王 佳

（蘇州非凡城市置業(yè)有限公司，江蘇 蘇州 215000）

近十年來，由于我國城鄉(xiāng)一體化政策的不斷實施以及城市規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)行業(yè)商品的價格也在成倍增長，但是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，由于發(fā)展的速度過快，也涌現(xiàn)出了很多問題。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)基本發(fā)展成熟，而且隨著房地產(chǎn)行業(yè)價格的巨幅增高，廣大消費者的消費心理也越來越成熟，在投資房地產(chǎn)項目時都有著一定的謹慎心理。這些都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著一定的影響。面對這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)商應該從自身做起，加強對自身管理能力的提升，以此來保證房地產(chǎn)開發(fā)項目整體質(zhì)量的不斷提高，這樣才能有利于房地產(chǎn)開發(fā)商在日益激烈的市場競爭中得到持續(xù)的發(fā)展[1]。

1 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作管理的具體內(nèi)容

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作包含的內(nèi)容十分復雜，而且范圍較廣，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的準備工作所需要的時間也往往比較長。做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作管理，不僅能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目過程的管理，同時也能夠為項目的后續(xù)施工做好準備。

1.1 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作管理內(nèi)容

從房地產(chǎn)開發(fā)項目的時效性來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理工作內(nèi)容非常復雜，涉及到諸多方面，其中包括了運作咨詢、項目勘察和設計、市場分析等。具體內(nèi)容則是首先要制作一份房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告、相關的技術經(jīng)濟論證報告，除此之外也要完成審批前的環(huán)境影響評估、交通影響評估等一系列手續(xù)。在施工方面也要進行很多準備，比如測繪工程、地形圖、簽訂土地出讓協(xié)議等。

1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作管理任務

至于房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作管理任務主要分為以下幾個方面：

1） 項目的策劃任務。房地產(chǎn)前期管理任務中的項目策劃任務不僅要包括對房地產(chǎn)項目地址的選取策劃，同時也要開展相關的市場調(diào)研，再對產(chǎn)品進行策劃，最后再面向市場進行推廣策劃以及推廣后的銷售策劃等。

2） 可行性研究報告的任務，也就是指要完成房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的項目可行性研究報告，除此之外也要編寫關于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的技術經(jīng)濟論證報告[2]。除此之外，也要根據(jù)房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟技術指標進行一定程度的估算。

3） 房地產(chǎn)項目開發(fā)中的土地和規(guī)劃的審批任務。這個審批任務內(nèi)容十分復雜，不僅要包括對項目的前期跟蹤處理，同時也要包括對土地的收儲和出讓等。

4） 房地產(chǎn)項目中的設計質(zhì)量管理任務，從字面意義上理解也就是對房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計時進行管理，同時也要按照國家的相關規(guī)定以及技術要求對施工圖紙進行嚴密的檢查，以確保房地產(chǎn)項目施工設計內(nèi)容的科學性、合理性。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的潛在風險

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目策劃風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中存在著項目的策劃風險。這是因為房地產(chǎn)開發(fā)項目由于其具備的特殊性質(zhì)，所以會對城市有著一定程度上的影響，因此房地產(chǎn)的開發(fā)項目必須要與所處城市發(fā)展定位相符合，而不能夠出現(xiàn)明顯的矛盾。比如我國新一線城市鄭州，由于會有軍用飛機經(jīng)過，因此房地產(chǎn)項目的高度有一定的限制，在這種情況下應該合理對房地產(chǎn)項目計劃進行調(diào)整。如果房地產(chǎn)開發(fā)項目與所處城市的發(fā)展方向存在矛盾，那么也會影響房地產(chǎn)項目的進一步發(fā)展，而且也不利于后續(xù)各種文件的審批，同時如果不了解城市的發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃，那么也會不利于房地產(chǎn)項目周邊的配套設施建立，這樣也會影響房地產(chǎn)項目的潛力。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目可行性研究風險

在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目可行性階段也會面臨著一定程度的風險。所以這就要求進行項目可行性研究時的工作人員必須對自身房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的了解，并結合當?shù)爻鞘械木唧w發(fā)展政策，對經(jīng)濟進行全方面的分析，在此基礎上修改和調(diào)整項目方案，以保障房地產(chǎn)項目內(nèi)容的可靠性和真實性，同時也要對房地產(chǎn)項目中的不確定因素進行一定程度的研究并及時分析這些風險可能帶來的后果，制定具有針對性地應對措施，避免出現(xiàn)的風險超過預期的狀況，從而給投資內(nèi)容和項目成本帶來嚴重的影響。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目土地審批風險

