鄭旭　郭鵬

澡溪鄉(xiāng)隨處可見小產(chǎn)權(quán)房出售廣告。圖/鄭旭

斬獲江西旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)殊榮之后，炙手可熱的澡溪鄉(xiāng)小產(chǎn)權(quán)房，如今愈發(fā)一房難求。

澡溪鄉(xiāng)位于江西省宜春市奉新縣，常住人口不足兩萬(wàn)，鄉(xiāng)政府距奉新縣城50余公里，但到省會(huì)南昌僅70分鐘車程。全鄉(xiāng)千米以上山峰有10多座，年平均氣溫只有15℃，千年溫泉——九仙溫泉是澡溪鄉(xiāng)的金名片，當(dāng)?shù)赜小耙舜河袦厝獢?shù)處，獨(dú)澡溪九仙湯有其妙”之說(shuō)。

2011年，澡溪鄉(xiāng)確定旅游立鄉(xiāng)發(fā)展思路，通過(guò)再現(xiàn)千年溫泉的昔日輝煌，開發(fā)全鄉(xiāng)境內(nèi)一切可供盤活的旅游資源，打造溫泉旅游線路。澡溪鄉(xiāng)還設(shè)計(jì)了全民參與旅游資源開發(fā)、盤活旅游資源的路線圖和時(shí)間表。至2018年底，澡溪鄉(xiāng)已成為南昌居民省內(nèi)休閑游、養(yǎng)生游、親子游的首選目的地之一。

依據(jù)《江西省旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)創(chuàng)建指南》及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，2019年12月27日，江西省旅游資源規(guī)劃開發(fā)質(zhì)量等級(jí)評(píng)定委員會(huì)公布《2019年度江西省旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)認(rèn)定名單》，澡溪鄉(xiāng)榜上有名。

今年8月，江西省某高校教師向《民生周刊》來(lái)信反映：旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)是一道光環(huán)，可以幫助澡溪鄉(xiāng)旅游業(yè)在良性循環(huán)的路上走得很遠(yuǎn)，如果被濫用，不僅會(huì)折損光環(huán)的品牌價(jià)值，也會(huì)讓當(dāng)?shù)叵萑爰惫谋粍?dòng)局面。

這位教師說(shuō)，當(dāng)?shù)貙?shí)施“旅游立鄉(xiāng)”戰(zhàn)略這些年，民間自發(fā)形成了以小產(chǎn)權(quán)房為主體的“旅游黑地產(chǎn)”市場(chǎng)，買方主要是南昌市民，身份多為政企退休人員或中小企業(yè)主。盡管縣鄉(xiāng)兩級(jí)黨委、政府對(duì)此知情，但受“局部利益保護(hù)”思想左右，未能進(jìn)行有效監(jiān)管和治理，導(dǎo)致目前澡溪鄉(xiāng)又形成了二手小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)。

這位教師了解到，從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)到選址規(guī)劃，從建設(shè)施工到建材選用，從主體登頂?shù)娇⒐を?yàn)收，從一手交易到二手交易，當(dāng)?shù)匾咽刍蛟谑坌‘a(chǎn)權(quán)房始終游離于監(jiān)管之外。正因?yàn)榇耍钭屗龘?dān)心的是這些房子的安全問(wèn)題。

澡溪鄉(xiāng)是否存在“旅游黑地產(chǎn)”市場(chǎng)？近日，《民生周刊》記者赴奉新縣進(jìn)行了調(diào)查。

對(duì)小產(chǎn)權(quán)不回避? 山景房報(bào)價(jià)41萬(wàn)

根據(jù)掌握的線索，《民生周刊》記者沿澡溪鄉(xiāng)政府向西，在接近靖安縣兩公里的區(qū)域內(nèi)，發(fā)現(xiàn)多個(gè)小區(qū)式住宅。

在其中一個(gè)小區(qū)，記者見到了住戶范先生。據(jù)他介紹，他的戶籍在南昌，2014年退休后就想和老伴兒在農(nóng)村買房養(yǎng)老。2015年，范先生的兒子在朋友引薦下來(lái)到澡溪鄉(xiāng)這個(gè)小區(qū)，看到位置、環(huán)境都符合父母的要求，便花了29萬(wàn)元買下了一套兩室一廳住宅。

“兒子回來(lái)告訴我，房子是小產(chǎn)權(quán)，但能住50年。我想，我在南昌有大產(chǎn)權(quán)房，在農(nóng)村有個(gè)小產(chǎn)權(quán)房也無(wú)所謂。而且，價(jià)格又不貴，還是精裝修?！狈断壬f(shuō)，很快他們便拎包入住了。

小區(qū)另一名住戶和范先生情況相似，都是在2015年購(gòu)買并入住。他告訴記者，小區(qū)50多個(gè)住戶中八成以上來(lái)自南昌，老人居多，有一些人在南昌時(shí)就是鄰居。

