李 辰

上海建工集團(tuán)投資有限公司 上海 200080

存量時代，城市更新越來越受到社會關(guān)注，其中城市型工業(yè)更新與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)品質(zhì)息息相關(guān)，又兼以其承載的歷史意義和獨(dú)特的建筑形式，成為銘記城市歷史和展現(xiàn)城市特色的重要載體。早期工業(yè)更新以建筑改造和環(huán)境治理為主，但工業(yè)資產(chǎn)因其歷史沿革、自身條件、依托城市條件、所在城區(qū)條件等不同，使得工業(yè)更新的目標(biāo)和手段逐漸分異化。

早期工業(yè)更新伴隨著19世紀(jì)末工業(yè)革命遺留下來的環(huán)境問題而大量出現(xiàn)，如具有獨(dú)特景觀的采礦山等工業(yè)遺產(chǎn)，或污染較嚴(yán)重、與城市距離較遠(yuǎn)的煤礦、電廠等工業(yè)建筑，其主要目標(biāo)是環(huán)境修復(fù)和景觀改造。

自20世紀(jì)六七十年代以來，伴隨著工業(yè)的周期變化，部分產(chǎn)業(yè)城區(qū)出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)和人口的空心化，通過工業(yè)更新改善城區(qū)衰落的案例大量出現(xiàn)。發(fā)展至今，工業(yè)更新已經(jīng)從單一的環(huán)境治理目標(biāo)發(fā)展為能夠?qū)崿F(xiàn)片區(qū)城市復(fù)興、城市產(chǎn)業(yè)迭代等綜合目標(biāo)的城市經(jīng)營手段。本文討論的城市型工業(yè)更新，指在城區(qū)范圍內(nèi)已不滿足城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展或土地規(guī)劃的要求，但完全拆除成本較高、對城市文脈有損，并且與城市聯(lián)系緊密、功能置換相對容易、對城市活力和特色塑造有利的存量工業(yè)用地。

通過工業(yè)更新手段，對原有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行提質(zhì)升級，以此提升土地價值、開發(fā)價值和社會價值，或基于城市功能布局優(yōu)化、文化基因傳承等訴求，對存量產(chǎn)業(yè)用地及工業(yè)建筑進(jìn)行功能改變及形態(tài)重構(gòu)，以實現(xiàn)城區(qū)生活服務(wù)質(zhì)量的改善。

1 早期城市型工業(yè)更新著眼于工業(yè)建筑改造和環(huán)境修復(fù)，目標(biāo)和路徑相對單一

19世紀(jì)末，針對工業(yè)革命遺留下的大量煤氣廠、礦場等，其更新主要應(yīng)對環(huán)境亟待改善以及產(chǎn)業(yè)迫切轉(zhuǎn)型的需求。例如久負(fù)盛名的德國魯爾區(qū)，20世紀(jì)60年代煤炭工業(yè)和鋼鐵工業(yè)的衰落以及上百年的采煤煉鐵制鋼造成的嚴(yán)重環(huán)境污染，催生了城市再造實驗：國際建筑展計劃（簡稱IBA），也稱魯爾區(qū)改造計劃（1989—1999）。改造計劃實現(xiàn)了生態(tài)功能的恢復(fù)，將傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)景觀再造為生態(tài)公園，原有的工業(yè)升級轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代化科學(xué)園區(qū)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等類型。

這一工業(yè)更新的模式著眼于工業(yè)“容器”的改造，即對工業(yè)營地的環(huán)境修復(fù)，對工業(yè)建筑和景觀改造，這一模式對我國的工業(yè)更新產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。國內(nèi)早期著名的“798”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園走的正是這個路線（圖1），保留工業(yè)特色的建筑和設(shè)施，對景觀進(jìn)行改造，吸引以藝術(shù)為代表的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，成為20世紀(jì)末我國工業(yè)更新的主流。無論是上海新天地、廣州紅磚廠、深圳華僑城創(chuàng)意園，都或多或少地延續(xù)了這種更新模式[1-3]。

圖1 “798”創(chuàng)意工業(yè)園發(fā)展路徑

這種相對同質(zhì)且單一的更新模式，由于環(huán)境、產(chǎn)業(yè)提升及租金提高，導(dǎo)致藝術(shù)家和創(chuàng)意公司流失，大量的商業(yè)娛樂產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，使得這些工業(yè)遺產(chǎn)變得千篇一律，雖然活力尚能維持，但失去了多樣性，發(fā)展大多陷入瓶頸。

2 城市型工業(yè)更新向經(jīng)濟(jì)、社會雙重內(nèi)涵拓展，成為城市綜合運(yùn)營手段

從20世紀(jì)50年代起，面對產(chǎn)業(yè)撤離導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)蕭條，以及城市環(huán)境與治安狀況每況愈下的困境，工業(yè)更新逐漸從工業(yè)“容器”的改造，轉(zhuǎn)向片區(qū)活力和開發(fā)價值的提升，主題從產(chǎn)業(yè)園區(qū)向創(chuàng)意辦公、商業(yè)公寓酒店、主題地產(chǎn)、文化教育等多元化方向延伸。

2.1 以工業(yè)更新為中心環(huán)節(jié)，實現(xiàn)片區(qū)功能升級和產(chǎn)業(yè)鏈拓展

本節(jié)以倫敦泰晤士河岸巴特西電廠（Battersea）改建為例。巴特西電站位于倫敦泰晤士河南岸，始建于1930年代，1983年停止發(fā)電。項目占地約161 874.26 m2，是倫敦最大的建筑之一，也是倫敦地標(biāo)紅磚建筑之一。

