石曳然 雷玄

近日，有消費(fèi)者投訴稱，他計(jì)劃支付首付款40多萬元購買河北省保定市綠城·誠園的一套90多平米的預(yù)售商品房，標(biāo)價(jià)為每平米價(jià)格為14670元，總價(jià)為135萬左右。他按照30%計(jì)算出首付款為40多萬元，而開發(fā)商——保定市宏誠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的銷售代表卻要求首付繳納86萬元。

首付多46萬元被疑“議價(jià)”？

消費(fèi)者介紹，要購買的這套綠城·誠園套的房產(chǎn)已取得預(yù)售許可多年，至今尚未售出，該商品房在取得預(yù)售許可時(shí)備案價(jià)格低于現(xiàn)在的銷售價(jià)格。

消費(fèi)者稱，“這46萬便是銷售價(jià)格與備案價(jià)格之間的差價(jià)，在購房過程中差價(jià)需要購房者單獨(dú)支付，且不能夠不計(jì)入合同，不開具發(fā)票，這種現(xiàn)象被銷售人員稱之為‘議價(jià)?！?/p>

消費(fèi)者說自己也了解了一些情況，“綠城-誠園2、7、8、15、16號(hào)樓在銷售過程中均存在不同程度的‘議價(jià)現(xiàn)象”。

該項(xiàng)目最早開始銷售在2015年，開盤后陸續(xù)推出新的樓棟進(jìn)行銷售，目前已開發(fā)6棟高層、6棟洋房，項(xiàng)目內(nèi)包括早年間開發(fā)的大部分樓棟均有正在出售的商品房，而項(xiàng)目的銷售均價(jià)已經(jīng)有近萬元的漲幅。

同一項(xiàng)目在不同時(shí)期所取得預(yù)售許可的價(jià)格也不盡相同。有業(yè)內(nèi)人士分析，“由于部分樓盤銷售房產(chǎn)周期長，備案價(jià)格較低，有少數(shù)開發(fā)商在銷售過程中不斷提高價(jià)格，‘議價(jià)的部分則由購房者另外付款，僅有轉(zhuǎn)賬記錄作為憑證，不開具發(fā)票，不計(jì)入購房合同?！?/p>

目前保定市嚴(yán)格要求在商品房銷售過程中，商品房經(jīng)營者要嚴(yán)格按照備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。2017年5月22日，保定市人民政府官網(wǎng)曾發(fā)布《保定市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的意見》稱，嚴(yán)格商品住房價(jià)格管理對通過“限房價(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競房價(jià)”“雙限雙競”模式取得土地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，保定市價(jià)格主管部門直接按照限定的房價(jià)或競地的房價(jià)進(jìn)行價(jià)格備案，銷售過程中嚴(yán)禁調(diào)整備案價(jià)格。

2018年3月7日，保定市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《保定市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格監(jiān)管的通告》進(jìn)一步提出加強(qiáng)預(yù)售價(jià)格監(jiān)管，“嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售價(jià)格管理的相關(guān)法律法規(guī)及《保定市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的意見》（保政發(fā)[2017] 14號(hào)）要求，辦理商品房預(yù)售許可證前，商品房價(jià)格必經(jīng)價(jià)格主管部門備案。取得預(yù)售許可證后，商品房經(jīng)營者要嚴(yán)格按照備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?！?/p>

關(guān)于綠城·誠園的預(yù)售售價(jià)問題，《中國質(zhì)量萬里行》咨詢了保定市物價(jià)局，物價(jià)局相關(guān)人員表示將會(huì)由保定市蓮池區(qū)相關(guān)部門進(jìn)行回復(fù)，關(guān)于調(diào)查結(jié)果，截止發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。綠城·誠園：曾因房款未入

“監(jiān)管賬戶”被點(diǎn)名

2019年9月2日，根據(jù)保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公告顯示，保定市宏誠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在綠城·誠園（22-501號(hào)房）的銷售過程中，存在未將銷售商品房房價(jià)款存人預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的行為。

在《保定市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》中第十一條指出新建商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，預(yù)售人不得直接收存房價(jià)款。承購人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的付款時(shí)間，持預(yù)售人開具的監(jiān)管賬戶繳款單，通過監(jiān)管銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或通過售樓現(xiàn)場POS機(jī)將房價(jià)款直接存入監(jiān)管賬戶，預(yù)售人憑承購人在監(jiān)管銀行的繳款憑證為承購人開具售房收款票據(jù)。

為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金專款專用，2014年6月，保定市出臺(tái)了《保定市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》。2016年初，又出臺(tái)修訂后的《保定市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》）?！掇k法》對保定市行政區(qū)域內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品房建設(shè)項(xiàng)目，其預(yù)售資金的收入、支出、使用及監(jiān)督管理，逐一作出具體規(guī)定。《辦法》指明，商品房預(yù)售資金是指按合同約定支付的購房款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行，按幢或者多幢開設(shè)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，即監(jiān)管賬戶，并同監(jiān)管銀行簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。且預(yù)售過程中，不得變更監(jiān)管銀行。未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項(xiàng)目，監(jiān)管部門不得辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

就此，保定市住建部門工作人員曾對媒體解釋說，購房人應(yīng)當(dāng)按照買賣合同約定的付款時(shí)間，持開發(fā)企業(yè)開具的監(jiān)管賬戶繳款單，通過監(jiān)管銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或售樓現(xiàn)場POS機(jī)，將房價(jià)款直接存入監(jiān)管賬戶，而開發(fā)企業(yè)則憑監(jiān)管銀行的繳款憑證為購房人開具售房收款票據(jù)。“也就是說，‘你交的房款應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得直接收存。”工作人員提醒，《商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)注著資金監(jiān)管賬戶名稱及賬號(hào)，購房人支付房價(jià)款時(shí)應(yīng)對照核實(shí)。