徐莉

摘要：會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重要工作，但是目前，很多企業(yè)的會(huì)計(jì)核算還存在不足，影響了投資的準(zhǔn)確性。本文，首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)和分析，然后研究房地產(chǎn)企業(yè)需要制定怎樣的策略來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;常見(jiàn)問(wèn)題;對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)會(huì)計(jì)核算工作可以更好的制定發(fā)展策略，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)由于制度、會(huì)計(jì)核算水平等方面的問(wèn)題，并沒(méi)有對(duì)會(huì)計(jì)核算工作有深層次的使用，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作有很大的局限性，不能發(fā)揮出實(shí)際作用。為此，企業(yè)需要研究當(dāng)前存在的不足，并且制定合理的發(fā)展策略。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)做好會(huì)計(jì)核算工作，能夠了解在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的成本，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)問(wèn)題，并且結(jié)合成本核算的結(jié)果來(lái)制定相關(guān)措施，控制成本提升企業(yè)營(yíng)收能力。所以房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)會(huì)計(jì)核算工作，能夠提升運(yùn)營(yíng)水平，控制各種項(xiàng)目的投入成本，讓企業(yè)能夠更好地生存。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作內(nèi)容

（一）建筑工程成本核算

建筑工程成本包括材料費(fèi)、人工費(fèi)用、機(jī)械使用費(fèi)用和其他安裝費(fèi)用等等。

（二）前期工程成本

前期工程成本主要包括土地費(fèi)用，包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、土地征用費(fèi)用、土地租用費(fèi)用、安裝拆遷費(fèi)用。

（三）間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用

間接費(fèi)用包括辦公費(fèi)用、管理人員工資費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用、交通費(fèi)用等等。

（四）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)核算

結(jié)合成本和收益來(lái)確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)收利潤(rùn)。

三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作不足之處

（一）信息不真實(shí)

目前很多核算結(jié)果的信不夠真實(shí)，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)過(guò)程中，必然遇到不確定性問(wèn)題，影響到會(huì)計(jì)的成本核算工作開(kāi)展。一些會(huì)計(jì)成本核算工作中并沒(méi)有確定明確的目標(biāo)，所以后續(xù)的工作開(kāi)展也比較困難，最后可能會(huì)使用一些比較粗放的核算方式，導(dǎo)致核算的結(jié)果并不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)企業(yè)工作項(xiàng)目的開(kāi)展，需要真實(shí)的核算成本，才能確保銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)兩項(xiàng)工作之間能夠進(jìn)行配合，在目前核算成本真實(shí)情況比較差的前提下，很難將企業(yè)投資時(shí)的真實(shí)成本反映出來(lái)。這種情況的出現(xiàn)一定程度上因?yàn)楫?dāng)前人員的核算能力比較差，導(dǎo)致核算工作效率不能保證，也難以獲得真實(shí)的信息。

（二）缺少規(guī)范的內(nèi)控管理機(jī)制

很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中都存在內(nèi)控管理不規(guī)范的問(wèn)題，例如對(duì)房地產(chǎn)合同的簽訂中，并沒(méi)有事先和房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行商討或者聯(lián)合會(huì)簽等工作，只是在合同簽訂工作結(jié)束后向財(cái)務(wù)部門(mén)提供便于留底的備案。這種工作方式是嚴(yán)重違背房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制和原則的，房地產(chǎn)企業(yè)的合同部門(mén)不能再?zèng)]有和財(cái)務(wù)部門(mén)商討的情況的情況下簽訂合同，更不能在聯(lián)合會(huì)簽之后簽訂合同。這樣的工作方式容易造成財(cái)會(huì)工作人員不能夠?qū)ο嚓P(guān)費(fèi)用支出作出準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)，甚至?xí)霈F(xiàn)和實(shí)際情況差異比較大的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算工作并不能落實(shí)，在土地增值稅的請(qǐng)教上也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)十分不利。

