張海東

摘要 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)多年的快速發(fā)展，國內(nèi)物業(yè)服務市場規(guī)模也在迅速增長，物業(yè)服務行業(yè)迎來了巨大的機遇和挑戰(zhàn)。一方面，企業(yè)數(shù)量、管理面積、營業(yè)收入和從業(yè)人員規(guī)模不斷增加，形成了規(guī)模效應，但面臨調整發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)化提升效益的新課題;另一方面，政府監(jiān)管日趨完善，社會及民眾對物業(yè)服務的關注和需求更加密切、理性和多樣，對物業(yè)管理服務質量、履行社會責任提出了更高的要求。財務管理工作貫穿物業(yè)管理服務的全過程，正視其中存在的問題、積極應對、做好財務管理，是提高企業(yè)競爭力的關鍵。本文從物業(yè)企業(yè)財務管理的角度，分析物業(yè)企業(yè)財務管理的特點、存在的主要問題，提出在新形勢下加強物業(yè)企業(yè)財務管理的對策和措施。物業(yè)企業(yè)存在資產(chǎn)運作控制能力不足、內(nèi)部控制體系不完善、財務人員綜合能力有待提高、財務信息化程度尚需提升等問題，需要通過提高物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)運作管控水平、優(yōu)化完善企業(yè)內(nèi)部控制制度、提高財務分析能力、提高物業(yè)企業(yè)財務人員的業(yè)務素質、加強物業(yè)企業(yè)財務信息化建設等措施來改進。本文旨在為物業(yè)企業(yè)更好地發(fā)展提供參考與借鑒。

關鍵詞 物業(yè)企業(yè);財務管理;問題;對策

一、物業(yè)企業(yè)財務管理的內(nèi)容與要求

（一）物業(yè)企業(yè)財務管理的主要內(nèi)容

物業(yè)企業(yè)財務管理是運用專業(yè)知識、技能和方法，對企業(yè)資金的籌集、使用和分配活動進行管理，包括籌資管理、投資管理、營運資金管理、利潤分配管理，組織企業(yè)財務活動。物業(yè)企業(yè)財務管理是企業(yè)管理的重要組成部分，貫穿企業(yè)經(jīng)營的全過程。

物業(yè)管理為社會大眾提供多類型、全方位、不間斷的過程服務，涵蓋客服報修、公共秩序維護、保潔綠化、設備設施維護等諸多環(huán)節(jié)，是一個勞動密集型行業(yè)，管理服務過程呈現(xiàn)出多樣性、時效性，體現(xiàn)在日常紛繁的工作細節(jié)中。在時代不斷發(fā)展和物業(yè)管理服務品質需求越來越高的新形勢下，諸多物業(yè)企業(yè)的財務管理開始主動積極使用財務預測、財務分析、全面預算、成本控制等財務手段和管理方法，并通過互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理系統(tǒng)和財務核算系統(tǒng)等大數(shù)據(jù)云計算信息化技術的應用，逐步提高財務綜合管理水平，以適應全過程管理的需求，財務管理在物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)價值最大化目標方面發(fā)揮著極其重要的作用。

（二）物業(yè)企業(yè)財務管理的要求

營運資金管理是物業(yè)企業(yè)財務管理中非常重要的一環(huán)，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量主要包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩個環(huán)節(jié)。物業(yè)企業(yè)自身初始資金存量較少，為了使經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流量凈額最大化，必須發(fā)揮預算管理、成本控制等財務管理手段的作用，盡量增加現(xiàn)金流入、減少現(xiàn)金流出。

二、物業(yè)服務企業(yè)在財務管理方面存在的主要問題

（一）資產(chǎn)運作控制能力不足

多數(shù)物業(yè)企業(yè)為中小規(guī)模，注冊資本不足，自有房屋、土地等實物資產(chǎn)資源有限，屬于輕資產(chǎn)經(jīng)營，因此創(chuàng)收能力、融資能力受到限制，主要表現(xiàn)為資金管理效率不高、融資能力不足等方面。其主要原因是營運資金缺乏高效嚴謹?shù)墓芾碚{度，不能多渠道安全地使用資金，造成閑置率高，形成資源浪費。部分企業(yè)對應收賬款的收取管理缺乏重視，只片面重視提升物業(yè)服務水平和質量，而忽視或回避資金催收追繳，導致應收賬款收繳率不足100%，持續(xù)形成新的欠費，資金周轉時間延長，給公司帶來更大的財務風險。物業(yè)企業(yè)收入的來源主要包括物業(yè)費、停車費、供暖費、經(jīng)營服務和特約維修等，收入來源單一，盈利能力較弱，因此無法通過公開發(fā)行股票和債券在金融市場上獲得資金。

