黃文嘉

（廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院，廣州 510060）

1 引言

在現(xiàn)代化社會的快速發(fā)展中，我國房屋建筑工程項目的建設(shè)規(guī)模在不斷擴大，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了一定的機遇。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房屋面積直接影響著房屋的價格，在實際測量過程中，竣工前后房地產(chǎn)面積存在一定的差異，常帶來很多矛盾和糾紛。為了有效改善這一現(xiàn)狀，相關(guān)部門需要深入分析房屋面積差異的產(chǎn)生原因，制定應(yīng)對策略，有效解決各項矛盾和糾紛，為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

2 竣工前后房地產(chǎn)面積差異問題的產(chǎn)生原因

2.1 房地產(chǎn)面積測繪規(guī)則的轉(zhuǎn)變

在社會經(jīng)濟的發(fā)展中，我國很多地區(qū)的房屋建筑面積數(shù)量不斷增加，開發(fā)與建設(shè)速度越來越快，房屋建筑種類也不斷增加[1]。在科學技術(shù)水平快速提升的背景下，測繪技術(shù)也在不斷更新，人們在房地產(chǎn)建筑測繪中產(chǎn)生了很大的分歧，尤其是開發(fā)商和購房者之間的矛盾更加尖銳，受竣工前后房地產(chǎn)建筑面積測繪差異的影響，測繪房屋建筑實際面積的計算規(guī)則在不斷轉(zhuǎn)變。主要表現(xiàn)在以下方面：（1）在測量房地產(chǎn)建筑面積的過程中，測繪技術(shù)人員雖然嚴格按照測繪規(guī)則進行，但房屋建筑預測面積和實際面積測繪方式有所不同，導致最終數(shù)值出現(xiàn)一定的差異；（2）在房地產(chǎn)建筑面積測繪規(guī)模不同的情況下，采用的測量規(guī)范會有所不同；（3）在管理制度以及規(guī)范局限性的影響下，測繪技術(shù)人員的理解存在偏差，導致各個測繪部門、不同地域?qū)Ψ康禺a(chǎn)建筑預測面積結(jié)果有所不同，進而出現(xiàn)竣工前后房地產(chǎn)面積差異問題。

2.2 房地產(chǎn)建筑設(shè)計變更引起的面積差異

房地產(chǎn)開發(fā)和設(shè)計直接關(guān)系著房地產(chǎn)竣工前后的面積，在房地產(chǎn)建筑施工中出現(xiàn)設(shè)計變更、施工變更、未嚴格按施工圖紙施工或向房屋土地調(diào)查機構(gòu)提供不實資料等，都會造成房屋建筑面積差異。

2.3 房地產(chǎn)建筑測量標準不同引起的面積差異

在商品房建設(shè)過程中，工期較長，若建筑施工前后采用的測量規(guī)則或標準不統(tǒng)一，會造成測量面積誤差，該誤差比的絕對值一般在 3%以上，并且常因此產(chǎn)生糾紛。

3 房地產(chǎn)項目實例分析

在某房地產(chǎn)項目竣工驗收階段，技術(shù)人員通過進行驗收工作發(fā)現(xiàn)竣工前后房地產(chǎn)面積存在很大差異，具體如表1所示。

表1 某項目竣工前后房地產(chǎn)面積差異

由表1可知，通過分析存在差異的3個部位共產(chǎn)生 780m2的面積差。

4 竣工前后房地產(chǎn)面積差異問題的應(yīng)對策略

4.1 明確竣工房地產(chǎn)面積測量方法

4.1.1 布置控制點

在房地產(chǎn)面積測量過程中，技術(shù)人員需要合理布置控制點，并充分利用全站儀、GPS-RTK 技術(shù)，實行三級導線方式，確保房地產(chǎn)面積測量工作的有序進行。

4.1.2 測量竣工圖

在房地產(chǎn)工程項目施工現(xiàn)場，竣工圖測量是其中的關(guān)鍵，需要以繪圖的方式對房地產(chǎn)面積進行測量[2]。在竣工圖測量過程中，測繪技術(shù)人員需要明確竣工測量范圍，在三級導線位置的等級控制點中設(shè)置站點，并做好各項細節(jié)部位的測量，如臺階、附墻柱、勒腳等。除此之外，測量技術(shù)人員必須確?？⒐そㄖ推矫鎴D形、懸挑部位的投影點和外輪廓的拐點測量精度標準滿足地物點的精準要求。

4.1.3 測量工程高度和層高

在房地產(chǎn)面積測量過程中，技術(shù)人員需要針對建筑高度與層高進行二次測量，確保測量誤差滿足相關(guān)要求，還需要明確測量的實際位置，采用多站點測量方式，隨后做好校準核對工作，測量標準必須滿足規(guī)劃部門審批的標準要求。另外，技術(shù)人員還需要明確各項信息，如建筑物棟號、道路、建筑物名稱、層數(shù)、結(jié)構(gòu)資料后，為后續(xù)繪圖工作的實施提供支持。

4.1.4 測量工程面積

在房地產(chǎn)面積測量過程中，技術(shù)人員應(yīng)準確地測量地基面積、單棟建筑占地面積、地上地下面積、總占地面積、功能使用面積，進一步提高房地產(chǎn)面積測量的準確性。

4.1.5 編制竣工測量成果

在編制房地產(chǎn)竣工測量成果的過程中，技術(shù)人員需要針對各個時期的資料進行深入分析，嚴格按照相關(guān)規(guī)范要求編制報告，為規(guī)劃部門工程監(jiān)督檢查工作的有效實施提供支持，確保后期房地產(chǎn)工程建設(shè)工作的有序進行。

4.2 提升技術(shù)人員的綜合素質(zhì)

在房地產(chǎn)面積測繪過程中，技術(shù)人員需要掌握專業(yè)技術(shù)，并通過專業(yè)學習、培訓后，才能夠更好地進行測繪工作。同時，技術(shù)人員在實際測量過程中，需要充分了解建筑行業(yè)的實際內(nèi)容、建筑設(shè)計相關(guān)的知識，根據(jù)圖紙測繪要求進行測量，有效解決各項測量問題，還應(yīng)熟練掌握房產(chǎn)面積、房產(chǎn)歸屬相關(guān)知識，為房地產(chǎn)測量工作的順利實施提供支持。因此，為了縮小竣工前后房地產(chǎn)面積差異，相關(guān)部門必須注重技術(shù)人員綜合素質(zhì)的提升，有效地解決各項測量問題。

4.3 減少設(shè)計變更量

為了減小竣工前后房地產(chǎn)面積的誤差，相關(guān)部門應(yīng)注重設(shè)計變更問題，盡量減少設(shè)計變更量，嚴格按照報建規(guī)劃圖紙審查內(nèi)容進行房地產(chǎn)測繪工作，避免因面積變更出現(xiàn)竣工前后房地產(chǎn)面積的差異問題[3]。通常情況下，在竣工前后房地產(chǎn)面積的誤差超過 3%的情況下，開發(fā)商和業(yè)主會受到一定的損失，甚至會影響規(guī)劃部門在竣工階段的驗收工作。

5 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)面積測繪過程中，為了避免出現(xiàn)竣工前后房地產(chǎn)面積差異問題，技術(shù)人員需要深入分析差異問題的產(chǎn)生原因，并采取相應(yīng)的措施予以優(yōu)化，有效地保障購房人的合法權(quán)益。同時，房地產(chǎn)測繪技術(shù)人員需要嚴格按照測繪管理要求，測量房地產(chǎn)建筑面積，不斷完善測繪過程監(jiān)督制度，確保房地產(chǎn)面積測繪的精準性。