（三）對(duì)收入核算不完善

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目預(yù)售工作時(shí)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)人員能夠嚴(yán)格根據(jù)預(yù)收賬款來(lái)對(duì)預(yù)售項(xiàng)目的現(xiàn)金流量作出核算，并在此基礎(chǔ)上開(kāi)展相應(yīng)的稅款核算工作。但是實(shí)際的工作中，很多財(cái)務(wù)部門(mén)可能并沒(méi)有獲得完整的信息，比如營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)的信息交流不暢，造成財(cái)務(wù)部門(mén)獲得的信息存在嚴(yán)重的滯后性，所以財(cái)務(wù)部門(mén)就不能掌握目前不同項(xiàng)目存貨情況，對(duì)于銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)等更加精確的數(shù)據(jù)就更無(wú)從知曉了。這種情況也讓銷(xiāo)售部門(mén)能夠利用漏洞修改銷(xiāo)售信息，從而出現(xiàn)漏稅的情況發(fā)生。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)竣工決算工作缺少足夠的監(jiān)督，所以不能及時(shí)進(jìn)行收入成本的結(jié)轉(zhuǎn)工作，或者出現(xiàn)工作上的錯(cuò)誤，導(dǎo)致一些應(yīng)收賬款還掛在預(yù)售賬款的科目中，最后造成核算時(shí)與實(shí)際情況不匹配。

四、增強(qiáng)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算有效性的具體措施

（一）增大信息披露程度

房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露對(duì)政府和投資者都會(huì)帶來(lái)影響，通過(guò)構(gòu)建更加透明、公正的信息披露制度，可以保證房地產(chǎn)行業(yè)的公信力。為此，需要房地產(chǎn)會(huì)計(jì)在核算工作中獲得更加精準(zhǔn)的結(jié)果，保證披露消息的真實(shí)程度。首先，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的土地儲(chǔ)備量信息必須要及時(shí)透明的披露，因?yàn)檫@項(xiàng)數(shù)據(jù)將會(huì)決定之后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，人們需要根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)未來(lái)的行情進(jìn)行判斷。其次，還需要及時(shí)披露房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量，該數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)和根本保障，及時(shí)披露現(xiàn)金流，有利于倒逼企業(yè)保持良好的周轉(zhuǎn)能力，以及讓公眾了解目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制

做好內(nèi)部控制對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作有十分重要的意義，能夠解決目前存在的工作不規(guī)范問(wèn)題，從內(nèi)部形成對(duì)各項(xiàng)工作的約束。為了保證內(nèi)部控制的效果，首先需要企業(yè)高管對(duì)內(nèi)部控制提高重視，避免內(nèi)部控制形同虛設(shè)。為此，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)人員應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)在售樓、投資等方面的需求構(gòu)建專(zhuān)門(mén)的內(nèi)控管理機(jī)制，并且針對(duì)工程、項(xiàng)目的具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，簽訂方式等等都進(jìn)行明確，防止出現(xiàn)項(xiàng)目的合同和實(shí)際款項(xiàng)存在比較大出入的問(wèn)題。

（三）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)

根據(jù)工程的實(shí)際情況和企業(yè)發(fā)展情況，確定核算的科目，然后明確成本項(xiàng)目，科學(xué)地進(jìn)行各個(gè)項(xiàng)目的管理工作。通過(guò)合理的科目，保證成本控制工作，也能夠提高資金的使用效率，避免因?yàn)榉诸?lèi)過(guò)于復(fù)雜導(dǎo)致成本增加。對(duì)于預(yù)售工作，需要將風(fēng)險(xiǎn)管理工作開(kāi)放給銷(xiāo)售部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)，保證財(cái)務(wù)部門(mén)和銷(xiāo)售部門(mén)在信息上的連通，確保銷(xiāo)售部門(mén)能夠隨時(shí)知曉銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售面積等信息。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)為了提升核算工作的水平，需要合理設(shè)置賬目，并且做好管理工作。同時(shí)，也需要提高自身的信息披露程度，提升社會(huì)對(duì)企業(yè)的信任。通過(guò)建立良好的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，保證核算能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行有效的控制。

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