目前，房地產(chǎn)項目開發(fā)土地審批中所存在的風險主要出自兩方面，一是房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地收儲風險，二是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土地出讓風險[3]。首先土地收儲風險所要面臨的是城市所在的地方政府以及國土部門的土地經(jīng)營行為準許。在這一項目中經(jīng)常會出現(xiàn)土地收儲協(xié)議不完善或是收儲實質(zhì)性辦法不合理等各種風險。而在土地出讓中，這一環(huán)節(jié)必須要對所選土地進行一定程度的研究，并向我國的有關部門咨詢，這樣才能保證土地價格的合理性。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目設計風險

房地產(chǎn)項目的設計階段也會面臨著風險，即必須達到我國建設單位的需求以及相關部門對于項目設計的規(guī)劃審批的要求。除此之外，我國關于建筑方面的相關法律法規(guī)也會對房地產(chǎn)項目的設計造成一定程度的風險，導致房地產(chǎn)項目的成果并不符合前期的預算。在房地產(chǎn)項目的設計工作中，一旦出現(xiàn)了針對設計、施工各階段檢查和評價的不正確結論，那么就會影響到風險控制。這種情況的出現(xiàn)，其中一方面也可能是由于設計部門和管理部門的協(xié)調(diào)配合不完善而引起的。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的具體措施

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的項目策劃風險管理措施

為了方便房地產(chǎn)項目策劃風險的管理，首先房地產(chǎn)項目小組應該對房地產(chǎn)項目進行充分的資料調(diào)查，選取好準確的策劃地址，而且在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃上，一定要從實際出發(fā)，精準掌握所在城市的規(guī)劃、行政許可部門出臺的相關政策內(nèi)容等，也要明確認識到所處地區(qū)的用地分類和允許的建設范圍。除了做好有關部門的準備，也要充分調(diào)查市場，考慮到消費者的具體需求，這樣才能方便房地產(chǎn)項目評估地皮的價值。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的項目可行性研究風險管理措施

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究風險管理也可以從兩個角度出發(fā)。首先，是綠色建筑建設投資風險的相關控制。應該結合各地的節(jié)能設計標準等相關政策，在設計書上對非傳統(tǒng)水源系統(tǒng)、照明系統(tǒng)以及冷熱源系統(tǒng)等進行科學合理的設計，以此來縮小項目的投資風險。第二個角度則是盈虧測算，包括指標分析和風險控制，這個風險主要是防止房地產(chǎn)項目虧損過多，所以要引入不同控制參數(shù)，來對控制標準進行合理的調(diào)整。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的項目土地審批風險管理措施

為了應對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目土地審批風險，首先面臨土地收儲環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的風險，可以通過符合法律途徑進行收儲補償，這樣一方面能夠減少房地產(chǎn)建設單位的資金投入，另一方面也可以主動解決土地審批困難的問題。而在土地的出讓環(huán)節(jié)也可以貼出公告，與有關部門展開協(xié)調(diào)，以此來提升土地的優(yōu)勢，并充分發(fā)揮房地產(chǎn)項目組織的協(xié)調(diào)能力，增加房地產(chǎn)項目拿到土地的使用權證書的可能性。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的項目設計風險管理措施

為了應對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中的項目設計風險，應該采取如下措施：提高項目設計的標準，并且貫徹以人為主的基本原則，促進房地產(chǎn)項目的質(zhì)量不斷提升，并且重視房地產(chǎn)項目的材料質(zhì)量，以便做好后期維護的工作。除此之外也要做好對總平面圖設計質(zhì)量的管控，并對房地產(chǎn)開發(fā)項目配套周邊的設施商圈進行一定程度的分析，以此來保證商業(yè)服務能夠得到滿足。最后也要對房地產(chǎn)項目周圍的公共建設以及建筑設計因素等進行一定程度的考慮，以此最大程度地發(fā)揮房地產(chǎn)項目的商業(yè)空間。

4 結語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理中會面臨著四個主要的風險，針對這四個可能會出現(xiàn)的主要風險進行分析和研究，并制定相關措施解決，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行。除此之外，為了增強房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功性，也要求房地產(chǎn)項目的工作人員做好對前期工作的管理，這樣才能提高項目的服務能力水平，以此來贏得消費者的好感，占據(jù)房地產(chǎn)的消費市場。希望本文能夠為我國房地產(chǎn)項目的發(fā)展做出一定的貢獻。