麥佩雯

摘要：廣州是一座充滿生機(jī)與活力的城市，是年輕人向往的一座大都市。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型，城市化進(jìn)程加快，城市的人口基數(shù)不斷增大，城市內(nèi)部土地資源的不斷緊縮，房?jī)r(jià)高攀，為了緩解住房緊張，保障低收入群體，國(guó)家在2006年公布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，小戶型住宅正好符合國(guó)家政策的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。本論文主要內(nèi)容如下：首先，對(duì)小住房住宅的概念進(jìn)行論述和分析小戶型抓宅的特點(diǎn);其次，分析廣州市小戶型住宅的發(fā)展現(xiàn)狀，深入探索，得出廣州市發(fā)展小戶型住宅的必要性;最后再對(duì)廣州市發(fā)展小戶型住宅現(xiàn)狀研究的基礎(chǔ)上，針對(duì)發(fā)展出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)廣州市小戶型住宅的發(fā)展提出一些發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：廣州;社會(huì)轉(zhuǎn)型;城市化;小戶型;需求量;影響因素

一、研究背景與研究意義

據(jù)2019年廣州統(tǒng)計(jì)年鑒，廣州2018年底總?cè)丝跒?27萬(wàn)余人，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?40萬(wàn)余人，城市化率達(dá)79.78%，由此可見(jiàn)廣州市處于城市化的高速發(fā)展期。衣食住行是人類(lèi)社會(huì)生存發(fā)展的基本要素。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口基數(shù)也不斷增大，對(duì)住房的需求量也呈大幅上升的趨勢(shì)。但是由于種種原因，特別是廣州市房?jī)r(jià)增加過(guò)快，中低收入家庭的支付能力難以支撐，給年輕一代增加了極大的壓力與負(fù)擔(dān)。結(jié)合2006年國(guó)家出臺(tái)了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)價(jià)格的意見(jiàn)。這表示在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，小戶型住宅的市場(chǎng)是國(guó)家所大力支持的。而且小戶型住宅總價(jià)低、首付低、月供低、過(guò)渡性強(qiáng)、地理環(huán)境好，降低了購(gòu)房門(mén)檻，擴(kuò)大了消費(fèi)群體。在家庭結(jié)構(gòu)日趨簡(jiǎn)單化的今天，發(fā)展小戶型住宅對(duì)當(dāng)今的商品住宅發(fā)展，為廣州市保留人才，改善居民的居住條件，提升廣州市民的幸福感，都具有相當(dāng)重要的現(xiàn)實(shí)意義。[1]

二、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究綜述

歐洲有段時(shí)間曾出現(xiàn)住房供給不足的現(xiàn)象，功能主義建筑泰斗LeCorbusier設(shè)計(jì)的馬賽公寓，被稱為“居住者單元盒子”。是高層住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)典，為后來(lái)的高層小戶型住宅提供了參考。小戶型住宅是日本住宅戶型主要的組成部分，密集型房屋nLDK戶型，在保證盡可能高的利用土地資源，盡可能高的利用居住空間。由于日本的科技發(fā)達(dá)，房屋內(nèi)各種高科技與空間設(shè)計(jì)完美結(jié)合，使得在有效利用空間資源的同時(shí)，大大的增強(qiáng)了居住的舒適感和靈活性。國(guó)外小戶型住宅的發(fā)展有很多值得國(guó)內(nèi)去思考和借鑒的地方。[2]

住宅戶型的變化是與國(guó)家政策息息相關(guān)的。萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“螞蟻工房”系列產(chǎn)品、“萬(wàn)匯樓”、“可能住宅”等，這樣的戶型不僅能解決房主負(fù)擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力，對(duì)土地和空間的利用率也更為有效。[3]

三、研究方法

（1）?? 資料收集法

本文主要以廣州市的小戶型住宅為研究對(duì)象，收集大量相關(guān)基礎(chǔ)資料作為研究依據(jù)，包括國(guó)內(nèi)外關(guān)于小戶型住宅的案例、我國(guó)相關(guān)的各種政策法規(guī)、關(guān)于廣州市小戶型住宅的相關(guān)信息和資料。

