（漳州國潤房地產(chǎn)有限公司，福建 漳州 363000）

0 引言

隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的建筑工程項目成本管理，需要圍繞目標成本進行。從項目開發(fā)全生命周期的統(tǒng)籌考慮、系統(tǒng)性的考量，從而確定目標成本，作為項目開發(fā)的成本管理基礎。在此基礎上，進行有效的設計前期成本優(yōu)化、施工過程的成本管控、合理安排資金支出，提高收益，對資源合理利用、合理分配，是建筑工程項目的成本管控目標。

1 全生命周期成本管控的目標

成本管理應把成本效益放在首位，不能僅從節(jié)約成本的觀念出發(fā)，需從價值工程的角度來分析成本的合理性。成本管理不僅運用在項目的建造開發(fā)過程中，且需將成本控制前置到設計階段，即成本管控應貫穿于工程項目的全生命周期中，包括前期設計階段、工程建設階段、工程結算階段的成本管理；并聚焦在建筑工程本身及使用者的體驗感上，體現(xiàn)出建筑功能的需求和價值，提高成本投入的性價比。

建筑工程項目成本管控的本質(zhì)，是對資源的合理分配管理，建立目標成本。目標成本是資源分配的量化結果，講究支出成本的價值導向，站在財務收益、營銷定位、使用運維等多角度的統(tǒng)籌規(guī)劃。

2 可研階段的成本管控

在可研階段應用價值工程原理控制工程造價，進行成本管控，并不是將成本控制越低越好，必須要把建筑工程的成本投入與使用功能兩者進行綜合考量。價值工程的基本要素是價值、功能、成本，需對工程的使用功能進行分析，以全生命周期最低的投入成本來體現(xiàn)工程的價值。若無調(diào)研和分析的設計會導致功能過剩，亦或者功能不足的情況。

在可研階段，成本管控的重點工作是完成可研目標成本的測算，并及時配合設計部門進行多種設計方案的成本對比，分析各方案的成本差異。由于可研階段設計不夠深入，大部分成本指標可以使用“數(shù)據(jù)庫+對標”的方式填報?？裳须A段成本測算的科目類別如下表：

序號 成本科目 序號成本科目序號 成本科目 序號 成本科目01 土地費及大配套 03 配套設施費 05 建安及精裝修工程費 07 工程后續(xù)成本02 前期工程費 04 基礎設施費 06 開發(fā)間接費 08 不可預見費

3 設計階段的成本管控

設計階段的成本控制是項目成本管控的關鍵點，在設計階段確定的方案與施工做法，在招標后很難再進行突破性的修改。把設計階段作為成本管控的重點,是有效控制項目工程造價的重要條件。提高設計質(zhì)量,設計優(yōu)化前置,減少后期的設計變更和現(xiàn)場簽證，能有效的控制工程造價。

3.1 推行限額設計

按批準的拿地可研估算控制方案設計，按批準的方案設計概算對施工圖設計進行管控。即從拿地開始，逐步深化設計方案并對設計成果進行優(yōu)化，根據(jù)深化設計的程度進一步對成本進行控制，將成本管控細化至各專業(yè)的設計中。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的限額控制設計，嚴格控制不合理的變更。

3.1.1 重視初步設計的方案選擇

根據(jù)項目所在地段，做出項目產(chǎn)品的市場定位，在剛需、剛改、改善三個檔位間進行選擇，從而做出建筑風格與用材用料的定位、園林景觀風格定位、建筑業(yè)態(tài)與戶型配比、公共部位精裝檔次定位等，用以匹配相對應的產(chǎn)品需求。

在整個設計過程中，設計人員與成本管控人員應密切配合，需要協(xié)調(diào)好建筑工程技術與工程造價既對立又統(tǒng)一的關系，既要做到限額設計，也要運用價值工程，將成本與功能做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一。設計人員應以方案階段的成本概算作為出發(fā)點，對各專業(yè)提出多個設計方案進行比較，不斷的強化設計人員的成本意識，提高優(yōu)化設計的能力；成本管控人員及時配合多方案的成本測算，提供測算數(shù)據(jù)并反饋合理的設計優(yōu)化建議，達到更優(yōu)的成本管控目的。

