文｜羅淑湘

既有建筑及老舊小區(qū)改造特點(diǎn)

既有建筑及老舊小區(qū)改造具有多樣性和綜合性等特點(diǎn)。

既有建筑及老舊小區(qū)改造的多樣性

需改造的既有建筑及老舊小區(qū)大多建造時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)（2000年以前），原來設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較低，且維護(hù)、養(yǎng)護(hù)不到位等，面臨的問題突出且多樣（見表1）。

此外，既有建筑及老舊小區(qū)情況各異，從區(qū)位、交通、建筑、環(huán)境到歷史、文化、人群、要求等都可能存在差異、各有特點(diǎn)，使既有建筑及老舊小區(qū)改造需求多樣。

既有建筑及老舊小區(qū)改造的綜合性

既有建筑改造涉及安全、環(huán)境、能效、功能等要素，一般需要制訂綜合方案進(jìn)行綜合改造才能達(dá)到預(yù)期效果。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)非常重要的民生工程，17萬個(gè)老舊小區(qū)將面臨改造。一方面需要提高小區(qū)的安全性，另一方面需要提升小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，使居民舒適健康。此外，使生活更加便利。

社區(qū)治理職能亟待完善，公共服務(wù)和公共安全需加強(qiáng)保障。

此外，亟需提升社區(qū)智能化管理與服務(wù)水平，提高居民的滿意度。目前很多老舊小區(qū)的住戶老人居多，日常行動(dòng)并不方便，尤其需要上門維修、安全報(bào)警、水電交費(fèi)等細(xì)節(jié)性服務(wù)。

既有建筑及老舊小區(qū)存在問題的多樣與復(fù)雜決定了其改造的綜合性與難度，需統(tǒng)籌規(guī)劃與布局，且具體問題具體分析，單一的技術(shù)或模式難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

既有建筑及老舊小區(qū)改造的發(fā)展趨勢(shì)

利好政策接連出臺(tái)，促進(jìn)既有建筑及老舊小區(qū)改造提速，并表現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢(shì)：

（1）整體規(guī)劃、分布實(shí)施

既有建筑及老舊小區(qū)普遍問題多、宜綜合治理，改造前需做好頂層設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性，進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)謀劃，如空間資源挖潛、功能布局優(yōu)化、技術(shù)集成設(shè)計(jì)、整體風(fēng)貌提升、滿足社區(qū)“15分鐘生活圈”的基本設(shè)施配套建設(shè)、關(guān)注適老化改造和健康社區(qū)營(yíng)建等。

（2）標(biāo)準(zhǔn)與政策逐步完善

既有建筑及老舊小區(qū)改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與配套政策將不斷完善，相關(guān)課題研究與新技術(shù)的發(fā)展應(yīng)用可為老舊小區(qū)改造提供技術(shù)支撐，老舊小區(qū)改造與新基建提速契合，讓新基建更好落地。

（3）創(chuàng)新改造實(shí)施模式

將多個(gè)既有建筑、老舊小區(qū)與附近的棚戶區(qū)、城中村改造等項(xiàng)目捆綁統(tǒng)籌，生成大片區(qū)改造項(xiàng)目。作為實(shí)施平臺(tái)，吸引社會(huì)資金投入，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡。

（4）注重改造效果與價(jià)值

改造意愿、良好的改造效果與價(jià)值提升將是推動(dòng)既有建筑及老舊小區(qū)改造的內(nèi)在動(dòng)力。不光“好看”，關(guān)鍵“好住”。

（5）提升公共衛(wèi)生應(yīng)急能力

老舊小區(qū)作為城市的最基本單元,也是城市最脆弱的地區(qū),公共活動(dòng)空間缺乏和環(huán)境質(zhì)量惡劣等健康安全問題與隱患。需從公共安全與健康視角重新審視老舊小區(qū)改造，提高其健康安全標(biāo)準(zhǔn)與性能，加強(qiáng)應(yīng)對(duì)突發(fā)重大公共衛(wèi)生事件能力建設(shè)。

表1 既有建筑及老舊小區(qū)存在的主要問題

（6）構(gòu)建管理長(zhǎng)效機(jī)制

利用現(xiàn)代化識(shí)別系統(tǒng)和視頻監(jiān)控、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息化手段，建立管理長(zhǎng)效機(jī)制，提高智能化管理水平，打造“智能建筑”“智慧住區(qū)”。