（2）?? 分析歸納法

通過(guò)上一階段文獻(xiàn)查閱以及相關(guān)資料收集后，對(duì)已有研究成果進(jìn)行分析、比較和歸納。結(jié)合案例及廣州市小戶型的相關(guān)信息，分析并探討廣州市小戶型的問(wèn)題。

四、小戶型住宅相關(guān)理論

1???? 小戶型概念

關(guān)于小戶型住宅的精準(zhǔn)定義，目前沒(méi)有統(tǒng)一的說(shuō)法。通常所說(shuō)的小戶型是指總面積低于70m2，但具廚房、衛(wèi)生間和臥房等滿足最基本生活需求的一居。本文基于廣州市的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定義小戶型：

2???? 小戶型的特點(diǎn)（1）售價(jià)相對(duì)低廉

古道云：“宅者，人之本，人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地。”中國(guó)人對(duì)于土地似乎有種天然的情節(jié)，“有房就有家”這一精神上的向往源于內(nèi)心的渴望，也是人們?cè)谝蛔鞘蝎@得認(rèn)可與安全感的重要象征。然而土地資源的緊缺又使房?jī)r(jià)攀升到了一個(gè)驚人的高度。許多中低收入的家庭很難支付起大城市的高昂房?jī)r(jià)，而小戶型住宅則因?yàn)檎嫉孛娣e小、房?jī)r(jià)低而成了不少中低收入家庭地優(yōu)選。

（2）?? 過(guò)渡性

我國(guó)購(gòu)房人群多為青年人，這類(lèi)人大多為剛參加工作、事業(yè)剛起步，不足以支付高額的金額去購(gòu)置大面積的住房。這類(lèi)人群一般以單身或新婚人群較多，家庭人口結(jié)構(gòu)小，在生活中不需要較大面積的房屋。同時(shí)小戶型住宅也是人們暫有安身之所，以期未來(lái)改善居住狀況的一個(gè)良好選擇。

（3）?? 麻雀雖小，五臟俱全

小戶型住宅的房型新穎，順應(yīng)居住需求，房子雖小，但是臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等一應(yīng)俱全。雖然是小戶型住所，但時(shí)尚配套設(shè)施在小戶型小區(qū)中都能有所發(fā)現(xiàn)。從戶型和格局上看，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的小戶型樓盤(pán)基本為“迷你”現(xiàn)代公寓，戶型結(jié)構(gòu)較為靈活，也擁有較完善的配套功能和基本的物業(yè)服務(wù)。小戶型所處地段較為優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。這些區(qū)域不論是地段還是交通，都讓小戶型房屋占據(jù)了“天時(shí)、地利、人和”，有助于為小戶型營(yíng)造現(xiàn)代的居住氛圍。

五、廣州小戶型住宅發(fā)展趨勢(shì)

1???? 人口因素

（1）?? 人口總量方面

根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年年末常住人口總量是1270.96萬(wàn)人，到2019年年末，常住人口總量為1530.59萬(wàn)人，從2010年到2019年，人口總量呈現(xiàn)波動(dòng)上升的趨勢(shì)，總共增長(zhǎng)了259.63萬(wàn)人。

在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，廣州市的人口總量會(huì)呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)。人口總量意味著對(duì)住宅性房地產(chǎn)的需求量增加，會(huì)刺激房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商增加供給量，同時(shí)，需求量的增加也會(huì)帶動(dòng)廣州市住宅性房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

（2）?? 在流動(dòng)人口方面

廣州市小戶型住房市場(chǎng)的消費(fèi)者群體主要是來(lái)穗務(wù)工人群與大學(xué)畢業(yè)生群體。根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年廣州市遷入凈增人數(shù)為5.34萬(wàn)人，2018年遷入凈增長(zhǎng)量為17.93萬(wàn)人，由此可見(jiàn)近年來(lái)凈增率不斷上升。連續(xù)多年的人口凈流入為廣州市小戶型住宅市場(chǎng)發(fā)展提供了需求保障;同時(shí)，作為高等教育強(qiáng)市，近年廣州本專(zhuān)科生數(shù)量均領(lǐng)先其他主要城市，每年夏季均有一大批畢業(yè)生選擇在廣州就業(yè)，也極大地推動(dòng)了廣州市小戶型住宅市場(chǎng)的發(fā)展。

