李艷艷

多年前，王健林曾說(shuō)過(guò)這樣一句話：“我和幾位企業(yè)家朋友聊天，說(shuō)萬(wàn)達(dá)商管是萬(wàn)達(dá)的核心企業(yè)，我什么都能丟，這個(gè)不能丟?！?/p>

萬(wàn)達(dá)商管確實(shí)是王健林的“心頭肉”，他曾公開表示，未來(lái)要保證，新開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)至少70%以上是輕資產(chǎn)。如今，這個(gè)比例或?qū)U(kuò)至全部。

9月29日，記者從多位萬(wàn)達(dá)高管及相關(guān)人士處證實(shí)，從2021年開始，萬(wàn)達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資自持萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)總裁肖廣瑞公開表示，這是萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)董事會(huì)最新做出的決定。目前萬(wàn)達(dá)商管“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的發(fā)展超出今年年初預(yù)期。截至今年9月底，萬(wàn)達(dá)商管今年已簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目53個(gè)，是2019年全年簽約40個(gè)“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的1.3倍。

“原有的（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)）還會(huì)繼續(xù)持有，但不再新增自持的了。也就是說(shuō)，2021年后開業(yè)的（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）都將是輕資產(chǎn)項(xiàng)目?！比f(wàn)達(dá)集團(tuán)層面的相關(guān)人士表示，“輕資產(chǎn)”是萬(wàn)達(dá)商管近年一直在穩(wěn)步推進(jìn)的工作。

所謂的“輕資產(chǎn)”是指，萬(wàn)達(dá)不再在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中投入資金，只負(fù)責(zé)輸出品牌、負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，并從中分得收益?！斑@幾年輕資產(chǎn)項(xiàng)目的比例越來(lái)越大，到2021年實(shí)現(xiàn)全部項(xiàng)目都輕資產(chǎn)，也是一個(gè)水到渠成的事?！鼻笆鋈耸糠Q。

“相比重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率要高，全面發(fā)展輕資產(chǎn)可提高利潤(rùn)率，進(jìn)一步降低負(fù)債?！苯咏f(wàn)達(dá)集團(tuán)的人士稱。素有“小萬(wàn)達(dá)”之稱的新城控股某高管也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)商管做此決策的直接目的是降負(fù)債增現(xiàn)金，即開源節(jié)流，“但現(xiàn)在開源的可能性不大，只能節(jié)流”。

不過(guò)，亦有萬(wàn)達(dá)商管方面的相關(guān)人士否認(rèn)了“降負(fù)債”的說(shuō)法。在他的理解中，公司的決策目的或與萬(wàn)達(dá)商管的公司定位及愿景有關(guān)，“就是把萬(wàn)達(dá)商管做成一家純粹的物業(yè)管理公司”。此外，這一決策也與萬(wàn)達(dá)商業(yè)的回A進(jìn)程有關(guān)，“上市事宜一直在推進(jìn)”。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩分析，回溯萬(wàn)達(dá)的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略脈絡(luò)可以發(fā)現(xiàn)，剝離地產(chǎn)是前提，規(guī)模債務(wù)是動(dòng)因，監(jiān)管升級(jí)是加速劑，高利潤(rùn)回報(bào)是展望。

值得注意的是，近期行業(yè)金融監(jiān)管升級(jí)信號(hào)不斷釋放，尤其是相關(guān)監(jiān)管部門重視有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)情況，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞铀偃f(wàn)達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。截至今年6月底的萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)金短債比數(shù)字，已觸及行業(yè)監(jiān)管紅線。

“現(xiàn)在國(guó)家對(duì)于企業(yè)融資限制越來(lái)越嚴(yán)格，‘三道紅線嚴(yán)格執(zhí)行的期限雖然延遲了，但對(duì)于依靠高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)而言，去杠桿壓力仍然巨大，企業(yè)從過(guò)去高周轉(zhuǎn)高杠桿的重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變，是大勢(shì)所趨?！贝鞯铝盒醒芯吭菏紫叻治鰧＜椅簴|對(duì)媒體稱，“設(shè)置三道紅線的目的，就是為了防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

從遭遇“股債雙殺”后的“斷臂”償債，到新設(shè)地產(chǎn)集團(tuán)為回A清障，再到兩個(gè)月前徹底清零海外銷售類資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)歷時(shí)近五年的“去地產(chǎn)化”大戲終于落幕。隨著存量住宅業(yè)務(wù)的剝離出清，萬(wàn)達(dá)商管將會(huì)更加積極地投入到商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，而這場(chǎng)通過(guò)輸出品牌、設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)管理的“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型之路，也正邁入佳境。

“輕裝上陣”的王健林正離他的夢(mèng)想越來(lái)越近。

剝離地產(chǎn)，輕裝上陣

公開資料顯示，截至2020年9月底，萬(wàn)達(dá)商管累計(jì)開業(yè)336個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目有58個(gè)；在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有166個(gè)，其中“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目128個(gè)。在建項(xiàng)目基本滿足萬(wàn)達(dá)商管未來(lái)3年每年開業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不低于50個(gè)的計(jì)劃。

