摘? ? 要：近年來我國城市土地出讓價格屢創(chuàng)新高，房價飆升，房租大漲，這與土地供給的稀缺性緊密相關。本文通過整理2017～2019年太原市土地出讓信息，分析太原市土地出讓市場現(xiàn)狀，為提高太原市土地利用效率提供參考。研究發(fā)現(xiàn)，近三年太原市土地交易數(shù)量呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢;土地出讓方式為掛牌、拍賣;交易地塊數(shù)量最多的區(qū)域是小店區(qū)和晉源區(qū)，與城市總體規(guī)劃相符。

關鍵詞：土地出讓市場;土地出讓方式;太原

1? 引言

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的快速推進，城市土地的資產(chǎn)性得到了極大顯化[1]，房地產(chǎn)市場的火爆同時伴隨著土地市場交易化程度越來越高，而土地市場因其本身所具有的地域性、供給彈性小、參與者較少等特性，受到了政府的嚴格管控。通過對既有文獻研究發(fā)現(xiàn)，國內多數(shù)學者將關于土地出讓市場的研究重點放在了北京市等較為發(fā)達的一線城市[2]，相對于中西部地區(qū)及二三線城市研究較少，太原市作為我國中部地區(qū)山西省的省會城市，其土地出讓市場具有一定的典型性。因而本文通過整理近三年太原市的土地出讓信息，分析太原市土地出讓現(xiàn)狀，以期為當?shù)赝恋厥袌龉芾硖峁﹨⒖肌?/p>

2? 太原市土地出讓市場交易總體情況

2017～2019年太原市共出讓交易地塊184塊，總面積797.31萬平方米，總成交金額為594.94億元。其中明確土地用途為居住用地的地塊有16塊，總面積為31.40萬平方米;土地用途為工業(yè)用地（包括物流倉儲用地）的地塊有16塊，全部集中在2018年和2019年完成交易，總面積為99.32萬平方米;土地用途為商業(yè)用地的地塊有30塊，總面積為103.26萬平方米;土地用途為綜合類用地的地塊有109塊，總面積為535.26萬平方米，占近三年太原市土地交易總面積的67.13%，其中以居住兼容商業(yè)用地為主，還包括居住兼容商業(yè)、托幼或養(yǎng)老類綜合用地;其余的小部分地塊用途為教育用地、體育用地等。

圖1為2017～2019年太原市各年土地出讓的塊數(shù)、總面積以及總成交額。從圖中可以看出近三年太原市土地交易呈現(xiàn)逐年遞增的情形，2018年土地出讓數(shù)量同比增長50%，土地出讓總成交額和總面積比前一年分別增長了54.89%、82.46%;2019年較2018年而言，土地出讓增長趨勢有所放緩，但仍以超過10%的比率在增長。通過統(tǒng)計太原市近三年各類用地出讓的數(shù)量及面積，發(fā)現(xiàn)工業(yè)用地中的倉儲物流用地交易數(shù)量增長較為明顯，分析原因與現(xiàn)代快遞物流、城市配送的快速發(fā)展有關。此外，綜合類用地的出讓數(shù)量也呈現(xiàn)出較大的增長幅度，且在這三年間，住宅兼商業(yè)、托幼類地塊在其中變化幅度不大，說明早些年太原市對于幼兒教育在全市范圍內的空缺比較大，近三年每年都會有針對此類用地的出讓。

3? 太原市土地出讓市場交易方式

按照2004年國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的文件，要求從04年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律要公開競價出讓，從此協(xié)議出讓土地使用權的做法正式被叫停。太原市近三年土地出讓的方式以拍賣、掛牌為主，掛牌方式出讓的地塊占各年出讓地塊數(shù)的75%、68.18%、75.68%，成為太原市土地出讓的首選交易方式，分析其原因主要是相對于招標和拍賣的土地出讓方式，掛牌出讓時間較長，且允許投資者多次報價，這樣就有利于其理性決策是否參與競爭，若掛牌截止時有多個投資者競價的情況，則需進行現(xiàn)場競價，即現(xiàn)場“拍賣”。