（3）?? 在人口結(jié)構(gòu)方面

根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的第六次普查結(jié)果顯示，廣州市平均每個(gè)家庭戶的人口為2.73人，與2000年的普查結(jié)果數(shù)據(jù)3.21人相比減少了0.48人。家庭規(guī)模的縮小會(huì)使得分立的家庭戶數(shù)增加，對(duì)住宅性房地產(chǎn)的需求量增加，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)，家庭規(guī)?？s小會(huì)使的住宅性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的建設(shè)中增加小戶型住房的數(shù)量，甚至于以小戶型為主。

2???? 經(jīng)濟(jì)因素

（1）?? 在人均可支配收入方面

根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2010年低收入戶的年收入為15331.92元，中等收入戶的年收入為23495.24元，高收入戶為35750.14元，2018低收入戶的年收入為30630.72元，中等收入戶的年收入為60507.86元，高收入戶為89478.05年，三個(gè)層次的人均可支配收入都呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，表明廣州市居民的生活水平提高，購(gòu)買(mǎi)力也在不斷增加，提高了廣州市區(qū)居民對(duì)住宅的需求。但是由于可支配收入在不斷增加，廣州市的房?jī)r(jià)也不斷在激增，對(duì)于很大部工薪階層和中低收入群體承擔(dān)著較大的壓力。房子是一種剛性需求。剛性需求的主體是工薪階層和中低收入群體，剛性購(gòu)房需求的房源以小戶型為主。要增加小戶型房源的供應(yīng)數(shù)量，滿足工薪階層和中低收入群體的住房需求。保障小戶型住宅建設(shè)是黨和政府惠及民生、解決中低收入群體住房需求的一項(xiàng)重要舉措，對(duì)于解決中國(guó)當(dāng)代住房供需矛盾現(xiàn)狀具有十分重要的意義。從中國(guó)當(dāng)代住房現(xiàn)狀看，保障房的質(zhì)量和分配需要進(jìn)行全方位、全過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)管，以此來(lái)保證保障房的質(zhì)量合格、功能完備，分配公平。

（2）?? 在廣州市商品住宅成交均價(jià)方面

根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2010年商品住宅的成交均價(jià)為11397元 /m2，2018年商品住宅的成交均價(jià)為17178元 /m2，近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)在不斷上升，很多消費(fèi)者都望而生畏。過(guò)高的房?jī)r(jià)與廣大城市居民的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力并不相稱。對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言，購(gòu)房壓力是沉重的負(fù)擔(dān)。而住房是人們開(kāi)展日常生活生產(chǎn)的前提與基礎(chǔ)，小戶型住宅化既降低了購(gòu)房總價(jià)，減少了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力，降低了購(gòu)房門(mén)檻，也擴(kuò)大了消費(fèi)者的范圍，對(duì)于當(dāng)今的商品住宅發(fā)展和較快地改善居民居住條件而言，都具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)實(shí)意義。

3土地因素

（1）在土地供應(yīng)量方面

土地供應(yīng)量是衡量某個(gè)地區(qū)住宅用地資源是否豐富的重要指標(biāo)。根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的面積為12205074m2，投資額為1816.15萬(wàn)元，2018年房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的面積為

8676291m2，投資額為2701.93萬(wàn)元。自2014年開(kāi)始廣州市土地資源不斷下降，而開(kāi)發(fā)成本卻不斷上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的土地資源面臨嚴(yán)峻的形式。土地資源稀缺等因素也導(dǎo)致了城市土地價(jià)格飆升，增加了商品住宅單位面積的成本。隨著城市化的進(jìn)程不斷加快，城市建設(shè)用地也需不斷增加，導(dǎo)致土地發(fā)展和資源條件相應(yīng)的緊湊。在人多地少的現(xiàn)實(shí)條件中，我們應(yīng)該找到一條在有限的城市空間內(nèi)為不斷增加的人口提供居住空間的道路。我認(rèn)為小戶型住宅的發(fā)展就是其中一條重要的道路。[4]