（7）推進(jìn)城市更新發(fā)展

老舊小區(qū)改造既是重大民生工程和發(fā)展工程，也是重大社會(huì)治理工程，它作為城市更新的重要組成部分，實(shí)現(xiàn)其創(chuàng)新發(fā)展路徑也將推進(jìn)城市更新，并展現(xiàn)城市更新新內(nèi)涵。通過完善服務(wù)設(shè)施，營(yíng)造交往空間，涵養(yǎng)社區(qū)特色，傳承文化符號(hào)，使群眾獲得感顯著增強(qiáng)。

既有建筑及老舊小區(qū)改造內(nèi)容

既有建筑及老舊小區(qū)改造分類

既有建筑改造旨在提升既有建筑品質(zhì)，涉及建筑結(jié)構(gòu)加固、平面布局與立面優(yōu)化、建筑節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、室內(nèi)外環(huán)境延長(zhǎng)使用壽命、節(jié)約能源、提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。

老舊小區(qū)改造可分為?；镜呐涮自O(shè)施改造、提升類的基礎(chǔ)設(shè)施改造及完善公共服務(wù)類的改造。

（1）?；镜呐涮自O(shè)施改造

如老舊小區(qū)里和居民生活直接關(guān)系的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善等。垃圾分類設(shè)施的配套也會(huì)作為?；镜膬?nèi)容。北方地區(qū)還要對(duì)供暖設(shè)施進(jìn)行修繕。此外，把裝電梯也放在?；纠锩妫粡?qiáng)制。

（2）提升類的基礎(chǔ)設(shè)施改造

包括公共活動(dòng)場(chǎng)地，有條件的地方配建停車場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等，這些是在?；疽院筮M(jìn)一步提升的內(nèi)容。

（3）完善公共服務(wù)類的改造

在兩前者的基礎(chǔ)上，建設(shè)“完整社區(qū)”，需要改善居住條件，完善基本公共服務(wù)和基本公共環(huán)境，最關(guān)鍵的是完善公共服務(wù)，包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設(shè)施。

既有建筑綜合改造需要各專業(yè)高度融合,老舊小區(qū)改造涉及面廣，更是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。既有建筑及老舊小區(qū)改造面臨專業(yè)協(xié)調(diào)多、空間有限、條件制約、擾民、實(shí)施難度較大等諸多難題，可采用“基本＋特色“的菜單式，通過制訂適宜的改造方案，精準(zhǔn)響應(yīng)改造訴求。

既有建筑及老舊小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)

目前已有或正在編制各類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，為既有建筑及老舊小區(qū)改造提供技術(shù)支持。

（1）《既有住宅建筑綜合改造技術(shù)規(guī)程》 （河北?。〥B13(J)/T 295-2019，為老舊小區(qū)既有住宅建筑綜合改造地方標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)容涵蓋房屋檢測(cè)、診斷評(píng)估、結(jié)構(gòu)加固、節(jié)能改造、適老化改造、設(shè)施改造、施工與驗(yàn)收。

（2）《既有住宅建筑功能改造技術(shù)規(guī)范》JGJ/T 390-2016，適用于既有住宅建筑功能改造的設(shè)計(jì)、施工與驗(yàn)收，包括戶內(nèi)空間改造、適老化改造、加裝電梯、設(shè)施改造、加層或平面擴(kuò)建等。

（3）《既有建筑綠色改造評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GBT51141-2015。

（4）《城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》T/CSUS 04-2019，涵蓋室外環(huán)境、道路與停車、配套設(shè)施、房屋、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備6大類20項(xiàng)改造內(nèi)容，采用“優(yōu)選項(xiàng)目+拓展項(xiàng)目”的菜單式選擇模式。

（5）《河北省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》，涵蓋安全問題改造、居住功能提升、環(huán)境整治等。

（6）《安徽省城市老舊小區(qū)整治改造技術(shù)導(dǎo)則》，涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施整治、房屋綜合整治、公共設(shè)施整治、安防與消防改造、建筑節(jié)能改造、適老化改造、加裝電梯等。

（7）《浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（試行）》，實(shí)現(xiàn)“六個(gè)有”目標(biāo)，有完善的基礎(chǔ)設(shè)施、有整潔的居住環(huán)境、有配套的小區(qū)服務(wù)、有長(zhǎng)效的管理機(jī)制、有特色的小區(qū)文化、有和諧的鄰里關(guān)系。

（8）《老舊小區(qū)改造綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)（在編），含總則、術(shù)語、基本規(guī)定、基本級(jí)控制項(xiàng)評(píng)價(jià)、達(dá)標(biāo)級(jí)評(píng)價(jià)、完善級(jí)評(píng)價(jià)、宜居級(jí)評(píng)價(jià)等內(nèi)容。

