王戰(zhàn)敏 趙容華

前 ?言

《中華人民共和國民法典》已由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會第三次會議于2020年5月28日通過，自2021年1月1日起施行。其中第七百三十四條第二款規(guī)定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。這是繼優(yōu)先購買權之后賦予房屋承租人新的一項權利，將對產權交易產生很大影響。本文所指產權交易是指國有、集體及國有和集體控股或占主導地位的資產通過法定交易平臺依照相關法律法規(guī)交易的行為，本文所指先租權為同等條件下的優(yōu)先承租權。

近年來，產權交易市場蓬勃發(fā)展，成為政府部門資源配置和優(yōu)化的重要途徑和手段。2020年3月30日，中共中央國務院發(fā)布了《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，對于我國多層次資本市場重要組成部分——產權市場的建設提出重要指導意見。隨即，《民法典》頒布從法律層面對產權要素制度及體系建設起到了規(guī)范和推動作用，其中第七百三十四條第二款規(guī)定的設立將為產權具體交易工作指明方向和明確要求。

1 ?產權交易“先租權”使用基本現狀及存在問題

1.1 ?產權交易“先租權”使用基本現狀

1.1.1 產權交易市場建設基本現狀。產權交易市場成立以來，隨著3號令和32號令的出臺，各級政府部門也相繼出臺產權交易配套辦法和政策，在全國范圍內開辟出有章可循、規(guī)范發(fā)展的新道路，成為防止國有資產流失、挖掘市場潛力、促進國有資產增值保值的陽光交易平臺，并積極探索出涵蓋多品種、全要素的大產權市場。

1.1.2 產權交易“先租權”使用基本現狀。經營權出租是產權交易的重要組成部門，也是調解市場要素最活躍的交易方式，因此“先租權”的使用極為頻繁。從各地實踐來講，目前各地參照“先買權”的規(guī)定執(zhí)行，也逐漸形成了行業(yè)規(guī)則并得到普遍推行，但也存在一些案例糾紛，主要涉及無法律架構、產權不明晰、公共區(qū)域糾紛等問題。

1.2 ?產權交易“先租權”使用存在的問題

1.2.1 法無確定問題。原《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。本法條是對于承租人先買權的規(guī)定，前提是出租人對原租賃物的出賣，并非是出租人的再次出租。因此在《民法典》實施之前，法律上并無關于先租權的相關規(guī)定。而現實中，很多地方為保護原承租人權利，維持市場秩序，出臺產權交易辦法或政策中都賦予了原承租人在同等條件下的先租權，這其實是地方對先買權一種參照應用。根據合同法自愿、平等原則，出租方有權賦予原承租人一種優(yōu)先的權利，同時先租權的適用將有利于市場要素及環(huán)境的穩(wěn)定和有序。

1.2.2 適用困難問題。根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一的，承租人主張優(yōu)先購買權的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。上述法律主體優(yōu)先于原承租人享有對房屋的先買權，這是法律的一種特別規(guī)定，目的在于保護原出租人對先買權的使用能力?，F實租賃交易中也存在上述情形，但具體適用時情形比較復雜，例如原出租人出賣房屋后返租現象，公租房到期續(xù)期現象、轉租后第三方續(xù)租現象。

1.2.3 條件判定問題。無論是原《合同法》關于先買權規(guī)定還是《民法典》關于先租權規(guī)定都明確一點，原承租人須在同等條件下享有優(yōu)先權。但法律對于“同等條件”并沒有明確規(guī)定。何謂“同等條件”成為爭議焦點，市場及行業(yè)通常認為同等條件等同于同等價格，這是對“同等條件”限制解釋。現實交易中依據同等價格作為原承租人享有優(yōu)先權，可以明確條件界定，易于操作，但對于一些特殊項目，單純依賴價格并不合理。例如公共資源、集體資源經營權出讓，農村宅基地有償選位等類似項目。

1.2.4 交易形式問題。產權交易一般采用拍賣、填價等競價方式，根據《中華人民共和國拍賣法》第三十八條規(guī)定：買受人是指以最高應價購得拍賣標的的競買人。填價方式競價規(guī)則基本上也參照上述規(guī)定，這等同于限制了“同等條件”的適用。但這實際上是與堅持“還權招標人”原則、在確保公平競爭情況下，招標人選擇優(yōu)質主體的招投標行業(yè)發(fā)展趨勢相違背的，也極大增大了惡意競價、哄抬價格等尋租空間，不利于市場的持續(xù)穩(wěn)定，例如在交易過程中存在現場惡意抬價、圍標哄抬價格的現象。

