tài)跟蹤；銷售貨值、銷售周期調(diào)整對效益指標的影響；建設(shè)節(jié)點對效益指標的影響；抵押擔(dān)保、償債能力對項目運營的影響等。

（三）強化財務(wù)管理建設(shè)

企業(yè)需結(jié)合內(nèi)部控制要求，制定完善的財務(wù)管理制度體系，引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營管理活動順利進行，為會計核算與監(jiān)督等財務(wù)管理活動提供保障。財務(wù)管理制度應(yīng)依據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)及財會制度，結(jié)合公司具體情況制定，在實際工作中起規(guī)范、指導(dǎo)作用，引領(lǐng)公司決策層防范和控制財務(wù)風(fēng)險，強化經(jīng)營風(fēng)險管理意識，對企業(yè)經(jīng)營過程進行追蹤監(jiān)管。一旦發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時采取有效措施處理，降低風(fēng)險可能給企業(yè)帶來的不良影響。

企業(yè)要在完善財務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上建立財務(wù)工作明細操作指引，嚴格財務(wù)審批流程，規(guī)范操作細節(jié)，在風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場中做到張弛有度、降低差錯率。比如，建立財務(wù)資金管理操作指引，形成可執(zhí)行的流程指引；建立財務(wù)成本費用管理操作指引，形成成本費用原始審核到歸集指引，指導(dǎo)財務(wù)管理工作；建立會計核算操作指引，規(guī)范基礎(chǔ)會計核算工作，為企業(yè)經(jīng)營分析及后續(xù)內(nèi)控建設(shè)提供堅實基礎(chǔ)；建立稅收管理操作指引，形成稅金計提到定案歸檔的系統(tǒng)流程指引，為財務(wù)工作及公司內(nèi)控建設(shè)錦上添花。

（四）強化財務(wù)信息化建設(shè)與溝通機制

信息溝通指企業(yè)內(nèi)部各個部門及人員可以得到其在執(zhí)行管理控制中所需的信息，并通過信息交換了解企業(yè)真實的經(jīng)營狀況。在信息系統(tǒng)中，可以提供經(jīng)營、生產(chǎn)、財務(wù)等信息，作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定發(fā)展決策的依據(jù)。有效的信息溝通，不但包含上下級之間的溝通，同時也包括各部門之間的橫向交流。信息溝通不僅涉及企業(yè)內(nèi)部信息交流，也包括與企業(yè)外部信息的交流，要建立指標預(yù)警流程制度，形成關(guān)鍵指標匯報體系，使企業(yè)具備良好的信息交流渠道，在公開透明的情況下，讓交易活動受到監(jiān)督與管理，科學(xué)防控各種風(fēng)險，保證內(nèi)部控制活動穩(wěn)定運行。

（五）完善成本控制

成本控制已經(jīng)成為增強房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭實力的重要手段，高效的成本控制需要構(gòu)建在完善的內(nèi)部控制體系的基礎(chǔ)上。早期房地產(chǎn)粗放式、簡單的人工和材料節(jié)約的成本管理已經(jīng)不再適應(yīng)當前的市場環(huán)境，成本管理也逐漸從工程建設(shè)成本末端控制演變?yōu)楫a(chǎn)品設(shè)計、施工工藝等前端成本控制與末端成本控制相結(jié)合，達成了現(xiàn)代成本控制管理效果。同時，企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新成本管控方法，這要求財務(wù)與設(shè)計部、工程部、成本部相互配合，以建立項目預(yù)算控制模型為主、成本費用控制模型為輔，合理有效指導(dǎo)并實施控制；若處于非常時期，則需要區(qū)分必要支出與非必要支出，確保必要支出資金安排，對非必要支出實施限額控制，嚴格按照計劃指標實施控制。

（六）構(gòu)建和完善內(nèi)部監(jiān)督機制

即便當前企業(yè)已經(jīng)建立了各種規(guī)章制度，實現(xiàn)了科學(xué)分工，但為保證內(nèi)部控制管理工作的順利落實，還需加強內(nèi)部控制機制建設(shè)。在實際工作中，財政、稅務(wù)、審計等相關(guān)部門需嚴格按照國家法律要求對各單位會計信息進行全面檢查和管理，同時，大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有專門的內(nèi)部審計及法務(wù)團隊，負責(zé)檢查企業(yè)風(fēng)險控制、內(nèi)控制度執(zhí)行情況及內(nèi)控糾偏，以逐漸完善內(nèi)控制度。

四、結(jié)語

隨著社會發(fā)展，人們逐漸意識到了內(nèi)部控制管理的必要性，且加強了對企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)注力度，怎樣提高企業(yè)內(nèi)部控制管理水平，成了各個企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重點關(guān)注內(nèi)容。本文以財務(wù)風(fēng)險防范為根本，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)現(xiàn)狀進行深入分析，根據(jù)分析結(jié)果提出完善內(nèi)部控制機制相關(guān)對策，以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的各種風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展打下扎實基礎(chǔ)。