在另一個(gè)住宅小區(qū)，記者以買房者身份向小區(qū)開發(fā)商咨詢是否還有房屋可售。

對(duì)方說(shuō)，目前她手中已經(jīng)無(wú)房，但有一個(gè)來(lái)自南昌的住戶當(dāng)年購(gòu)買了4套小戶型住宅，如果真心求購(gòu)，她可以幫忙聯(lián)系。

“4套房住戶”在電話中表示，自己半個(gè)月前手中還有一套房未售，但已經(jīng)有人交了一萬(wàn)元定金，如果愿意多付3萬(wàn)元，可以考慮把房賣給記者。

見記者誠(chéng)心買房，開發(fā)商建議記者到毗鄰的坳頭村碰一下運(yùn)氣。在坳頭村，記者見到了黎姓老板。他說(shuō)，自己手中還有兩套空房，其中一套93平方米的山景房視野很好，售價(jià)為41萬(wàn)元。

建房用地多為農(nóng)戶宅基地??

黎姓老板告訴記者，他的小區(qū)開發(fā)較早，建房用地是當(dāng)年從農(nóng)戶手中買的宅基地指標(biāo)，2015年竣工，2016年開始銷售。

“村民去鄉(xiāng)里申請(qǐng)宅基地建房，批回來(lái)后賣給我們50年，我再用這些指標(biāo)到上面申請(qǐng)建房，這樣房子就有規(guī)劃、建設(shè)許可，只是沒(méi)有大產(chǎn)權(quán)?！崩栊绽习逭f(shuō)。

當(dāng)被問(wèn)及為何不以自己名義申請(qǐng)建房時(shí)，黎姓老板稱，自己不是本鄉(xiāng)本村人，沒(méi)有建房資格。即便是當(dāng)?shù)卮迕瘢凑铡耙粦粢徽钡囊?guī)定，也沒(méi)有足夠面積建房。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，黎姓老板的這種做法在澡溪鄉(xiāng)十分普遍。在當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)住宅小區(qū)中，澡溪鄉(xiāng)本地的開發(fā)商極少，多數(shù)人來(lái)自奉新縣城及周邊靖安、修水等縣。在這些開發(fā)商中，真正干建筑出身的少之又少。

記者還了解到，雖然當(dāng)?shù)匾呀?jīng)明確一個(gè)農(nóng)戶只有一處宅基地的規(guī)定，但有農(nóng)戶子女較多，且在子女成年之后進(jìn)鄉(xiāng)入城或選擇到大城市工作生活，戶籍還留在本村，于是留守家中的父母就把子女的宅基地指標(biāo)賣給了開發(fā)商。

需要提及的是，黎姓老板告訴記者，他開發(fā)的小區(qū)是按度假村標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照上寫明的經(jīng)營(yíng)范圍是餐飲和住宿，所以從一開始他就把原本可以賣掉的房子留出來(lái)，剩下的一部分用作飯店和民宿。

“走了這么多小區(qū)，你們可能也發(fā)現(xiàn)，這里的老板對(duì)外都不說(shuō)自己開發(fā)的是住宅，而是山莊、度假村，這樣省里或市里來(lái)人檢查就好說(shuō)了?！彼尖馄蹋栊绽习逭f(shuō)，“其實(shí)，當(dāng)年鄉(xiāng)里是鼓勵(lì)我們搞旅游地產(chǎn)。只是現(xiàn)在的政策越來(lái)越嚴(yán)了，才來(lái)敲打我們?！?/p>

據(jù)他回憶，針對(duì)農(nóng)村違規(guī)建房問(wèn)題，2017年澡溪鄉(xiāng)開展了一次專項(xiàng)整治行動(dòng)，對(duì)全鄉(xiāng)40多個(gè)建設(shè)主體進(jìn)行了處罰。

“以前有買房人問(wèn)房子買到手后會(huì)不會(huì)被拆掉，我都讓他們放心，因?yàn)槲覀兪潜涣P了錢的，再拆就沒(méi)道理了，除非是國(guó)家征收征用這塊地。”黎姓老板強(qiáng)調(diào)。

涉及房源多? 安全存隱患

對(duì)于2017年的專項(xiàng)整治行動(dòng)，《民生周刊》記者向澡溪鄉(xiāng)黨委、政府有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了求證。

澡溪鄉(xiāng)鄉(xiāng)長(zhǎng)帥玉斌在受訪時(shí)表示，2017年該鄉(xiāng)按照縣里的統(tǒng)一部署，對(duì)全鄉(xiāng)范圍內(nèi)的違建問(wèn)題進(jìn)行了專項(xiàng)整治，從結(jié)果看，整治很奏效，全鄉(xiāng)沒(méi)有新發(fā)生違法建設(shè)問(wèn)題。