目前，萬(wàn)達(dá)商管今年已簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目53個(gè)，是2019年全年簽約40個(gè)“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的1.3倍。預(yù)計(jì)2020年萬(wàn)達(dá)商管全年簽約的“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目將達(dá)到65個(gè)至70個(gè)。根據(jù)萬(wàn)達(dá)商管董事會(huì)要求，今后每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)，萬(wàn)達(dá)商管將徹底 “輕資產(chǎn)”化。

2015年，王健林提出“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，即萬(wàn)達(dá)要走輕資產(chǎn)、低負(fù)債發(fā)展的戰(zhàn)略。按照他的規(guī)劃，萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是到2020年完成企業(yè)轉(zhuǎn)型，到2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

重大變革出現(xiàn)在2017年。這一年，萬(wàn)達(dá)通過(guò)與融創(chuàng)、富力簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將北京萬(wàn)達(dá)嘉華等77個(gè)酒店轉(zhuǎn)給富力，將西雙版納萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅城項(xiàng)目91%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，合計(jì)交易金額達(dá)到638億元。通過(guò)該筆交易，萬(wàn)達(dá)剝離了大量資產(chǎn)。

2018年1月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)等四家股東。王健林承諾，在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。因此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)一分為二，獨(dú)立出萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)。

至2019年底，萬(wàn)達(dá)商管完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。萬(wàn)達(dá)商管在公告中闡明，公司自2020年1月1日起，將僅從事商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)管理。而萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)將集團(tuán)所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)攬進(jìn)體系之內(nèi)，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，通過(guò)招拍掛、商業(yè)綜合體和文旅項(xiàng)目等形式獲取開發(fā)用地。

王健林的夢(mèng)想是，將萬(wàn)達(dá)從以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)則強(qiáng)調(diào)以輕資產(chǎn)為主。王健林強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)是以輕資產(chǎn)為主，但不是完全放棄重資產(chǎn)，是在有息負(fù)債總體逐年減少的情況下做重資產(chǎn)，到2020年底，將萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有息負(fù)債降至絕對(duì)安全水平。

外界眼中，在宣布轉(zhuǎn)型的近五年時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)一直在“去地產(chǎn)化”和“重回地產(chǎn)”間游離，轉(zhuǎn)型決心有雷霆之勢(shì)，但也經(jīng)歷了一系列實(shí)實(shí)在在的陣痛與失意。

最近大半年，萬(wàn)達(dá)投入巨資重整文旅，先在甘肅蘭州、陜西延安投資萬(wàn)達(dá)城，后入沈陽(yáng)投資拿下文旅項(xiàng)目、醫(yī)院、學(xué)校和5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，接著又打進(jìn)廣東、四川等地獲取文化、體育、商業(yè)等一攬子的投資標(biāo)的。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)今年銷售目標(biāo)設(shè)定為1000億元，受制于疫情影響，這一目標(biāo)完成難度加大，但截至目前，未有消息證明，萬(wàn)達(dá)因疫情影響改變了千億目標(biāo)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1～8月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額406億元，同比增長(zhǎng)近四成，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值；行業(yè)排名上升11個(gè)位次至第54名。

“三道紅線”壓頂

萬(wàn)達(dá)商管剝離重資產(chǎn)，除了自身輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下的常規(guī)要求，亦有外部環(huán)境的緊迫性所需。

前述TOP10房企高管算了一筆賬，他表示：一座十萬(wàn)方體量的商場(chǎng)，建安成本加裝修成本，每平米大概七八千到一萬(wàn)塊，整體算下來(lái)就是10億元，100座就是1000億元。

“房地產(chǎn)銷售的現(xiàn)金流滾動(dòng)，已經(jīng)難以支撐自持商場(chǎng)的不斷擴(kuò)張。就算一年建10到20座（商場(chǎng)），也要一兩百億元（成本）。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在哪有那么多現(xiàn)金流去沉淀？”前述人士感慨道，“不止萬(wàn)達(dá)，開發(fā)商這兩年都會(huì)很難過(guò)?！?/p>

萬(wàn)達(dá)商管2020年半年報(bào)顯示，截至2020年6月30日，萬(wàn)達(dá)有息負(fù)債規(guī)模為1817.8億元，其中短期借款6.3億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債（有息部分）657億元，長(zhǎng)期借款921.6億元，而其流動(dòng)貨幣資金約471.3億元，現(xiàn)金短債比0.71。在此半年前，這個(gè)數(shù)字為1.4。

截至2020年上半年末，萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)為5563.22億元，較2019年末（下同）下降3.28%；總負(fù)債為2834.03億元，下降4.87%；凈資產(chǎn)為2729.18億元，下降1.58%。其中，萬(wàn)達(dá)為取得借款相關(guān)資產(chǎn)抵押金額約3366.6億元，占總資產(chǎn)比例約60.5%。

