曾慶誼

隨著城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，家庭收入增加，汽車的普及程度越來越高，使得城市交通擁堵問題日益凸顯。解決城市交通問題，不能僅僅依靠修建更多的道路和擴(kuò)寬城市道路，更應(yīng)該提倡新型交通方式，改善人們出行方式，從根本上緩解城市道路的交通壓力。于是，城市軌道交通被國(guó)內(nèi)外各大城市所采用。

一、國(guó)內(nèi)城市軌道交通建設(shè)基本情況介紹

截至2019 年末，中國(guó)大陸地區(qū)（不含港澳臺(tái)）共有65 個(gè)城市的城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃獲批（含地方政府批復(fù)的21 個(gè)城市），其中，城市軌道交通線網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃在實(shí)施的城市共計(jì)63 個(gè)，在實(shí)施的建設(shè)規(guī)劃線路總長(zhǎng)7339.4公里（不含已開通運(yùn)營(yíng)線路）?，F(xiàn)共有40 個(gè)城市開通城市軌道交通運(yùn)營(yíng)線路208 條，運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)度6736.2 公里。其中，地鐵5180.6 公里，占比76.9%；其他制式城市軌道交通運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度約1555.6 公里，占比23.1%。2019 年新增運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度974.8 公里。2019 年全年共完成建設(shè)投資5958.9 億元，同比增長(zhǎng)8.9%，在建項(xiàng)目可研批復(fù)投資額累計(jì)46430.3 億元，在建線路總長(zhǎng)6902.5公里。在建線路規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，年度完成建設(shè)投資額創(chuàng)歷史新高。城市軌道交通發(fā)展日漸網(wǎng)絡(luò)化、差異化，制式結(jié)構(gòu)多元化，網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)逐步實(shí)現(xiàn)。

二、城市軌道交通站點(diǎn)及沿線商業(yè)開發(fā)的必要性

城市軌道交通工程的實(shí)施，改變城市交通狀況，促進(jìn)城市發(fā)展。但軌道交通是一項(xiàng)投資非常大、建設(shè)周期非常長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)后成本回收非常慢的公益項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)初期給地方政府或投資建設(shè)方帶來非常大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外成功的案例和經(jīng)驗(yàn)，在城市軌道交通站點(diǎn)及沿線進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，充分發(fā)揮城市軌道交通骨干交通作用、擴(kuò)大客流吸引范圍，帶動(dòng)城市軌道交通沿線的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，是緩解建設(shè)資金困難的有效途徑。

通過城市軌道交通的建設(shè)，對(duì)站點(diǎn)及其沿線地上、地下空間的合理開發(fā)和利用，在城市總體規(guī)劃的框架下，提高城市整體功能作用。合理的商業(yè)開發(fā)不僅為建設(shè)方帶來經(jīng)濟(jì)效益，還可帶動(dòng)工商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游觀光業(yè)的發(fā)展，并加快沿線基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

城市軌道交通站點(diǎn)商業(yè)開發(fā)是依托城市軌道交通整合沿線站點(diǎn)的土地資源、商鋪資源、廣告資源、通訊及視訊資源、房地產(chǎn)資源等形成的多元化商業(yè)開發(fā)模式。通過對(duì)站點(diǎn)附屬資源合理有效地開發(fā), 不僅能獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益, 而且可彌補(bǔ)建設(shè)資金不足, 填補(bǔ)運(yùn)營(yíng)虧損, 促進(jìn)城市軌道交通良性發(fā)展。同時(shí), 站點(diǎn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)通過借助城市軌道交通自身的核心樞紐功能及各種優(yōu)勢(shì), 聯(lián)合周邊商業(yè)形成商業(yè)輻射區(qū), 由點(diǎn)及面, 帶動(dòng)沿線商業(yè)發(fā)展。

三、杭州地鐵站點(diǎn)及沿線商業(yè)開發(fā)主要模式

縱觀國(guó)內(nèi)外各大城市的地鐵發(fā)展情況，由于每座城市的情況均不相同，從而導(dǎo)致其站點(diǎn)及沿線商業(yè)開發(fā)模式也不盡相同。杭州地鐵經(jīng)過多年的探索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，得出了獨(dú)具杭州特色的商業(yè)開發(fā)模式，主要總結(jié)為以下三種：站內(nèi)商業(yè)開發(fā)模式、與地鐵相連的地下商業(yè)空間開發(fā)模式、地鐵上蓋商業(yè)開發(fā)模式。杭州地鐵站點(diǎn)及沿線商業(yè)開發(fā)取得豐碩成果，有非常多的成功案例，如龍翔橋站、七堡車輛段等。位于城市中心區(qū)的龍翔橋站，其附屬設(shè)施全部與周邊地塊建筑物湖濱銀泰、工聯(lián)大廈合建，通過地鐵出入口、平海路/延安路地下過街通道，很好的將周邊商業(yè)地塊湖濱銀泰以及工聯(lián)大廈連通，進(jìn)行整體的商業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)。