既有建筑及老舊小區(qū)改造技術(shù)措施

既有建筑及老舊小區(qū)改造可采用常用的、成熟先進(jìn)的技術(shù)措施。

（1）安全提升（消防設(shè)施、結(jié)構(gòu)加固、安防設(shè)施）。

（2）環(huán)境改造（道路停車、綠化及景觀、環(huán)境整治、環(huán)衛(wèi)設(shè)施）。

（3）節(jié)能改造（圍護(hù)結(jié)構(gòu)、供熱系統(tǒng)）。

（4）功能提升（加裝電梯、配套公共設(shè)施、智慧小區(qū)）。

因既有建筑及老舊小區(qū)改造面臨的問題可能復(fù)雜綜合且特殊，改造時(shí)更需要進(jìn)行技術(shù)的創(chuàng)新與應(yīng)用。

（1）小型適用技術(shù)和設(shè)備：包括市政、消防、停車設(shè)施等，以縮小設(shè)施尺度、地上地下空間一體化利用為前提，適應(yīng)空間狹小的老舊小區(qū)改造。

（2）避免鄰避效應(yīng)的技術(shù)：如停車場(chǎng)、變配電箱、垃圾箱（站）、電子信息屏、健身活動(dòng)場(chǎng)地等，使用中易產(chǎn)生噪聲、異味、輻射、光污染等，宜在規(guī)劃布局、設(shè)施遮蔽、工藝改良等方面改進(jìn)。

（3）低干擾技術(shù)：如穩(wěn)靜施工、短周期施工、電梯和停車場(chǎng)降噪技術(shù)等，最大程度降低施工干擾。

（4）綠色化、海綿化技術(shù)：如場(chǎng)地軟硬比配置、植物搭配、鋪地及路緣石、休憩和活動(dòng)設(shè)施，更加宜人、美觀。

（5）智慧化技術(shù)：基于物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、5G、人工智能等的技術(shù)應(yīng)用

其中，智能化技術(shù)是助力既有建筑及老舊小區(qū)改造的重要技術(shù)措施。

既有建筑及老舊小區(qū)智能化技術(shù)

既有建筑及老舊小區(qū)智能化技術(shù)解決的問題

眾所周知，老舊小區(qū)的流動(dòng)人口相對(duì)較多，給小區(qū)的管理帶來了一定難度。對(duì)此，很需要安裝人臉識(shí)別系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通等智能安防系統(tǒng)。

而針對(duì)停車難的問題，可增加出入口管理系統(tǒng)和車輛管理系統(tǒng)。通過智能化系統(tǒng)的建立，改善老舊小區(qū)的停車難等問題。為加強(qiáng)周界的防范與安全，可在小區(qū)外圍布置好電子圍欄，建立一個(gè)完善的周界防范系統(tǒng)。此外，在公共衛(wèi)生突發(fā)事件應(yīng)對(duì)能力建設(shè)方面，智能化技術(shù)的應(yīng)用必不可少。

事實(shí)上，在既有建筑及老舊小區(qū)改造中，智能化技術(shù)的應(yīng)用場(chǎng)景很多，可涉及到方方面面，無論是停車、安防、消防方面，還是節(jié)能環(huán)保、應(yīng)急服務(wù)方面都需要借助智能化解決問題和發(fā)揮作用。

在既有建筑及老舊小區(qū)改造中，智能化技術(shù)是實(shí)現(xiàn)其更新?lián)Q代的重要手段；需要以智慧化惠民生，以數(shù)據(jù)為驅(qū)動(dòng)、構(gòu)建精細(xì)治理機(jī)制。智能化技術(shù)的應(yīng)用需以問題導(dǎo)向、目標(biāo)牽引，因地制宜、有重點(diǎn)地解決問題；智能化技術(shù)的應(yīng)用需與建筑及小區(qū)整體綜合改造統(tǒng)籌、與其它改造有機(jī)結(jié)合與銜接。

既有建筑及老舊小區(qū)改造智能化技術(shù)應(yīng)用場(chǎng)景——建筑節(jié)能

建筑是能耗與碳排放大戶，既有建筑的節(jié)能改造潛力巨大，需要應(yīng)用智能化技術(shù)提升和實(shí)現(xiàn)建筑的節(jié)能目標(biāo)，有效降低碳排放。

（1）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)既有建筑節(jié)能改造智能化技術(shù)應(yīng)用方面標(biāo)準(zhǔn)欠缺的現(xiàn)狀，在全國(guó)智標(biāo)委組織下，相關(guān)編制組完成了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《既有建筑節(jié)能改造智能化技術(shù)要求》報(bào)批稿。