2 ?產權交易“先租權”法律界定及場景適用

2.1 ?產權交易“先租權”法律界定

如何理解“先租權”法律界定，首先要明確的是租賃物的界定。隨著經濟體制改革的深入進行，很多新的租賃關系應運而生，傳統(tǒng)的租賃標的物有所發(fā)展，不僅包括不動產、動產、機械設備，還包括虛擬產權，例如道路經營權、互聯網平臺運營權、大數據運營權。其次先租權的法律界定應從三個方面理解，第一是先租權的前提條件，一個是事實前提，就是原租賃合同得到有效實施并且到期或者即將到期。另一個是法律前提，即標的物及雙方主體資格沒有變化;第二是先租權的賦予條件。先租權的賦予應是當然賦予，即出租人對原有標的物進行租賃，原承租人繼續(xù)承租的，在同等條件下當然享有先租權，是法律賦予的權利，不得因出租人的主觀意愿改變?，F實中存在標的物改變導致新標的物與原標的物不相同的問題。如果新標的物中增減部分只是原標的物的附屬或裝潢部分，當然理解為標的物未發(fā)生改變;第三是先租權的享有條件，一般產權交易項目參與競價，應在同等價格基礎上享有先租權，這樣確保原承租人正確理解和運用同等條件因素。但現實中很多項目因政策原因涉及競價主體資格發(fā)生改變，就等于原承租人在競價參與主體資格上就被否決了。還有很多項目需要特殊經營主體，而原承租人不具備這樣的條件，導致無法享有先租權，比如美食城改造不再需要副食品經營主體。類似問題就需要在享有先租權的前提下，出租人與原承租人協商解決。不能解決的，基于主體資格不符合的原因，出租人可以解除原承租人的先租權資格。最后是先租權的適用界定。先租權只是原承租人參與再次競價的一個特別資格，法律上不做擴大解釋。原承租人享有先租權，要接受新的租賃合同關于權利義務的規(guī)定，即當然接受，除出租人惡意排斥原承租人情形外。

2.2 ?產權交易“先租權”場景適用

無論是出賣和出租交易，其實都是產權項目使用權的流轉。如果流轉過頻，必然對承租人產生不利的影響，因此在物權債權化的同時，為穩(wěn)定既存的社會關系和市場秩序，先租權制度發(fā)揮了它應有的作用。在具體實踐中，必須充分結合實際情況，才能確保這項權利的正確適用，這需要頂層設計、法律保障、平臺支撐等各方面來輔助和維護。本文僅從法律保障角度，結合現實主要問題分析產權交易先租權的場景適用。

2.2.1 租賃到期問題?，F實中，基于出租方的原因，很多產權項目在公告發(fā)布之前原合同已經到期，在法律上已經不具有承租人的資格，是否理解為原承租人，享有先租權的資格。本文認為：原承租人的定義應做當然理解，即標的物上一承租人既是原承租人，但必須有一個期間，即合同到期后一年之內，可以視為原承租人。

2.2.2 轉租續(xù)租問題。現實中，基于市場經濟行為，很多原承租人將標的物轉租于他人。根據《合同法》第二百二十四條規(guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。意味著原租賃合同權利義務依然存在，原承租人有先租權，但第三人是否享有先租權，法律并無明確規(guī)定。本文認為，第三人是否有先租權，采用不對抗原則。如果承租人主張先租權的，第三人就無先租權，如果承租人不主張先租權的，經出租人同意，可以擁有先租權。因為第三人是事實上的標的物占有人，標的物的流轉直接對其造成影響。

2.2.3 多人承租問題。現實中，很多標的物，如店鋪、房產等存在多人承租現象。出租人將上述多人承租的標的物進行整合出租，原承租人是否享有先租權？本文認為，應當采用標的說。先租權作為租賃合同權利的一部分，是建立在標的物上的，先租權的范圍僅限于原合同標的物范圍，因此標的物整合后，在面積、樣貌、條件等各方面發(fā)生了實質性的改變，不能再認為是原標的物，因此應當理解為先租權已經喪失。

