馬莎

摘 要：本文將簡單分析房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理中的工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)管理、施工管理與后評價(jià)管理等，并對造價(jià)管理加以探討，但愿能為房地產(chǎn)施工管理水平提升起到些許幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)施工管理;項(xiàng)目管理;技術(shù)措施

一、房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)施工涉及多個(gè)工程項(xiàng)目，內(nèi)容繁雜且周期長，管理難度較大，必須依靠科學(xué)的方法進(jìn)行高效管理，其中項(xiàng)目管理正是保障管理質(zhì)量與效率的有效措施。

（一）工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)管理

招投標(biāo)是正式進(jìn)行工程施工前的重要準(zhǔn)備階段，此階段的關(guān)鍵在于合理優(yōu)選施工單位、材料及設(shè)備供應(yīng)商等，同時(shí)對工程成本進(jìn)行合理控制，從而為后續(xù)的工程施工的質(zhì)量與成本控制奠定良好基礎(chǔ)。在招投標(biāo)階段必須嚴(yán)格按照相關(guān)流程、規(guī)范執(zhí)行，踐行公平公正原則進(jìn)行項(xiàng)目招投標(biāo)競爭，對招標(biāo)文件與投標(biāo)文件的規(guī)范性、嚴(yán)謹(jǐn)性進(jìn)行嚴(yán)格管理。并在完成招投標(biāo)之后加強(qiáng)合同管理，明確合同雙方職責(zé)和權(quán)力，以合同規(guī)范作為工程建設(shè)項(xiàng)目管理的重要依據(jù)和規(guī)范。

（二）工程建設(shè)項(xiàng)目施工管理

工程建設(shè)項(xiàng)目施工階段是最為重要的管理階段，此時(shí)需要重點(diǎn)做好現(xiàn)場施工管理，同時(shí)還需要兼顧合同管理、造價(jià)管理等。在進(jìn)行施工之前，應(yīng)當(dāng)做好圖紙會(huì)審工作，讓施工單位熟讀圖紙，并就現(xiàn)場實(shí)際情況對圖紙有深刻理解，準(zhǔn)確把握圖紙要點(diǎn)。如果發(fā)現(xiàn)不合理或者需要改進(jìn)之處，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與設(shè)計(jì)人員取得聯(lián)系，適當(dāng)進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整與完善。而且如果需要對圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整的話，必須嚴(yán)格按照流程規(guī)范執(zhí)行，在取得設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字后方能生效執(zhí)行，同時(shí)對造價(jià)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)施工圖紙、現(xiàn)場情況、施工工藝等初步擬定相應(yīng)的施工方案，而且應(yīng)當(dāng)充分利用BIM技術(shù)進(jìn)行模擬規(guī)劃，務(wù)必要確保施工方案科學(xué)合理且具有高度實(shí)踐性，以免方案本身存在問題而對整個(gè)工程的施工造成影響。

在當(dāng)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中的超高層建筑項(xiàng)目數(shù)量逐漸增多的情況下，應(yīng)當(dāng)對施工技術(shù)進(jìn)行更為嚴(yán)格的管理，尤其要重點(diǎn)優(yōu)化基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)的施工技術(shù)。由于高層建筑規(guī)模較大，必須要將主樓作為中心，預(yù)先對主樓進(jìn)行建設(shè)，既能保障施工管理的科學(xué)性，也能有效提升短期回籠效率。而在優(yōu)化建筑工程基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的施工技術(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對圖紙進(jìn)行深入研究，同時(shí)掌握施工現(xiàn)場實(shí)際情況，進(jìn)一步對地基承載力、基礎(chǔ)傳導(dǎo)力等加以計(jì)算，確保它們滿足工程施工要求，避免地基、基礎(chǔ)失效的情況發(fā)生。另外，超高層建筑的一大難點(diǎn)在于高空作業(yè)環(huán)境過于危險(xiǎn)，同時(shí)高空作業(yè)面小，會(huì)對施工效率造成一定影響，需要施工隊(duì)伍在現(xiàn)場利用先進(jìn)機(jī)械設(shè)備構(gòu)建垂直運(yùn)輸體系與相應(yīng)的高空作業(yè)管理體系。在進(jìn)行高層建筑施工時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循逐層次施工的基本原則，同時(shí)優(yōu)化工藝流程，盡量兼顧工程提升與施工工期縮短。