然而，據(jù)當(dāng)?shù)厝罕姺从?，澡溪鄉(xiāng)一個(gè)名為龍床山莊的小產(chǎn)權(quán)住宅小區(qū)，有多棟建筑是2017年4月開工、2019年6月完工并交付的，正值奉新縣提出專項(xiàng)整治期間。

“我是2016年調(diào)任這個(gè)鄉(xiāng)做黨委書記的，我來(lái)后發(fā)現(xiàn)這里村民自建房存在不規(guī)范問(wèn)題，所以就沒(méi)有再審批一戶，這么做也是從源頭打擊小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。至于存在旅游黑地產(chǎn)，而且已經(jīng)具備市場(chǎng)交易屬性，進(jìn)行私下交易，鄉(xiāng)里確實(shí)不太了解。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房交易具有隱蔽性，很難取證。”澡溪鄉(xiāng)黨委書記譚海林說(shuō)。

事實(shí)上，澡溪鄉(xiāng)小產(chǎn)權(quán)房交易并不隱蔽。在建筑物圍欄、變電器護(hù)欄、照明電線桿、路標(biāo)指示牌等澡溪鄉(xiāng)公共設(shè)施上，記者發(fā)現(xiàn)了多張小產(chǎn)權(quán)房出售廣告。

封不住建設(shè)關(guān)口，管不住交易環(huán)節(jié)，奉新縣當(dāng)?shù)厥欠裰匾曅‘a(chǎn)權(quán)房涉及的安全問(wèn)題呢？

澡溪鄉(xiāng)小產(chǎn)權(quán)住宅區(qū)。圖/鄭旭

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，澡溪鄉(xiāng)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模在1000套左右。

記者在暗訪中發(fā)現(xiàn)，澡溪鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐男‘a(chǎn)權(quán)住宅小區(qū)，在選址中相對(duì)隨意，承建方多是農(nóng)民自發(fā)形成的無(wú)資質(zhì)的施工隊(duì)伍，使用的建筑建材在來(lái)源上也很難做到可追溯。不僅如此，由于沒(méi)有驗(yàn)收環(huán)節(jié)，各小區(qū)在消防、用氣、用電環(huán)節(jié)根本達(dá)不到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，有的小區(qū)甚至整棟樓看不見一個(gè)滅火器。

據(jù)群眾反映，就在記者采訪前夕，龍床山莊因存在安全問(wèn)題，導(dǎo)致一名住戶的朋友從高處墜樓并死亡。

對(duì)此，譚海林表示：“安全問(wèn)題之前鄉(xiāng)里確實(shí)忽視了，隨后我們會(huì)不間斷地開展清查。但在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，單憑現(xiàn)有力量只能肉眼判斷，很難做到專業(yè)化，這需要縣里有關(guān)部門支持?！?h3>步步形成的旅游黑地產(chǎn)市場(chǎng)

通過(guò)走訪，《民生周刊》記者發(fā)現(xiàn)，在奉新縣澡溪鄉(xiāng)，當(dāng)?shù)匦纬傻囊赞r(nóng)民自建房為名、以旅游接待用房為掩護(hù)、以交易獲利為目的的“旅游黑地產(chǎn)”市場(chǎng)，是一步步發(fā)展起來(lái)的。

如前文所述，形成溫泉旅游效應(yīng)后，2011年后澡溪鄉(xiāng)全面開發(fā)境內(nèi)一切可供盤活的旅游資源，以提升旅游服務(wù)接待能力。在鄉(xiāng)里的支持下，一些農(nóng)戶開始把房屋改造成民宿，鼓勵(lì)有實(shí)力的農(nóng)民以合作建房名義拆舊建新，建起獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排式鄉(xiāng)村酒店。

彼時(shí)，以南昌市民為主的外地游客到澡溪鄉(xiāng)旅游后，感受到了當(dāng)?shù)亓己玫纳鷳B(tài)環(huán)境，尤其家庭式的住宿方式。于是，日租房變成月租房、年租房，最后有游客出資買斷為40到50年，一步步發(fā)展成養(yǎng)老房或私人會(huì)所。

慢慢地，“一個(gè)房間或者一套家庭房被外地人買斷，一次性收獲幾萬(wàn)或者幾十萬(wàn)元”的消息，被當(dāng)?shù)馗嗳酥獣院?，他們紛紛到澡溪鄉(xiāng)尋求合作，買地建房。這樣，原本是以租代購(gòu)，最終卻形成了具有真實(shí)交易屬性的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。

“下一步，我們要拿出具體舉措，抓好安全源頭，讓游客在奉新境內(nèi)玩得舒心、玩得放心，同時(shí)管好小產(chǎn)權(quán)交易環(huán)節(jié)，不給牟利者任何機(jī)會(huì)?！狈钚驴h副縣長(zhǎng)甘鳳生在受訪時(shí)說(shuō)。