杭州地鐵1、4 號(hào)線合設(shè)的七堡車輛段，其上蓋開發(fā)（地鐵綠城·杭州楊柳郡）（如圖1）已成為杭州地鐵上蓋開發(fā)的名片，取得非常好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，聞名國(guó)內(nèi)，國(guó)內(nèi)各大城市的政府部門、規(guī)劃部門、建設(shè)管理部門及地鐵公司紛紛前來參觀、考察、學(xué)習(xí)、取經(jīng)，一時(shí)間，全國(guó)各城市掀起一場(chǎng)地鐵車輛段、停車場(chǎng)上蓋商業(yè)開發(fā)的熱潮。

圖1 地鐵綠城·杭州楊柳郡鳥瞰實(shí)景圖

四、杭州地鐵商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目介紹

杭州地鐵經(jīng)過多年的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理，在商業(yè)開發(fā)方面摸索出一條獨(dú)具杭州特色的商業(yè)開發(fā)模式，結(jié)合不同的商業(yè)開發(fā)模式，分別介紹杭州地鐵商業(yè)開發(fā)的相關(guān)工程案例。

（1）站內(nèi)商業(yè)開發(fā)模式：站內(nèi)商業(yè)開發(fā)是各城市地鐵公司采用的最普遍、最基本的商業(yè)開發(fā)模式，該商業(yè)開發(fā)模式又可以劃分為兩類，一類為公共區(qū)商業(yè)開發(fā)，另一類為車站配線上方空間商業(yè)開發(fā)。

公共區(qū)商業(yè)開發(fā)主要以便民服務(wù)為主，每座車站站廳層在兩端設(shè)備用房區(qū)面向公共區(qū)設(shè)置單處面積不大于30㎡、總面積不超過100 ㎡的便民服務(wù)設(shè)施，站廳層公共區(qū)利用墻角、結(jié)構(gòu)柱布置ATM 機(jī)和VEM 機(jī)，利用站廳層公共區(qū)、出入口通道、軌行區(qū)墻面設(shè)置廣告燈箱。

車站配線上方空間商業(yè)開發(fā)主要是充分利用配線上方富余空間進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，根據(jù)《地鐵設(shè)計(jì)規(guī)范》等規(guī)范的相關(guān)要求，為滿足線路的正常情況和緊急情況下的運(yùn)營(yíng)需求，正線上每間隔一定距離應(yīng)選取部分車站設(shè)置配線（含單渡線、停車線、交叉渡線、出入段線等），故每條地鐵線路上均會(huì)有較多的車站設(shè)置配線?？紤]配線車站規(guī)模非常大，布置車站必需的設(shè)備及管理用房后有較多富余空間，設(shè)置停車線的地鐵車站最為突出，故結(jié)合車站周邊商業(yè)情況進(jìn)行有效的商業(yè)開發(fā)。

（2）與地鐵相連的地下商業(yè)空間開發(fā)模式：該商業(yè)開發(fā)模式是國(guó)內(nèi)外各城市地鐵商業(yè)開發(fā)的重要模式，在杭州有非常多的成功案例，如鳳起路站、武林廣場(chǎng)站等。本文以杭州地鐵2 號(hào)線文新站、慶春廣場(chǎng)站為例介紹該商業(yè)開發(fā)模式。

杭州地鐵2 號(hào)線二期工程文新站位于古墩路與星藝街交叉路口南側(cè)，路口東南角為文新公園。由于地鐵車站附屬工程（出入口、風(fēng)亭、消防出入口、無障礙電梯、冷卻塔等）需要設(shè)置在文新公園內(nèi)，為了更好的利用城市資源、整合城市資源，經(jīng)多方論證，將文新公園結(jié)合地鐵站點(diǎn)進(jìn)行改造、升級(jí)，在文新公園內(nèi)設(shè)置“P+R”地下停車庫，通過出入口連通，實(shí)現(xiàn)與地鐵車站的“無縫”銜接、“零距離”換乘。

