綜禾

市場最痛恨的是什么？是不確定性。這對房地產(chǎn)市場而言尤甚。

政策預(yù)期的不確定性是各種謠言和市場恐慌的重要來源，更是滋生投機(jī)、放大風(fēng)險(xiǎn)的“溫床”。確定未來5年乃至15年，房地產(chǎn)市場的政策框架無疑能為市場注入一股極為重要的“確定性”。

現(xiàn)在它來了。

日前，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡稱“建議”）全文發(fā)布。關(guān)于房地產(chǎn)市場，文中透露五大信號，為未來5年的樓市走向定調(diào)。

“房住不炒”貫穿未來五年

此番建議提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這意味著未來5年，“房住不炒”依然是中國房地產(chǎn)調(diào)控和各項(xiàng)政策的主基調(diào)。

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，自首次提出后，“房住不炒”成為“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展最核心的指導(dǎo)思想，此后各類房地產(chǎn)政策的制定，都嚴(yán)格遵循這個(gè)思路。

“十三五”“十四五”兩個(gè)五年規(guī)劃期，均以此作為主基調(diào)，意味著“房住不炒”將貫穿中國樓市10年發(fā)展。

如此長時(shí)間的堅(jiān)持同一項(xiàng)政策，一方面體現(xiàn)樓市政策的穩(wěn)定性，穩(wěn)定的政策有助于產(chǎn)生穩(wěn)定的預(yù)期，促進(jìn)樓市的長期平穩(wěn)發(fā)展。

另一方面，這也是持續(xù)淡化房地產(chǎn)全行業(yè)和各參與方（包括購房者、地方政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)等）的投資、投機(jī)沖動，遏制炒房傾向。

減少房地產(chǎn)對金融資源的擠占

今年以來的一系列政策表明，國家正在力圖減少房地產(chǎn)對金融資源的擠占，同時(shí)，引導(dǎo)金融資源更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，特別是科技領(lǐng)域。

此番中央的建議也在暢通國內(nèi)大循環(huán)中，強(qiáng)調(diào)“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，過去一個(gè)階段，房地產(chǎn)和金融兩個(gè)板塊相互推動，部分城市房價(jià)出現(xiàn)快速上漲，投資投機(jī)性購房需求旺盛，部分企業(yè)投資房產(chǎn)，居民債務(wù)壓力巨大，對國內(nèi)生產(chǎn)、消費(fèi)循環(huán)構(gòu)成了不利影響。

今年8月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》撰文提醒稱，一些地方的房地產(chǎn)價(jià)格開始反彈，金融資源有可能再次向高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域集中。他指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。

對此，監(jiān)管層也出臺一系列措施，化解風(fēng)險(xiǎn)，收緊涉房金融政策，其中就包括被稱為“三道紅線”的房企融資新規(guī)的出臺。

萬科董事會主席郁亮在談及“三道紅線”時(shí)表示，房地產(chǎn)業(yè)中，金融的比重越來越高，金融資源被過多占用，這對經(jīng)濟(jì)而言不是好事。這一新規(guī)的出臺，意味著房地產(chǎn)金融紅利時(shí)代的結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸回歸成普通行業(yè)。

對于購房者而言，許小樂認(rèn)為，在房住不炒的政策基調(diào)下，監(jiān)管層將維持房地產(chǎn)金融高壓監(jiān)管，抑制房價(jià)過快上漲。因此，未來購房投資的空間將被壓縮。

住房租賃仍是“風(fēng)口”

建議提及租購并舉，提出有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

經(jīng)過多年發(fā)展，中國的住房制度框架已經(jīng)基本建立。官方將其表述為“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

不過，業(yè)內(nèi)專家指出，目前租購這“兩條腿不一樣長”，租賃仍是住房制度的短板領(lǐng)域，需要在未來5年重點(diǎn)發(fā)展。

許小樂表示，住房補(bǔ)短板，是為了彌補(bǔ)過去20多年重購買、輕租賃導(dǎo)致的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，同時(shí)，也可以提升低收入群體和新市民的住房條件。

自2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“租購并舉”，住房租賃走上政策風(fēng)口，大量資本涌入，長租公寓企業(yè)數(shù)量不斷增加。但“一窩蜂”式的無序發(fā)展也帶來很多問題，今年有多家長租公寓企業(yè)接連爆雷。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次的建議當(dāng)中再提租購并舉、完善長租房政策等，說明租賃住房依然是后續(xù)重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，租購并舉是趨勢。完善市場化租賃，加強(qiáng)長租公寓管理可能是近期的政策重點(diǎn)。

重視老舊小區(qū)改造

挖潛存量的老舊小區(qū)改造等也將成為未來5年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)之一。

建議提出，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。

過去40年，中國經(jīng)歷了人類歷史上最大規(guī)模的城市化。但總體而言，城鎮(zhèn)化發(fā)展并不均衡，北上廣深等一線城市城鎮(zhèn)化起步較早，在中心城區(qū)留下了大量的老舊小區(qū)，這些小區(qū)往往設(shè)施配套老化，停車不便、綠化不足，居住體驗(yàn)很差。

根據(jù)官方出臺的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，到“十四五”期末（2025年底），力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。據(jù)官方摸底，這意味22萬個(gè)老舊小區(qū)需要改造，涉及的居民近3900萬戶。

目前各地正在探索老舊小區(qū)改造的新機(jī)制。針對最大的難點(diǎn)“誰出資”問題，專家認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或許可以在其中扮演更重要的角色，但這需要房企改變發(fā)展模式，并且與各方合作，探索出更合適的利益協(xié)調(diào)機(jī)制。

“居住時(shí)代”到來

此次建議當(dāng)中明確提出，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。

有聲音認(rèn)為，再次提及住房消費(fèi)，意味著房地產(chǎn)市場會再現(xiàn)一波大漲行情。

但專家指出，這是誤讀。住房消費(fèi)健康發(fā)展實(shí)際上開啟了中國從“購房時(shí)代”向“居住時(shí)代”轉(zhuǎn)變的大門。

許小樂認(rèn)為，住房消費(fèi)的重點(diǎn)在“健康發(fā)展”四個(gè)字上。健康發(fā)展是指居民基于城鄉(xiāng)遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足。

其背后是房價(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增長和居民收入相匹配，與此同時(shí)，提升居住需求的房屋裝修、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務(wù)得到充分發(fā)展，服務(wù)品質(zhì)得到進(jìn)一步提升。居住服務(wù)領(lǐng)域市場進(jìn)一步壯大。

無論是發(fā)展租賃住房，還是老舊小區(qū)改造，此次規(guī)劃建議當(dāng)中，“提高居住水平”可謂貫穿了各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這也意味著重大的轉(zhuǎn)型。專家指出，開發(fā)企業(yè)要重視多樣化經(jīng)營，著重提升持續(xù)的運(yùn)營和服務(wù)的能力。隨著未來新房開發(fā)業(yè)務(wù)見頂，物業(yè)管理、養(yǎng)老、商業(yè)、文旅、老舊小區(qū)改造等或成為房企的重要利潤來源。