該標(biāo)準(zhǔn)基于既有建筑用能特點(diǎn)與節(jié)能改造目標(biāo)，重點(diǎn)對(duì)建筑主要用能設(shè)備及系統(tǒng)的智能化提出技術(shù)要求，將為既有建筑節(jié)能改造中，應(yīng)用智能化技術(shù)優(yōu)化運(yùn)行控制策略，實(shí)現(xiàn)用能精細(xì)化管理，提升節(jié)能改造效果提供依據(jù)和參考。

該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了既有建筑節(jié)能改造所涉及的供暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)、照明、電梯、供配電、給水排水、可再生能源應(yīng)用和建筑能耗監(jiān)控與管理等的節(jié)能與智能化系統(tǒng)應(yīng)用現(xiàn)狀診斷、智能化技術(shù)要求與智能化系統(tǒng)安全與運(yùn)行維護(hù)要求等。旨在規(guī)范和引導(dǎo)既有建筑節(jié)能改造中的智能化技術(shù)應(yīng)用，促使智能化技術(shù)在建筑節(jié)能改造中發(fā)揮應(yīng)有的作用，提升既有建筑的節(jié)能效果。

（2）應(yīng)用案例

北京中關(guān)村皇冠假日酒店綜合改造——合同能源管理效益分享型

北京中關(guān)村皇冠假日酒店建筑面積67914平方米，地上20層，地下4層。酒店于2016年6月至9月，以合同能源管理節(jié)能效益分享型模式實(shí)施了整體節(jié)能綜合改造，共采用12項(xiàng)針對(duì)水電氣熱的綜合節(jié)能措施。

北京中關(guān)村皇冠假日酒店節(jié)能改造現(xiàn)場(chǎng)照片

按照《北京市公共建筑節(jié)能改造節(jié)能量（率）核定方法》和《北京市公共建筑節(jié)能綠色化改造項(xiàng)目及獎(jiǎng)勵(lì)資金管理暫行辦法》，該酒店改造經(jīng)第三方節(jié)能量審核，綜合節(jié)能率為21.26%。該大廈主要能耗包括電、天然氣以及水，改造后每年節(jié)約690噸標(biāo)準(zhǔn)煤，年節(jié)能效益約218萬元，其中年節(jié)約電力約161萬度、天然氣約19萬立方米、水約8060噸，年減少二氧化碳排放1859噸、二氧化硫6噸、氮氧化物5.25噸。

改造技術(shù)措施主要如下：

1）將酒店內(nèi)的傳統(tǒng)光源更換為L(zhǎng)ED光源，平均節(jié)能率達(dá)80%。

2）將洗碗機(jī)熱水系統(tǒng)改造為利用夜間谷電加熱，平均節(jié)能率達(dá)到5%。

3）為采暖泵增加變頻控制系統(tǒng)、控制熱水流量。

4）為中央空調(diào)增加智能控制系統(tǒng)，對(duì)冷凍泵增加變頻自動(dòng)控制系統(tǒng)。

5）為生活熱水罐增加溫度傳感器，根據(jù)季節(jié)和時(shí)段變化調(diào)整出水溫度；優(yōu)化鍋爐控制。

6）收集員工洗浴、KTV等處給水，輸送至中水回收設(shè)備，減少耗水量；利用中水為游泳池頂玻璃幕墻噴水降溫，減少制冷空調(diào)運(yùn)行時(shí)間。

從采用的改造措施與方案可看出，該項(xiàng)目改造中重點(diǎn)采用了優(yōu)化控制與能源管理措施，并取得了較好的改造節(jié)能效果。

既有建筑及老舊小區(qū)改造智能化技術(shù)應(yīng)用場(chǎng)景——環(huán)境質(zhì)量

老舊小區(qū)普遍存在臟、亂、差問題，公共環(huán)境普遍較差，景觀功能退化或喪失；而既有建筑的室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)有待提升。后疫情時(shí)代，人們更加關(guān)注健康，更加重視環(huán)境質(zhì)量，也提出了更高的要求。

目前已有“互聯(lián)網(wǎng)+垃圾分類”、“智能垃圾分類管理”、“智能垃圾桶（含視頻監(jiān)控、掃碼投放、超聲波滿桶提示、投放口自動(dòng)啟閉，箱體內(nèi)置稱臺(tái)自動(dòng)稱重、紫外線消毒、語音播報(bào)、5G+WIFI聯(lián)網(wǎng)、GPS定位、定時(shí)開關(guān)機(jī)等）”等技術(shù)為既有建筑尤其是老舊小區(qū)的垃圾處理提供智能化解決方案與途徑。