杭州地鐵2 號(hào)線一期工程（西北段）慶春廣場(chǎng)站位于慶春東路與景曇路交叉路口、沿慶春東路東西向布置，車站北側(cè)為慶春廣場(chǎng)及地下商業(yè)空間（建設(shè)中）、慶春銀泰、杭州大廈501、金投金融大廈，車站南側(cè)為西子聯(lián)合大廈、江干區(qū)政府、浙江大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬邵逸夫醫(yī)院。車站所處位置商業(yè)氛圍濃厚、人流密集，為了充分發(fā)揮地鐵商業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，提高周邊地塊的商業(yè)價(jià)值，對(duì)慶春廣場(chǎng)站進(jìn)行特殊設(shè)計(jì)，將地鐵車站加長(zhǎng)、加寬，并將地鐵車站與慶春廣場(chǎng)地下商業(yè)空間及杭州大廈501 之間的道路下方空間進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，將地鐵車站與慶春廣場(chǎng)地下商業(yè)空間、慶春銀泰、杭州大廈501 等商業(yè)綜合體有機(jī)組合為一體（如圖2）。

（3）地鐵上蓋商業(yè)開發(fā)模式：該模式是以地鐵建設(shè)為契機(jī)，對(duì)地鐵資源予以綜合開發(fā)，使地上、地下資源更為有機(jī)地結(jié)合，通過立體規(guī)劃，形成集交通、換乘、購(gòu)物、休閑、娛樂、教育乃至商務(wù)、酒店等多種功能于一體的商業(yè)綜合體。本文以在建的之江海洋公園站、盈中車輛段上蓋為例介紹該商業(yè)開發(fā)模式。

杭州地鐵6 號(hào)線一期工程之江海洋公園站位于之浦路與規(guī)劃二號(hào)支路交叉路口的西南角地塊內(nèi)，地鐵車站斜穿該商住用地，為了確保地鐵方、地塊方的利益不受損失，且盡量做到利益最大化，我們將本站結(jié)合地塊進(jìn)行上蓋開發(fā)，協(xié)調(diào)好相互之間的關(guān)系（如圖3）。

圖2 慶春廣場(chǎng)站與周邊商業(yè)關(guān)系圖

圖3 之江海洋公園站上蓋開發(fā)總圖

杭州地鐵7 號(hào)線盈中車輛段位于建設(shè)四路與杭金衢高速東北角地塊內(nèi)，東至大冶河、北至規(guī)劃道路，總用地面積約31 公頃。車輛段正南側(cè)的建設(shè)四路上設(shè)置有地鐵站——盈中站。根據(jù)杭州地鐵二期、三期建設(shè)的要求，所有段場(chǎng)進(jìn)行上蓋開發(fā)。盈中車輛段上蓋開發(fā)方案結(jié)合杭州及蕭山的城市特點(diǎn)、規(guī)劃、功能定位等方面，以“空中”花園、入在“云”端為設(shè)計(jì)理念，打造多層次垂直綠化的空中花園式智慧型社區(qū)。

五、結(jié)語

目前，全國(guó)各地已進(jìn)入地鐵建設(shè)的高峰期，地鐵商業(yè)開發(fā)成為不得不面對(duì)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。當(dāng)?shù)罔F工程一旦開始，車站周邊地塊開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)就要跟上，做好與地鐵的溝通協(xié)調(diào)，確保地鐵與周邊地塊開發(fā)或上蓋開發(fā)預(yù)留好條件，確保各方主體的利益最大化。特別對(duì)于站內(nèi)商業(yè)開發(fā)，基本上由地鐵公司自己運(yùn)營(yíng)管理，故應(yīng)遵循“四同步、一獨(dú)立、一協(xié)調(diào)”的原則，即同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步開通，地鐵與商業(yè)空間的消防設(shè)計(jì)應(yīng)相互獨(dú)立，地鐵與商業(yè)空間的客流組織、運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)相互協(xié)調(diào)。筆者結(jié)合杭州地鐵商業(yè)開發(fā)情況，闡述以地鐵為中心的商業(yè)開發(fā)的必要性，分享成功的地鐵商業(yè)開發(fā)案例，供大家在后續(xù)地鐵商業(yè)開發(fā)的策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)及管理提供參考。