（二）內(nèi)部控制體系不完善

內(nèi)部控制包括5個方面：內(nèi)部環(huán)境、風險評估、控制活動、信息溝通交流、監(jiān)督管理。在開展內(nèi)部控制活動的實踐過程中，許多物業(yè)企業(yè)不能嚴格有效地執(zhí)行內(nèi)控管理制度，有的甚至放松經(jīng)營業(yè)務的制衡約束管理，造成風險防范能力欠佳。

物業(yè)企業(yè)無法實施有效的內(nèi)部控制，主要是組織結構設計缺乏合理性，管理職能重復或缺失，導致企業(yè)權力和責任過度集中或職責不清，有些企業(yè)為了減少管理成本，往往存在一人兼多職的現(xiàn)象，分權不明確，不相容崗位未完全分離，同時針對重點崗位的監(jiān)管程序沒有有效有序運行。實施企業(yè)內(nèi)部控制方案需要有正常有效的目標，在業(yè)務策劃審核、決策審批、實施、檢查改進等環(huán)節(jié)要權責明確、分工制衡、規(guī)范流暢、以有效的制度流程來支持，充分考慮對例外因素的管控。有些企業(yè)在這方面存在設計缺陷，無法有效地控制資金資產(chǎn)，從而增加了貪污、挪用等風險發(fā)生的概率;部分企業(yè)在運行過程中，往往存在先實施、后完成審批手續(xù)的現(xiàn)象，問題發(fā)生后互相推卸責任，降低了工作效率、增加了企業(yè)風險，影響企業(yè)正常發(fā)展。

（三）財務人員綜合能力有待提高

受多種因素影響，一些企業(yè)財務人員在職業(yè)道德和專業(yè)能力方面有欠缺。有的財務人員忽視財稅法規(guī)，財務業(yè)務處理行為存在隨意性，不能發(fā)現(xiàn)和制止某些不合規(guī)的現(xiàn)象;有些財務人員片面就責權利與市場進行對比，產(chǎn)生不平衡心態(tài);同時財務人員缺少必要的輪崗替換、經(jīng)常性的專業(yè)培訓，造成有的財務人員能力不能順應環(huán)境和政策變化，降低了財務工作的質量和效率。此外，物業(yè)企業(yè)財務部門崗位定編短缺，無法實現(xiàn)專職和專責崗位，有些財務人員經(jīng)常身兼多職，影響企業(yè)財務人員作用的正常發(fā)揮。

（四）財務信息化程度和質量尚需提升

物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營管理報表不能滿足投資人、管理者層、債權人、業(yè)主等各方的信息需求，通常只會根據(jù)納稅申報的要求披露資產(chǎn)負債表和利潤表，缺少對資產(chǎn)負債、現(xiàn)金流量、盈利能力的信息歸集和深入分析，反映企業(yè)全方位財務和經(jīng)營情況的綜合數(shù)據(jù)的高質量管理信息不完整。業(yè)務部門、財務部門基礎信息存在同樣的問題，如客戶信用管理信息、業(yè)主應收和欠費分析管理信息、項目資產(chǎn)結構和盈利預測、住房維修資金底數(shù)及使用等方面還需完善。有些企業(yè)信息化建設滯后，數(shù)據(jù)通過人工統(tǒng)計方法獲得，效率低、易出錯;有些企業(yè)未實行全面預算管理，實際執(zhí)行與預算管理有脫節(jié)現(xiàn)象;有的企業(yè)績效任務分解不及時、考核獎罰導向作用不明顯。以上這些，都不能滿足新形勢下經(jīng)營和服務的實際需求。

