劉念昌　黃祥

婚前男方買房婚后雙方還貸

沈陽男青年鄭恒華， 1996年19歲時(shí)入伍，到2005年已經(jīng)成長(zhǎng)為部隊(duì)的一名年輕軍官了，也是一位男大當(dāng)婚的28歲帥小伙了。這年春節(jié)，他回到家鄉(xiāng)，與家鄉(xiāng)21歲的女青年林如雪相識(shí)，后自由戀愛。戀愛期間，雙方感情穩(wěn)定發(fā)展，鄭恒華便決定在家鄉(xiāng)沈陽買一套房以作結(jié)婚用。

2005年12月，鄭恒華以個(gè)人名義購買了位于沈陽市大東區(qū)房屋一處，總房款307283元，鄭恒華支付了首付款107283元，另貸款20萬元，貸款期限15年，首年貸款年利率為4.59%，當(dāng)時(shí)的女朋友林如雪以保證人身份在銀行個(gè)人住房借款合同上簽字，房屋登記在鄭恒華名下。

筑巢引鳳，鄭恒華買好房子后不久，林如雪與其登記結(jié)婚。結(jié)婚初期雙方感情尚可，生育一女鄭靈美。之后他們又購買了位于沈陽市皇姑區(qū)的一處房屋。但由于兩地分居，婚前并未能充分交流和彼此了解，隨著時(shí)間的推移，兩個(gè)人性格不合的問題顯現(xiàn)出來，為一些家庭生活瑣事產(chǎn)生矛盾，互不相讓，導(dǎo)致夫妻感情破裂。

2016年7月，鄭恒華退役轉(zhuǎn)業(yè)回到沈陽。本來聚少離多，有些矛盾還可以暫時(shí)擱置和回避。從此，兩個(gè)人日日夜夜生活在一個(gè)屋檐下，似乎都感到不習(xí)慣不適應(yīng)，鄭恒華終于下決心向遼寧省沈陽市大東區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“大東區(qū)法院”）起訴，提出雙方已無和好可能，要求離婚。林如雪也深感覆水難收，當(dāng)庭表示同意。2016年7月12日，大東區(qū)法院作出民事判決，判令準(zhǔn)予雙方離婚，并就雙方婚姻存續(xù)期間取得的坐落于沈陽市皇姑區(qū)的房屋及兩輛轎車依法予以分割。

女方訴求分割還貸和增值份額

2018年5月18日，鄭恒華將以自己個(gè)人名義購買的位于沈陽市大東區(qū)的房屋出售。

2019年7月，林如雪向大東區(qū)法院起訴，提出2005年12月以鄭恒華名義向興業(yè)銀行貸款20萬元購買大東區(qū)房屋，林如雪作為保證人進(jìn)行擔(dān)保，婚后用共同財(cái)產(chǎn)償還該筆貸款，根據(jù)《婚姻法》解釋三第十條規(guī)定，因林如雪、鄭恒華在離婚訴訟中未對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，鄭恒華又拒絕給予林如雪相應(yīng)份額，故提起訴訟，請(qǐng)求法院判令鄭恒華支付其婚姻存續(xù)期間鄭恒華名下位于大東區(qū)房屋共同還貸份額及相應(yīng)的房屋增值份額;分割婚姻存續(xù)期間鄭恒華退出現(xiàn)役軍人轉(zhuǎn)業(yè)地方獲得的款項(xiàng)37萬元，現(xiàn)要求給付11萬元。

庭審中，雙方認(rèn)可婚姻存續(xù)期間共同償還房屋貸款18萬元，且同意按鄭恒華購買房屋總價(jià)基礎(chǔ)上增加5000元為契稅等雜費(fèi)，合計(jì)為312283元為結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值，確認(rèn)離婚時(shí)房屋價(jià)值為60萬元，對(duì)該房屋增值部分予以分割。

法院另查明，鄭恒華2016年7月轉(zhuǎn)業(yè)時(shí)一次性獲得轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)181953元、住房資金補(bǔ)貼176204.17元、醫(yī)療保險(xiǎn)個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)移11920.38元。

大東區(qū)法院審理后認(rèn)為，林如雪、鄭恒華在離婚訴訟中尚有財(cái)產(chǎn)未予分割，林如雪起訴要求分割未予分割的共同財(cái)產(chǎn)，本院應(yīng)予處理。本案訴爭(zhēng)房屋登記在鄭恒華名下，雖由鄭恒華婚前購買，但林如雪作為保證人在銀行借款合同上簽字，且在買房后不久雙方便登記結(jié)婚，林如雪參與共同還款，故鄭恒華應(yīng)給付林如雪房屋補(bǔ)償。庭審中，雙方均認(rèn)可婚姻存續(xù)期間共同還貸18萬元，鄭恒華應(yīng)給付林如雪補(bǔ)償款9萬元。關(guān)于房屋增值部分，雙方均認(rèn)可按房屋購置價(jià)格307283元加契稅等各項(xiàng)雜費(fèi)5000元，以及離婚時(shí)房屋價(jià)值60萬元計(jì)算增值補(bǔ)償。因雙方均未提供還貸明細(xì)，本院根據(jù)銀行借款合同及借據(jù)上載明的首年年利率4.59%估算婚姻存續(xù)期間雙方償還借款利息為93330元。故案涉房屋升值率=房屋現(xiàn)價(jià)60萬元÷（購房成本307283元+雜費(fèi)成本5000元+共同償還利息93330元）=148%，林如雪應(yīng)得的增值補(bǔ)償為共同還貸18萬元×升值率148%÷2=133200元。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第十條規(guī)定：“人民法院審理離婚案件，涉及分割發(fā)放到軍人名下的復(fù)員費(fèi)、自主擇業(yè)費(fèi)等一次性費(fèi)用的，以夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)年限乘以年平均值，所得數(shù)額為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。前款所稱年平均值，是指發(fā)放到軍人名下的上述費(fèi)用總額按具體年限均分得出的數(shù)額。其具體年限為人均壽命七十歲與軍人入伍時(shí)實(shí)際年齡的差額?！北景钢?，鄭恒華19歲入伍，70歲與19歲年齡差額為51，鄭恒華轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)年平均值為一次性獲得的轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)181953元÷51=3567.71元，林如雪、鄭恒華婚姻存續(xù)10年零2個(gè)月，夫妻共同財(cái)產(chǎn)為36271.72元，林如雪可分得鄭恒華轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)18135.86元。同理，發(fā)放到鄭恒華的住房資金補(bǔ)貼亦應(yīng)按該條規(guī)定計(jì)算，176204.17元÷51=3454.99元，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同財(cái)產(chǎn)為35125.74元，林如雪可分得鄭恒華住房資金補(bǔ)貼17562.87元。