2.2.4 標的物關聯問題。現實中，很多標的物存在公共區(qū)域，例如走廊、衛(wèi)生間、陽臺等。出租人將公共區(qū)域捆綁至其中一個標的物上出租，被捆綁標的物的承租人是否享有先租權，以及共同使用公共區(qū)域的其他承租人的權利如何保障？本文認為，采用合理說。出租人將公共區(qū)域捆綁出租并沒有實質性改變原標的物，因此被捆綁標的物的承租人應當享有先租權，但根據出租人基于對其他承租人的義務履行，必須附加條件，即享有先租權的承租人應予以其他承租人方便使用公共區(qū)域的權利。

3 ?產權交易“先租權”法治維度及體制架構

3.1 ?產權交易“先租權”法治維度

近年來，為進一步做大做強產權交易市場，國務院辦公廳先后發(fā)布了《關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）《關于促進全民健身和體育消費推動體育產業(yè)高質量發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2019〕43號），鼓勵農村產權要素、賽事承辦權、場館運營權通過產權交易平臺交易;在交易方式和手段方面，產權交易由原來的線下操作向全流程線上操作轉變，逐步實現了全程留痕、統(tǒng)計分析以及交易監(jiān)管等方面的突破;在綜合服務方面，進一步加大了混改、交易咨詢等延伸服務力度 ，加大了與金融、公共資源等其他領域的融合力度;黨的十九大更是明確要素市場化配置作為經濟體制改革的重點之一，中共中央國務院《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》對要素市場配置改革作出了重大部署?？梢?，產權交易市場的不斷壯大和向好趨勢是不可逆轉的，同時拓展了產權交易市場及先租權運用的法治維度，需要加強頂層設計和法治保障。

而對于產權交易“先租權”來講，承租人對于租賃物，都是以事實上的合法的占有人的身份出現，不僅具有一定權利的合法占有人，而且還是使用人和直接受益人。如果出租人可以隨意處分其租賃物，甚至根據市場利好出賣或出租給第三人，那么租賃關系就會處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)，在現實中還可能助長借標敲詐勒索等非法行徑的出現。這就意味著必須建立一個應對“先租權”法治維度的法治體系，以此保護合法的產權交易市場秩序。

3.2 ?產權交易“先租權”體制架構

3.2.1 關于同等條件的界定問題。本文認為，“同等條件”包括但不限于“同等價格”，一般產權交易項目如店面、房產、土地，在無對交易主體有特殊規(guī)定情況下，可以將價格作為同等條件的衡量標準。但例如涉及政策性資源、稀缺性資源、國安性資源、軍隊性資源等特殊資源的，應綜合考慮同等條件，可以設置成“1+N”，“1”即為同等價格，“N”表示達到交易主體的其他資格，同等價格也可以分為幾種方式，比如采取最低限價、不得低于平均價等模式。對于虛擬性資源，應參照工程建設項目交易，賦予技術參數標準，進行綜合評定。

3.2.2 關于提前通知的界定問題?！逗贤ā返诙偃畻l對于提前通知規(guī)定是“合理期限”。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定為承租人放棄優(yōu)先購買權。而《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。本文認為，依據《民法典》及相關民事法律，結合現實工作，出租人要重新租賃標的物的，應提前一個月告知承租人及相關利益方。有助于承租人及相關利益方有足夠的時間應對利益訴求。

3.2.3 關于特別規(guī)定的界定問題。除遵循《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定情形外，本文認為，應賦予出租人因搶險救災、疫情防控、政策調整、不可抗力及意外事件出現、經營范圍調整等原因，取消承租人先租權資格的權利。

3.2.4 關于電子交易的建設問題。產權電子交易平臺方興未艾，主要在于交易的便捷性，例如阿里電子交易平臺、司法拍賣、金融機構資產交易平臺。但電子交易平臺在運用先租權方面還未涉及，除產權項目一般以出賣為主之外，更重要的原因在于產權項目大部分涉及案件糾紛，司法機構或金融機構實際上并不是產權的所有人，嚴格來說只是一種代為交易的受委托人資格，目的主要在于實現產權項目的增值，因此往往忽略了原承租人的先租權。本文認為，電子交易平臺只是一種交易方式和手段，應當遵循《民法典》關于先租權的規(guī)定，實現交易的合法、合規(guī)。