三、強化物業(yè)企業(yè)財務工作的措施與建議

（一）提高資產(chǎn)運作管控水平

首先，要加強資產(chǎn)和營運資金控制。為了防止出現(xiàn)壞賬、呆賬和錯綜復雜的三角債，物業(yè)企業(yè)應重視營運資金的回收率，確保經(jīng)營管理業(yè)務100%回款或相關利益流入企業(yè)，才能形成企業(yè)的真實資產(chǎn)，為發(fā)展提供堅實的資金保障，因此業(yè)務部門與財務部門都要加大資金回收管理力度。在現(xiàn)金流出中，加強資金和預算管控一直是重要方面，進而有效降低成本費用，提高企業(yè)資金存量、經(jīng)濟效益。采取措施減少應收賬款、預付款、存貨和各類流動資金占用，對重點單位的應收賬款加強管理，減少壞賬風險，還可利用內(nèi)部銀行實現(xiàn)資金統(tǒng)一歸集和管理，利用通知存款、結構性存款提高閑置資金的使用效率，降低資金占用成本;合理控制應付款項規(guī)模和資產(chǎn)負債率，可以借助信息化技術，建立內(nèi)外部監(jiān)督機制，對資金籌集過程進行檢查監(jiān)督，減少資金籌集過程中的損失。

其次，規(guī)范財務預算管理，建立收入、支出預算管理目標體系，實施收入預算、資金支出全程跟蹤和監(jiān)控。例如，根據(jù)公司轄區(qū)內(nèi)的歷史收費、實際住戶情況以及上級政策的調整等因素，根據(jù)各服務項目和國家收費價格編制收入預算，制定降控成本方案，采用混合預算等編制方式預測指標管理模型，對企業(yè)收入進行預測和分解下達，拓展資金渠道，提高資金增長率。在提高服務水平的同時，增強盈利能力，使所有者權益不斷增加，建立符合資本市場要求的治理機制，依靠經(jīng)營成果、資本積累解決各個項目單元發(fā)展失衡問題、促進發(fā)展;有條件的企業(yè)可依靠金融證券市場，采用發(fā)行債券或股票融資的方式，開拓多種融資渠道。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，有效控制企業(yè)風險

應高度重視內(nèi)部控制體系建設，內(nèi)部控制建設、管理和評價監(jiān)督是企業(yè)全員全方位的工作，組織結構要落實。財務內(nèi)部控制僅僅是其中一個非常重要的組成部分，必須有健全可行的制度，來保證資產(chǎn)的安全和財務報告的準確可靠，提高物業(yè)管理水平和經(jīng)營成果。依靠內(nèi)部審計等手段發(fā)現(xiàn)重大及重要缺陷、風險和隱患，保證企業(yè)目標的實現(xiàn)。

具體而言，一是為保證主營業(yè)務收入的實現(xiàn)和資金安全，應保證資金收費制度流程設計嚴謹規(guī)范，制定費用標準、記錄收取、交存及財務核算緊密聯(lián)系，落實不相容原則。二是針對物資材料等資產(chǎn)管理和控制，明確劃分崗位權責，包括采購量、單價、驗收崗位的控制和制約分離;集中采購、大宗采購和重大項目支出，由使用部門、審計監(jiān)督部門、采購部門、財務部門共同參與招標或采用公開招標等形式，確保采購過程的透明度和公開性，并按規(guī)定授權審批，減少浪費和不合理采購。相關部門對零星采購的供應商、價格、質量進行篩選、審核。比價時注重同價格的優(yōu)先選擇一般納稅人單位供應商合作，以減輕企業(yè)的稅負。此外，要有效進行成本降控，主要在于人工、能源、外包服務、綠化、設施設備運行維護費用等方面，職能部門、業(yè)務單元履職盡責，將控制手段前置落實，做到事前、事中、事后過程控制。另外，由于代收代付資金金額大，所以應加以高度重視，收取和支付水電費容易受到環(huán)境中水電費的數(shù)額、計量器具和管道泄漏等因素的影響，易受審批制度、讀數(shù)表使用和收費標準的影響，應建立檢查稽核制度，及時發(fā)現(xiàn)漏洞。

（三）增強財務分析能力，為決策提供可靠信息

為客觀準確地反映財務會計核算成果、總結和發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營過程中的不足和問題，從而采取切實有效的行動不斷改善經(jīng)營服務，應著重從以下幾個方面進行財務分析：