鄭恒華轉(zhuǎn)業(yè)后發(fā)放給其的醫(yī)療保險(xiǎn)個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)移11920.38元應(yīng)屬鄭恒華個(gè)人財(cái)產(chǎn)，大東區(qū)法院對(duì)林如雪要求按共同財(cái)產(chǎn)分割的請(qǐng)求不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國婚姻法》第三十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第十條之規(guī)定，2019年12月2日，大東區(qū)法院判決如下：鄭恒華于本判決生效后十日內(nèi)給付林如雪就婚姻存續(xù)期間共同償還沈陽市大東區(qū)房屋貸款的補(bǔ)償款9萬元、大東區(qū)房屋增值補(bǔ)償款133200元、轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)補(bǔ)償款18135.86元和住房資金補(bǔ)貼17562.87元。

還貸及增值補(bǔ)償計(jì)算方式

鄭恒華不服大東區(qū)法院民事判決，向沈陽市中級(jí)人民法院提起上訴。沈陽市中級(jí)人民法院受理后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。

鄭恒華上訴認(rèn)為，涉案房屋共同還貸和增值部分的分割計(jì)算錯(cuò)誤;轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、住房資金補(bǔ)貼不應(yīng)分割，因?yàn)榱秩缪┮呀?jīng)默認(rèn)了不可分割的事實(shí)，其請(qǐng)求已經(jīng)超過訴訟時(shí)效;請(qǐng)求撤銷原判，改判或者發(fā)回重審。

林如雪二審答辯稱：要求維持原判。沈陽市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，對(duì)于鄭恒華提出一審判決對(duì)于房屋增值部分和共同還貸分割計(jì)算錯(cuò)誤的問題，一審法院對(duì)于房屋的增值率計(jì)算正確，即：案涉房屋升值率=房屋現(xiàn)價(jià)60萬元÷（購房成本307283元+雜費(fèi)成本5000元+共同償還利息93330元）=148%;但對(duì)于房屋增值部分和共同還貸部分的計(jì)算錯(cuò)誤，給付林如雪的共同還貸及增值部分的補(bǔ)償計(jì)算方式應(yīng)為房屋增值率148%×（共同還貸180000元+共同償還利息93330元）÷2=202264.20元;本部分應(yīng)予更正。對(duì)于鄭恒華提出轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、住房資金補(bǔ)貼不應(yīng)分割的問題，缺乏依據(jù)，不予支持，對(duì)于其主張林如雪超過訴訟時(shí)效應(yīng)認(rèn)定默認(rèn)放棄的問題，因?qū)τ诠餐?cái)產(chǎn)的分割，林如雪有權(quán)隨時(shí)主張，且沒有證據(jù)證明林如雪放棄自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，故對(duì)于鄭恒華的該項(xiàng)上訴主張，不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，沈陽市中級(jí)人民法院于2020年7月2日判決如下：鄭恒華于本判決生效后十日內(nèi)給付林如雪就婚姻存續(xù)期間共同償還的沈陽市大東區(qū)房屋貸款及增值部分補(bǔ)償款202264.20元、轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)補(bǔ)償款18135.86元和住房資金補(bǔ)貼17562.87元。

編輯：薛華? icexue0321@163.com

點(diǎn)評(píng)

對(duì)于一方婚前貸款購買不動(dòng)產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時(shí)如何計(jì)算共同還貸的增值部分，應(yīng)該采用分步計(jì)算的方法。第一步是計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率。第二步是計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償，即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。計(jì)算具體補(bǔ)償數(shù)額時(shí)，應(yīng)注意確定計(jì)算時(shí)點(diǎn)，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

在審判實(shí)踐中，有時(shí)也會(huì)遇到房?jī)r(jià)下跌的情況，比如購買房產(chǎn)時(shí)在一個(gè)比較高的點(diǎn)位，婚后夫妻共同還貸若干年后，離婚時(shí)房產(chǎn)的現(xiàn)值反而比當(dāng)初購買時(shí)下跌了。面對(duì)這種房產(chǎn)沒有增值甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況，我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補(bǔ)償。原因有二，一是一方婚前已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣合同，購買什么小區(qū)、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買方自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn);二是離婚時(shí)房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方，如果只是用于居住而非投資，房?jī)r(jià)暫時(shí)下跌并不會(huì)對(duì)其造成實(shí)質(zhì)性損失。