房地產(chǎn)施工的現(xiàn)場管理還必須重視現(xiàn)場簽證管理，這是保障施工安全和施工質(zhì)量的基礎(chǔ)制度，同時(shí)也是確保施工技術(shù)管理高效進(jìn)行的關(guān)鍵。開發(fā)商需要對工程簽證管理制度加以建立和完善，明確劃分各單位、人員的權(quán)利職責(zé)和分工，嚴(yán)格要求相關(guān)人員按照制度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行簽證管理，加強(qiáng)相應(yīng)的簽證監(jiān)管。需要注意的是，簽證管理必須保障簽證質(zhì)量，不僅要及時(shí)辦理工程簽證，還需要對簽證描述、隱蔽簽證等進(jìn)行嚴(yán)格檢查。

（三）建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)管理

在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核階段同樣需要加強(qiáng)管理，該階段管理將直接決定工程質(zhì)量是否完全達(dá)標(biāo)以及工程造價(jià)控制是否符合預(yù)期，而且會(huì)對其他建筑工程項(xiàng)目施工管理造成一定影響。在竣工結(jié)算審核階段必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算審核，嚴(yán)格按照相應(yīng)的規(guī)范制作完整、真實(shí)、規(guī)范的報(bào)表。同時(shí)還需要將建筑工程項(xiàng)目相關(guān)資料編入數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項(xiàng)目以及其他工程項(xiàng)目提供重要參考，而且也能為公司考核項(xiàng)目部績效提供重要依據(jù)。

二、房地產(chǎn)施工中的造價(jià)管理

造價(jià)控制是指以批準(zhǔn)的工程造價(jià)限額為基準(zhǔn)，圍繞整個(gè)工程的全部建設(shè)費(fèi)用進(jìn)行確定、控制、監(jiān)督與管理，確保前期可行性研究、投資決策、設(shè)計(jì)施工、竣工交付等階段順利進(jìn)行與完成，最終實(shí)現(xiàn)竣工決算控制在審定的概算額內(nèi)。在房地產(chǎn)施工的造價(jià)管理貫穿整個(gè)建筑工程項(xiàng)目的全過程。在設(shè)計(jì)階段，需要對項(xiàng)目規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、使用功能、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行造價(jià)預(yù)算，基于施工圖預(yù)算編制具體造價(jià)控制目標(biāo)。而在施工階段，造價(jià)控制是動(dòng)態(tài)化過程，主要原因便在于施工過程存在大量變數(shù)，如施工材料市場價(jià)格波動(dòng)、施工工期因惡劣天氣延期、施工設(shè)計(jì)變更等。對此，只有加強(qiáng)動(dòng)態(tài)化的施工造價(jià)控制，將造價(jià)控制與施工管理進(jìn)行緊密結(jié)合，依靠施工管理盡可能地優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)管理、減少設(shè)計(jì)變更，切實(shí)把好材料與設(shè)備的質(zhì)量及價(jià)格關(guān)，為造價(jià)控制創(chuàng)造有利條件。在完成建筑工程項(xiàng)目建設(shè)后，還需要加強(qiáng)竣工結(jié)算管理，在最后階段加強(qiáng)造價(jià)

控制。

綜上可知，優(yōu)化房地產(chǎn)施工管理與技術(shù)措施能夠有效提高建筑工程質(zhì)量，合理控制成本，從而以盡可能低的成本開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)商品，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)商必須高度重視相應(yīng)的施工管理與技術(shù)措施，在實(shí)踐中不斷探索更為高水平的管理模式，為房地產(chǎn)施工管理提供可靠保障。

參考文獻(xiàn)

[1]石慶省.房地產(chǎn)建筑施工技術(shù)管理及控制研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2015（28）：89.