第一，財務部門應定期評估公司的資產(chǎn)負債和盈利狀況，反映一定時期內(nèi)所有者權益、負債和資產(chǎn)構成變化，如實反映企業(yè)的償付能力、資產(chǎn)狀況、盈利能力等，分析影響的關鍵因素，從財務角度提出建議。

第二，對占公司業(yè)務比重較高項目的財務狀況、進度控制情況進行深入客觀的預測分析，財務分析要對發(fā)現(xiàn)的相關部門業(yè)務存在的風險和不足進行評估和提示，及時向管理層匯報。

第三，對企業(yè)的綜合管理水平進行評價，管理水平最終體現(xiàn)在資產(chǎn)管理水平上，分析資產(chǎn)管理水平可以使物業(yè)企業(yè)在第一時間掌握資產(chǎn)的經(jīng)營狀況，從而相應地掌握資產(chǎn)結構、周轉率及盈利能力。

第四，加強財務預測和預算執(zhí)行分析。目前市場競爭非常激烈，企業(yè)面臨的風險主要來自市場風險，包括財務風險和經(jīng)營風險，在財務預測的幫助下，預算制度是有效的，對企業(yè)不偏離預期目標、抵御財務風險非常重要，可以促進企業(yè)合理配置使用資源，為物業(yè)企業(yè)決策者制定出科學的管理決策和適時調整經(jīng)營戰(zhàn)略提供幫助。

（四）提高物業(yè)企業(yè)財務人員的業(yè)務素質

隨著行業(yè)發(fā)展、法治化的深入，對財務人員的水平和質量的要求越來越高，稀缺的高素質財務人才已成為決定物業(yè)企業(yè)財務工作質量的關鍵因素之一。提高物業(yè)企業(yè)財務人員專業(yè)素質的主要途徑有幾個方面：一是提高財務人員的入職門檻，從職業(yè)道德、從業(yè)經(jīng)驗、管理能力、學歷和職稱等方面優(yōu)中選優(yōu)，提高人員的福利待遇，幫助其實現(xiàn)良好的職業(yè)生涯規(guī)劃，留住和吸引優(yōu)秀的財務人員為企業(yè)服務。二是持續(xù)開展財務繼續(xù)教育等多種形式的專業(yè)培訓，采用網(wǎng)絡、經(jīng)驗交流、對標先進等方式提高現(xiàn)有財務人員的專業(yè)能力和管理水平。尤其注重職業(yè)道德和風險防范意識的增強，樹立忠于職守、愛崗敬業(yè)、嚴謹細致的工作作風，提高風險識別和防范能力，降低企業(yè)發(fā)生財務欺詐的可能性。在職業(yè)發(fā)展中，注意培養(yǎng)提拔有德有才、忠誠可靠的后備人才。

（五）加強物業(yè)企業(yè)財務信息化建設

一是建立物業(yè)管理業(yè)務系統(tǒng)，將日?？蛻舴铡⒔訄笮?、回訪、財務收費、庫房收發(fā)、統(tǒng)計查詢、滿意度調查等管理環(huán)節(jié)納入信息化管理，做到可視化、信息快捷傳遞、量化分析;二是實現(xiàn)財務核算和分析信息化，例如在原始單據(jù)采集驗證、制單、記賬、生成報表、財務指標數(shù)據(jù)分析整個過程中，以“財務機器人”的形式來完成，減少人為操控和誤差，提高效率;三是加強資金收付管理系統(tǒng)建設，從資金審核、審批、預算等方面，進行嚴格的管控;四是加強各信息系統(tǒng)間的整合，推進數(shù)據(jù)關聯(lián)共享，促進業(yè)務、財務融合，為公司經(jīng)營決策提供有力支持。

四、結語

財務管理對物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、經(jīng)營績效和內(nèi)部管理產(chǎn)生著巨大的影響。物業(yè)企業(yè)要積極面對財務管理中出現(xiàn)的各種問題，建立健全各項財務管理制度，有效實施，依法合規(guī)經(jīng)營，采用現(xiàn)代管理手段和管理理念，充分發(fā)揮財務監(jiān)督、控制和分析的作用，有效提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。

（作者單位為北京金隅大成物業(yè)管理有限公司）

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