4? 太原市出讓地塊空間分布

太原市下轄6市轄區(qū)分別為小店區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)。通過統(tǒng)計近三年太原市各轄區(qū)土地出讓地塊數(shù)量發(fā)現(xiàn)：杏花嶺區(qū)地塊交易數(shù)量逐年上漲，與地塊總交易數(shù)量增長趨勢相同;迎澤區(qū)近三年地塊交易數(shù)量總體呈現(xiàn)下降趨勢，分析原因是迎澤區(qū)相對于其他5個市轄區(qū)，開發(fā)時間較早且發(fā)展至今該區(qū)配套設施比較完善，目前尚未進行開發(fā)利用的地塊數(shù)量相對較少;萬柏林區(qū)和小店區(qū)土地出讓地塊的數(shù)量呈現(xiàn)出先增長后降低的趨勢，但從總體上來看，小店區(qū)在2017年和2018年這兩年中地塊交易量占到總數(shù)量的30%左右，這與太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃“南移西進、北展東擴”的向南偏移一致;2019年太原市成交地塊數(shù)量最多的是晉源區(qū)，同樣也是城市“向南”發(fā)展的核心片區(qū)，同時太原市作為中國優(yōu)秀旅游城市之一，晉陽湖又是太原市最重要的濱水區(qū)域，太原市在2017年就將晉陽湖定位為“龍城明珠”，其周邊可出讓的建設用地約425.28公頃，在2019年交易的地塊涵蓋了居住、商業(yè)、工業(yè)（倉儲物流）、社會福利等用地，極大的完善了該區(qū)域的配套資源。

5? 相關政策建議

5.1? 完善土地出讓方式

基于我國人多地少、城市化進程加快的基本國情，土地資源非常稀缺寶貴，傳統(tǒng)的土地出讓方式主要有協(xié)議、招標、拍賣、掛牌的方式。但上述的土地出讓方式都存在其弊端，如協(xié)議易滋生腐敗，招標限制了競爭性，拍賣其輪番叫價的特點容易導致價格過高[4]，掛牌出讓土地最終也可能轉為現(xiàn)場拍賣的方式，因此為應對新形勢的需要，應當在原有模式的基礎上對城市土地出讓方式進行探索創(chuàng)新。近三年內太原市土地出讓采用了掛牌和拍賣這兩種方式，以掛牌為主，土地出讓對比一線城市創(chuàng)新性的采用“兩限兩競”、“暗標”方式而言比較傳統(tǒng)保守。為了響應國土資源部要求嚴格規(guī)范土地出讓方式，同時適應太原市本地土地出讓的需求，土地出讓方式仍需創(chuàng)新與完善。

5.2? 合理規(guī)劃城市空間布局

近年來山西省正處于轉型發(fā)展的關鍵時期，非煤產(chǎn)業(yè)亟待發(fā)展。為此，山西省一方面大力發(fā)展工業(yè)，建立了山西轉型綜合改革示范區(qū)，包括太原高新區(qū)學府園區(qū)和汾東拓展區(qū)兩部分;另一方面加快文化旅游業(yè)的發(fā)展，其中太原市著重將晉陽湖打造為“龍城明珠”。從太原市近幾年土地出讓地塊的空間分布來看，大多數(shù)集中在太原市的南部，靠近晉中市方向，這與城市發(fā)展總體規(guī)劃相一致。但城市發(fā)展空間還應注重對已基本發(fā)展完善區(qū)域內的閑置土地進行管理，同時可以將部分對于區(qū)位要求不高的產(chǎn)業(yè)遷入太原市轄內的3個縣和1個縣級市婁煩縣、陽曲縣、清徐縣及古交市，以促進中心城區(qū)外的周邊地區(qū)發(fā)展。

注：本文數(shù)據(jù)來源自太原市規(guī)劃和自然資源局官方網(wǎng)站。文章中所謂“出讓地塊”指“已經(jīng)出讓地塊”，這些地塊的統(tǒng)計不涉及跨年度的問題。

參考文獻：

[1] 張遠索.土地管理理論與實踐[M].學苑出版社，2016.

[2] 張遠索，仲濟香，谷裕等. 2006-2014年北京市土地出讓市場分析[J].中國國土資源經(jīng)濟，2015.

作者簡介：

谷裕（1992—）漢族，山西省晉中市，助教，碩士研究生，主要從事工程管理與工程造價方面的研究。