李 慧，周 超

（浙江省測繪科學技術研究院，浙江 杭州 310000）

近年來，中國的經濟飛速發(fā)展，各項成就舉世矚目。隨著人們生活水平的不斷提高，不動產權人的合法權益也越來越受到重視。做好不動產權籍調查，不但可以保護不動產權人的合法權益，而且能為國家安定提供重要保障。在現(xiàn)代信息技術飛速發(fā)展的今天，不動產登記信息已經實現(xiàn)了區(qū)域化共享，并且給廣大業(yè)主的自由交易提供了極大的方便。為了保障不動產權人的合法權益，需要做好測繪工作。權籍調查測繪簡單來說是對業(yè)主的不動產進行各種實際測量以及審核，最后獲得相應的測量數(shù)據(jù)。由于上述的數(shù)據(jù)都會體現(xiàn)在不動產證件上，所以對于不動產的權籍調查測繪必須引起足夠重視[1]。

1 不動產權籍調查及其測繪

1.1 不動產權籍調查

不動產權籍調查是指根據(jù)權利人的申請，采用內業(yè)外業(yè)聯(lián)合核查和現(xiàn)場實地調查的方法，對不動產的權籍進行調查。相關人員會調查不動產的權屬，同時對不動產進行測量，以確定不動產各個方面的數(shù)據(jù)信息，最終形成調查結論并發(fā)出調查公告，內附宗地實測圖，體現(xiàn)在不動產證件上。

1.2 不動產權籍調查測繪

不動產想要實現(xiàn)統(tǒng)一登記，必須進行不動產權籍調查測繪。經過不動產權籍調查之后得到的數(shù)據(jù)一旦被采用，就具有了法律效力。因此，在不動產權籍測繪工作的過程中，必須由不動產權利人提交測繪申請，然后由具備資質的測繪單位根據(jù)申請，通過權屬調查和測繪來對不動產的基本信息進行核實確定；同時，在不動產權籍調查測繪的工作基礎上，要選擇宗地現(xiàn)場調查的方法進行測量，以對不動產進行權屬調查和測量等工作；最后再生成調查結論并發(fā)出調查公告，內附宗地實測圖。宗地實測圖示例如圖1所示。

2 不動產權籍調查的工作流程

不動產權籍調查工作流程非常嚴格，具體工作流程如圖2所示。

第一步：調查前的準備工作，主要的工作內容為收集宗地現(xiàn)有的檔案資料，并依據(jù)收集到的數(shù)據(jù)制訂工作計劃。

第二步：權籍調查，主要的工作內容為核實與調查不動產的權屬信息，同時邀請不動產權籍調查相關人員以及本宗地權人和臨宗地權人共同到勘察現(xiàn)場進行指界，隨后相關測量人員展開測量工作、繪制草圖、處理可能出現(xiàn)的爭議等。

圖1 宗地實測圖示例

圖2 不動產權籍調查的工作流程

第三步：不動產的測繪，主要的工作內容為測量不動產的各種數(shù)據(jù)、繪制不動產圖、錄入房產面積等。

第四步：質檢入庫，主要的工作內容為將測繪得到的數(shù)據(jù)包括之前的文本表格等信息進行初步審核。若判定為合格，返回不動產登記中心等待登記處理；若不合格，則退回重新測繪。

第五步：成果歸檔，工作內容是將之前的工作整理并發(fā)出調查公告，將紙質版資料與電子版資料進行分類歸檔[2]。

3 新形勢下的不動產權籍調查的問題

3.1 不同部門測定標準有差異

雖然在不動產權籍調查方面國家要求必須統(tǒng)一標準，但是在實際執(zhí)行過程中，涉及的部門較多，各部門的規(guī)定各有不同。在不同的規(guī)定下，測繪方法難免多樣化，在同一個不動產計算出不同的數(shù)據(jù)的風險就會非常高。在工作人員登記時往往會陷入困惑，也會造成較多的爭議與糾紛，阻礙不動產權籍調查的發(fā)展。針對此問題，國家推出了一系列舉措，但是執(zhí)行情況不佳，短期內這樣的情況難以避免，已有的數(shù)據(jù)難以統(tǒng)一整合[3]。某市不動產權籍調查的數(shù)據(jù)如表1所示。從表1中可以看出，隨著不動產登記數(shù)的增長勢頭持續(xù)看好，由于采用了不同方法測量，錯誤率也在逐年增加，由此產生的數(shù)據(jù)糾紛也在持續(xù)上升。