3.1.2 強化限額指標管理

應將限額設計指標寫入設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實做到在設計階段進行成本管控。設計任務書是建設單位對項目定位、使用功能和價值進行分析后，將項目的運營觀念、營銷主題、建造規(guī)模與風格、使用功能與布局等要求進行具體化的反映，它是設計單位出具設計圖紙的重要依據(jù)。施工圖設計階段指標控制為核心內(nèi)容，重點為砼、鋼材含量、窗地比、外立面用材、景觀配比、精裝標準等。

3.2 注重設計優(yōu)化前置

應注重將設計優(yōu)化前置，貫徹全員的成本思維。聯(lián)動設計部、營銷部、工程部、客關部與成本部，在項目設計階段結合項目的使用功能與項目定位，進行設計優(yōu)化。設計優(yōu)化是建筑、結構、機電、裝修、景觀等多專業(yè)之間相互關聯(lián)的優(yōu)化過程，不可獨立的看待一個專業(yè)的優(yōu)化，而造成另一專業(yè)的成本增加。建筑方案確定后，進入初步設計階段，此階段應做好基礎及結構的選型工作，以達到更好的成本管控目的。

地庫規(guī)劃：滿足規(guī)劃指標最少要求，在項目拿地設計，向當?shù)匾?guī)劃部門爭取最有利的車位配比，包括微型車位、子母車位折算規(guī)劃指標，以及爭取地面停車比例最大化，盡可能減少地庫的停車指標。同樣，盡可能減少非機動車配置指標，并爭取地面停車比例最大化。

例如規(guī)劃要求90-150m2以上的戶型需按1:1.2 配比車位，90m2以內(nèi)的房子可按1:1 配比車位，應結合銷售市場，合理調(diào)整戶型配比，可將91-100m2的戶型調(diào)整為90m2以內(nèi)。

地下室外輪廓擴大，利用地勢，增加售樓處或幼兒園區(qū)域地下室面積；優(yōu)化車輛出入動線，調(diào)整功能用房布局，合理布局機電用房，調(diào)整車輛?？糠较颍黾油＼囄弧６拥貛靸?yōu)化為一層地庫，降低施工成本，提高施工速度，提速車庫預售；頂板結構上抬，降低開挖深度，減少支護寬度，增加地庫面積。

合理規(guī)劃架空層面積：架空層能提高小區(qū)業(yè)主對于居住環(huán)境的舒適滿意度，擴大園區(qū)的視野，增強通風功能。架空層建安成本一般達2000 元/m2，但無法銷售，建議根據(jù)項目定位，可適當布局兒童游樂區(qū)與老人活動區(qū)域等，合理的控制架空層面積，以達到成本與功能的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

結構配筋：協(xié)同設計部，對項目的鋼筋含量與配比合理性給出限額指標管理。要求在施工圖出具前給出初步的含量指標。若出現(xiàn)指標偏離，可在設計階段進行糾偏。

層高優(yōu)化：地下室層高與上部戶內(nèi)層高將對結構成本造成直接影響。將層高控制在合理范圍內(nèi)，能起到結構成本優(yōu)化的作用；不僅節(jié)省了鋼筋與砼的使用含量，而且能夠減輕建筑自重，在一定程度上提高建筑物的抗震能力；降低節(jié)能環(huán)保的功耗，提高樓間距，降低容積率的實現(xiàn)難度。

門窗選型優(yōu)化：對窗地比進行控制，建議控制在0.23-0.25 的合理范圍內(nèi)。對于節(jié)能窗與普通窗的分配比例，建議針對不同的立面環(huán)境進行區(qū)分，例如沿街或者西曬面等可進行節(jié)能窗的設計，其余盡可能使用普通窗即可。

初裝面層優(yōu)化：上部戶內(nèi)地面建議取消水泥沙漿找平層，采用澆搗混凝土樓板時，采用隨搗隨抹即可，此做法能減少后期二次裝修鋪磚時產(chǎn)生空鼓的現(xiàn)象；建議戶內(nèi)墻面僅做底層、不做面層施工，因為抹灰平整度若達不到客戶的精裝要求，客戶在精裝時還需重新鏟平施工，將會影響客戶滿意度。

售樓部選址：盡量利用永久建筑物作為售樓部進行建設與裝修，避免拆除及二次恢復成本，且有利于工程進度的管控。例如利用項目出入口的物業(yè)用房作為售樓部，后期可直接移交物業(yè)使用。