六、廣州小戶型住宅用戶群分析

據(jù)調(diào)查問(wèn)卷顯示，在參加調(diào)研的423人中，有156（占36.9%）所居住的住宅面積在70m2以下。根據(jù)職業(yè)群體分析，小戶型住宅用戶職業(yè)多為普通白領(lǐng)上班族。根據(jù)受教育程度分析，小戶型住宅的用戶，大專(zhuān)及以上學(xué)歷占的比率較大。從家庭結(jié)構(gòu)分析，他們一般都是單身或夫妻同住，家庭結(jié)構(gòu)小。同時(shí)他們對(duì)生活交通便利程度非常重視，對(duì)生活質(zhì)量要求高，年齡多為23-40歲。

七、廣州小戶型住宅用戶居住感受分析

由于小戶型住宅的用戶大多數(shù)都是事業(yè)族消費(fèi)者，普遍年齡較輕，因此對(duì)臥室和客廳的要求較高，衛(wèi)生間和廚房餐廳的重要性最低，對(duì)于戶型內(nèi)部部分不滿足最基本的使用要求即可。他們對(duì)于住宅外觀建筑一般傾向于簡(jiǎn)約風(fēng)格。由于小戶型用戶都是初次置業(yè)消費(fèi)者，加上廣州地鐵交通十分便利，他們對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位關(guān)注低。相對(duì)而言，他們對(duì)于小戶型附近交通便利的要求非常高，因?yàn)樗麄兂鲂幸话阋怨步煌橹?，加之其?duì)住宅價(jià)格的敏感度較高，因而對(duì)區(qū)域的要求不高。一般地，他們希望在較短的距離內(nèi)能夠集中采購(gòu)絕大部分生活用品，因此周邊的大型超市和中高檔大型購(gòu)物中心是非常重要的。

八、廣州小戶型住宅發(fā)展建議

1???? 完善戶型結(jié)構(gòu)

由于設(shè)計(jì)理想的據(jù)限制，小戶型住宅在采光、管道上有一定的缺陷。根據(jù)實(shí)際對(duì)戶型共計(jì)配比進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化，使得戶型的配比越來(lái)越區(qū)域科學(xué)化、合理化。小戶型住宅面積雖然比較小，但是在設(shè)計(jì)過(guò)程中要保證住宅的基本功能的完整，包括廚房、衛(wèi)生間、臥室和客廳，一定要確保小戶型住宅的居住舒適度。

2???? 加強(qiáng)軟件設(shè)施的建議

在進(jìn)一步搞好房屋結(jié)構(gòu)、裝修配置等硬件設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，還應(yīng)注意軟件設(shè)施的建設(shè)，尤其是在小戶型社區(qū)相關(guān)配套服務(wù)方面要引起足重視。小戶型消費(fèi)群體普遍受教育程度高，對(duì)生活品質(zhì)要求高，除了一個(gè)滿意的居住空間，他們更多地關(guān)注居住社區(qū)的環(huán)境及相關(guān)的配套設(shè)施，例于相配套的商業(yè)、服務(wù)、交通等設(shè)施，兩者密不可分。[5]

九、結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人民生活的提高，小戶型住宅配套齊全、成本低廉、過(guò)渡性強(qiáng)等特點(diǎn)深受現(xiàn)代年輕人群的追捧。家庭結(jié)構(gòu)、年齡、受教育程度以及收入對(duì)小戶型住宅都有顯著的影響，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，應(yīng)該增加小戶型住宅的供應(yīng)量，提高土地的利用率。小戶型住宅在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間在城市住宅中將扮演非常重要的角色。

參考文獻(xiàn)：

[1]?? 李懷：“轉(zhuǎn)型期中國(guó)城市社會(huì)分層與流動(dòng)的新趨勢(shì)”《.廣東社會(huì)科學(xué)》，2020年第4 期

[2]?? 徐凱.房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶型住宅研究--以北京市房地產(chǎn)小戶型住宅為例[D].