表1 某市不動產權籍調查數(shù)據(jù)

3.2 各項數(shù)據(jù)整合調用效率低下

除上述差異外，地籍測繪的工作人員和房產測繪的工作人員也有著標準不同導致結果不一致的問題。此外，地籍測繪的工作人員和房產測繪的工作人員之間的測繪數(shù)據(jù)不互通，導致了本來簡單的測繪工作變得極其復雜。如果要整理數(shù)據(jù)，就必須通過多個部門的臨時協(xié)調，難以保證工作效率。最重要的是，部分測繪結果因為沒有嚴格按照測繪標準去執(zhí)行，拉低了不動產權籍調查測繪工作效率，阻礙了不動產權籍調查業(yè)務的發(fā)展[4]。

3.3 測繪機構專業(yè)資質不過關

通常而言不動產測繪有兩種，一種是宗地測繪，另一種是房產測繪。而在行業(yè)最開始時不動產的登記進程未被統(tǒng)一，由于宗地房產測繪是交由專業(yè)測繪組織機構完成的，而每家測繪組織機構的能力水平參差不齊，不僅存在數(shù)據(jù)來源多樣復雜，而且更有甚者存在無證經營的測繪組織機構，這就使得精準化數(shù)據(jù)的確定難上加難[5]。隨著行業(yè)的發(fā)展，不動產登記形成了規(guī)范而統(tǒng)一的操作流程，部分測繪單位原有的方式不再符合現(xiàn)有規(guī)定。這就需要進行資質的重新審批，在審批過程中原先的缺陷便顯現(xiàn)出來，比如能力不足、精準度不夠等，使得最后測繪的準確度不達標。若要解決上述問題，國土資源部門一定要做好監(jiān)管，嚴格把控對各測繪組織機構的重新評定，加快不動產權籍調查的標準流程的形成，在此基礎上著重把控、高效搭建具有可操作性的不動產權籍調查標準體系。與此同時，也需要強化對具體實施操作者的基礎培訓，只有這樣才能使得測繪機構做到規(guī)范及資質達標。

4 新形勢下的不動產權籍調查的解決方案

4.1 整合機構，擴大業(yè)務范圍

當前情況下，多部門同時影響不動產權籍調查測繪工作的情況不可能短期之內得到改變，“一刀切”未免太過武斷。因此，為了提升不動產權籍調查測繪的工作效率，可以考慮將多個部門做到最大限度的整合，使得一項測繪工作的進行由唯一的一個單位為主，其他機構為輔，避免傳統(tǒng)的“九龍治水”的情況。若遇到相互矛盾的地方，可以由主要單位出面溝通協(xié)調，盡量以主要單位的計算方法為準，最大限度的做到權籍調查測繪工作的標準統(tǒng)一[6]。

4.2 統(tǒng)一軟件，推動數(shù)據(jù)共享，提升效率

在過往的不動產權籍調查測繪的工作中，不同的作業(yè)單位往往不會使用同一種的作業(yè)軟件，在這種情況下，不同測繪結果難以實現(xiàn)格式統(tǒng)一，那么實現(xiàn)數(shù)據(jù)的交互就一定要依靠人工操作[7]。這不但大大降低了權籍調查測繪的工作效率，更增加了工作出錯的風險。一旦工作出錯，各種糾紛就會接踵而至。因此，統(tǒng)一測繪軟件，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，是提升不動產權籍調查測繪工作效率必不可少的工作之一。

5 結語

新形勢下，不動產權籍調查也有著新的要求。在未來的不動產權籍調查測繪工作中，亟需整合機構，使多個部門協(xié)同配合，避免不同制度引起的矛盾點。此外，在不同測繪單位中推廣統(tǒng)一的軟件，數(shù)據(jù)交互不再由人工操作，提升效率的同時也能降低出錯風險。