景觀配置：包含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、雕塑小品、室外照明、標識標牌、種植土回填等。喬木、灌木、地被成本造價依次降低，三種植物應搭配合理、疏密有度；喬木價格差距較大，建議對價格昂貴的喬木比例做好控制；選用植物應與本地氣候、土壤相適應，應結合考慮到植物生長的條件與后期養(yǎng)護費用；軟硬景及按照景觀面積單價均為剛性指標，設計時需做好跟蹤，避免突破限額指標而突破預算。

4 建設階段的成本管控

施工階段是成本投入最大的階段，也是實現(xiàn)工程項目價值與功能的主要階段。在施工階段，建設單位應通過做好動態(tài)成本管控、資金計劃管控、設計變更管控、合同風險管控等，有效控制建設成本。

4.1 動態(tài)成本管控

動態(tài)成本是指成本的總發(fā)生額在相關范圍內(nèi)隨著建設進度的變動而呈線性變動的成本。動態(tài)成本=已結算合同成本+未結算合同成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。做好成本動態(tài)監(jiān)控的工作，需提前做好合約規(guī)劃，將待發(fā)生成本考慮計入。每月跟蹤項目動態(tài)成本變化，及時統(tǒng)計已發(fā)生的合同成本與預計發(fā)生的變更成本是否突破建設預算，及時提出預警。

4.2 招標階段成本管控

重視招標文件的編制工作，約定合同的計價形式，例如固定總價加風險包干或者固定單價加風險包干等；約定項目的施工工期節(jié)點與驗收標準；約定工程支付節(jié)點與結算規(guī)則。重視施工界面的劃分，特別是精裝修與結構施工的界面劃分、園林景觀與總包單位的施工界面劃分等，在招標文件中予以明確，控制價編制時需予以劃分計量。

從圖紙包干的思路出發(fā)，精確計算工程量，套用合理的市場價進行分析匯總，編制合理的控制價。應在控制價編制前，確定項目的主要材料品牌表，例如鋼筋、混凝土、水泥、外墻涂料、鋁型材、防水涂料、電線、電纜、開關等進行品牌檔次約定，遵照選定的品牌檔次進行詢價套價，繼而出具合理的控制價。

4.3 設計變更管控

建設階段成本管控的重點是設計變更管控，要建立健全設計變更管理制度。建立設計變更臺賬登記管理，做好聯(lián)系單的接收與發(fā)送工作對接，杜絕事后增補聯(lián)系單，杜絕同個事項重復簽證等；對設計變更費用確認進行時效性跟蹤與考核，必須及時跟進設計變更事項的實施情況，對設計變更產(chǎn)生的費用及時統(tǒng)計進入動態(tài)成本；建立責任制度，強化建設單位相關管理人員的工作職責，避免出現(xiàn)簽證實施情況不屬實、工程量偏差較大、材料單價偏離市場行情等情況，特別對隱蔽工程簽證要留有影像資料，合同外材料價格比對留有詢價資料等。

4.4 資金計劃管控

推行資金計劃先行，避免出現(xiàn)資金占用造成財務成本增加的情況。根據(jù)合同支付節(jié)點與現(xiàn)場形象進度相結合，每月或每周做好下一個時段的資金支出計劃。對資金計劃的準確率進行考核，杜絕出現(xiàn)資金計劃虛報或突破合同支付條款提前支付工程款等現(xiàn)象。

4.5 竣工結算審核管理

工程的結算依據(jù)為招標文件、施工合同、補充協(xié)議、設計變更等過程資料。結算工作應遵循合同結算條款，在工程完成合同要求的工程質(zhì)量要求且通過相關驗收后，方可進行結算工作?？⒐そY算時要求結算資料完整，注意獎懲金額需在結算時計入，以總價包干合同為例，應重點審核設計變更項目的結算審核。

5 結束語

在房地產(chǎn)行業(yè)通過提高項目售價獲得高額利潤的時期已經(jīng)過去，這更加體現(xiàn)了成本管控的重要性。項目要盈利就需要從拿地階段開始做全生命周期的成本管控，進行設計優(yōu)化。設計優(yōu)化就是在原有的設計上，發(fā)現(xiàn)不足，總結經(jīng)驗，尋求突破，最終以更好的設計方案落地執(zhí)行，為項目創(chuàng)造更大的價值，獲得更大的利潤。