萬(wàn)達(dá)商管稱，雖然公司有息負(fù)債穩(wěn)步下降，但整體規(guī)模仍相對(duì)較大?！耙坏┌l(fā)生債務(wù)違約，或?qū)?duì)公司資產(chǎn)及收益產(chǎn)生一定影響。”潘浩稱。

近期，萬(wàn)達(dá)商管多次發(fā)債。7月29日，萬(wàn)達(dá)商管發(fā)行35億元中期票據(jù)，利率為5.38%，9月10日，公司完成2020年公司債券（第一期）發(fā)行，最終發(fā)行結(jié)果為38億元，票面利率為5.58%，為期5年。

9月28日，萬(wàn)達(dá)商管發(fā)布2020年公司債券（第二期）募集說(shuō)明書。募集說(shuō)明書顯示，本期債券為無(wú)擔(dān)保債券，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元（含20億元），為期4年，票面利率詢價(jià)區(qū)間為5%～6%，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬全部用于償還到期公司債券。

商業(yè)資產(chǎn)怎么“退出”？

“不求做大，主要看利潤(rùn)?！边@是王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)的最初訴求。這個(gè)訴求在萬(wàn)達(dá)商管板塊亦有體現(xiàn)。2020年上半年，萬(wàn)達(dá)商管的整體毛利率為72.2%，較上年同期增長(zhǎng)25.3%，遠(yuǎn)高于以傳統(tǒng)開發(fā)模式為主的百?gòu)?qiáng)房企平均水平。

受到新開業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量持續(xù)增加影響，萬(wàn)達(dá)商管近年毛利率有所下滑，但與新城控股、大悅城等同行相比，毛利率依舊保持在較高水準(zhǔn)。比如在單店?duì)I收貢獻(xiàn)上，2016年～2019年，萬(wàn)達(dá)商管的年單店?duì)I收由約1億元逐步升至1.1億元，而新城的單店?duì)I收則介于0.4億～0.6億元。

在克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲看來(lái)，與同樣重點(diǎn)布局三四線城市、單店體量相似的新城吾悅廣場(chǎng)相比，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在單店創(chuàng)收方面具備一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但與一些圍繞一二線城市布局的企業(yè)相比，如華潤(rùn)、龍湖、大悅城以及一些港資投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，其在單店創(chuàng)收及核心區(qū)位地標(biāo)性廣場(chǎng)打造方面還有待提升。

“今年上半年，百?gòu)?qiáng)房企普遍呈現(xiàn)增收不增利的特點(diǎn)，而萬(wàn)達(dá)能夠保持并不斷提升其高利潤(rùn)回報(bào)，或?qū)?jiān)定其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的信心?！迸撕品Q。不過(guò)，自身轉(zhuǎn)型與“黑天鵝”迎面相撞，整個(gè)行業(yè)猝不及防，這給公司的收入及盈利預(yù)期帶來(lái)了不確定性。

因“去地產(chǎn)化”逐漸失去物業(yè)銷售的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，疊加疫情沖擊影響，2020年上半年，處于恢復(fù)期的萬(wàn)達(dá)商管，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比下降47.7%，各業(yè)態(tài)收入均有減少。今年上半年，萬(wàn)達(dá)商管利潤(rùn)總額為88.45億元，同比下降32.39%；凈利潤(rùn)為63.9億元，同比下降36.22%。

“沒(méi)有企業(yè)能扛得住這樣源源不斷投入現(xiàn)金的，公司也在尋找類似‘吾悅廣場(chǎng)的退出機(jī)制。”今年3月，新城控股董事長(zhǎng)兼總裁王曉松在回應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題時(shí)這樣坦言。疫情之下，新城控股宣布，2020年將新開30座吾悅廣場(chǎng)，商業(yè)管理年租金收入目標(biāo)為55億元。

“結(jié)合當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)因素及運(yùn)營(yíng)原理，商業(yè)資產(chǎn)怎么實(shí)現(xiàn)‘退出確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。新城吾悅廣場(chǎng)開始推出ABS（資產(chǎn)擔(dān)保證券）來(lái)退出，雖然是以融資形式把資產(chǎn)抵押出去，實(shí)際上就是在做輕資產(chǎn)。”行業(yè)某TOP10房企人士稱。商業(yè)地產(chǎn)的劣勢(shì)是，資金沉淀大，沉淀周期長(zhǎng)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)也代表著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商或重資產(chǎn)企業(yè)的一種退出方式。

“要么像融創(chuàng)一樣賣資產(chǎn)，要么像新城控股一樣做ABS，或者像寶龍地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)這樣做品牌輸出。當(dāng)然，萬(wàn)達(dá)擁有管理經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)‘輕也是有基礎(chǔ)的?！鼻笆鋈耸糠Q。（來(lái)源：《中國(guó)企業(yè)家》）