設(shè)計的出發(fā)點本著以激活場地為最重要目標(biāo)。一期由拉斐爾·維諾里建筑師事務(wù)所（Rafael Vinoly Architects PC）對老電廠建筑進(jìn)行改造，成為奢華公寓酒店。老電廠的周圍被改造為景觀公園，環(huán)境大為改善并吸引了眾多市民和游客。巴特西電廠的更新是整個項目開發(fā)的亮點與中心環(huán)節(jié)，在吸引了足夠的關(guān)注度和人氣后，進(jìn)一步開發(fā)高端住宅。這些地產(chǎn)項目與電廠完美融合，相互呼應(yīng)。項目中住宅功能約占57%，商業(yè)設(shè)施占到43%，包含辦公、零售、旅店、休閑、文化、醫(yī)療、市政建設(shè)及大量的公共空間。這一工業(yè)更新項目將整個區(qū)域變?yōu)橐粋€自然擴(kuò)展區(qū)域，并以工業(yè)建筑的改造為核心，成功地分期實現(xiàn)了主題地產(chǎn)的開發(fā)（圖2）。

圖2 倫敦Battersea電站開發(fā)過程

2.2 以工業(yè)更新為運(yùn)營抓手，實現(xiàn)城區(qū)整體品質(zhì)和地位提升

以舊工業(yè)區(qū)的更新帶動城市復(fù)興，著名的案例是蘇黎世西區(qū)的改造。在發(fā)展模式上，傳統(tǒng)工業(yè)的衰落和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的蕭條驅(qū)動政府加強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和科研投入的力度。針對舊工業(yè)區(qū)，政府與私人部門合作，讓規(guī)劃師以倡導(dǎo)者的身份促進(jìn)公眾和利益相關(guān)方參與更新過程，工業(yè)更新過程從單純的物質(zhì)空間設(shè)計轉(zhuǎn)變?yōu)楣餐瑓⑴c城市營造的社會行為。政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，將市政當(dāng)局、投資部門、設(shè)計和施工單位，以及其他利益相關(guān)者協(xié)調(diào)統(tǒng)籌起來，盡可能取得各方共識，達(dá)成共同目標(biāo)。

在設(shè)計上，通過一系列城市設(shè)計導(dǎo)則保留和改造了大部分結(jié)構(gòu)完好的舊工業(yè)建筑，延續(xù)原有的城市肌理和空間格局。在產(chǎn)業(yè)方面，工業(yè)更新手段使得西區(qū)的租金相對低廉，成為西區(qū)產(chǎn)業(yè)的“孵化器”，吸引新興行業(yè)和中小企業(yè)進(jìn)駐，促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)的集聚，并提供可觀的就業(yè)機(jī)會。在城市功能上，采用“雞尾酒”式的開發(fā)模式，包含住宅、綜合辦公、貿(mào)易產(chǎn)業(yè)、文化、體育、餐飲、零售等，多元功能的融合對城市活力復(fù)興起到了關(guān)鍵性作用。

在政府的協(xié)調(diào)下，2007年8月成立的蘇黎世藝術(shù)大學(xué)搬遷至西區(qū)，藝術(shù)大學(xué)的設(shè)置進(jìn)一步實現(xiàn)了西區(qū)的功能升級，也鞏固了蘇黎世的文化中心地位，其教學(xué)研究成果和附屬設(shè)施，也為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝素S富的文化產(chǎn)品和公共文化設(shè)施[4]。

3 我國實踐探索中，城市型工業(yè)更新正逐步成為一類綜合性城市產(chǎn)品

3.1 政策和模式的探索帶來發(fā)展契機(jī)，工業(yè)更新成為公共利益再分配的有效手段

2014年3月，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》正式發(fā)布，并提出“管住總量、嚴(yán)控增量、盤活存量”的新型城鎮(zhèn)化原則，越來越多的城市通過工業(yè)更新對原工業(yè)區(qū)的物質(zhì)利用空間進(jìn)行重新設(shè)計，以適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)能需求。

以上海為例，上海工業(yè)用地總量占城市建設(shè)用地總面積逾三成，相較于國外同類城市，上海工業(yè)用地比例偏高，且城鎮(zhèn)工業(yè)用地多為劃撥，且多位于中心城區(qū)，區(qū)位好和資產(chǎn)價值較高，土地坪效相對較低。從2013年至2015年，針對現(xiàn)有存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，上海先后出臺《關(guān)于增設(shè)研發(fā)總部類用地相關(guān)工作的試點意見》（滬規(guī)土資地[2013]1023號），《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行）》（滬府辦[2014]25號），《上海市城市更新實施辦法》和《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細(xì)則（試行）》，都明確提到了在市內(nèi)規(guī)劃集中建設(shè)區(qū)內(nèi)國有存量工業(yè)用地的盤活，工業(yè)用地更新出現(xiàn)發(fā)展契機(jī)。

以深圳為例，深圳城市更新政策以2009年出臺的《深圳市城市更新辦法》和2012年出臺的《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》為綱領(lǐng)，在之后十余年的更新實踐中，構(gòu)建了從法律法規(guī)、地方規(guī)章、技術(shù)規(guī)范到操作指引的4層架構(gòu)體系，并以“打補(bǔ)丁”的方式不斷深化完善城市更新政策體系。舊工業(yè)區(qū)升級改造分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類，特別關(guān)注了消防設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、沿街立面、環(huán)境整治、既有建筑節(jié)能改造等涉及公共利益的改善措施，并有針對性地給予一定的獎勵政策。

值得注意的是，每個城市工業(yè)存量資產(chǎn)的形成原因、質(zhì)地、地區(qū)發(fā)展訴求等均各不相同，因此一城一策是城市型工業(yè)更新探索的一條合理化路徑，需要在實踐中不斷地完善。

3.2 工業(yè)更新正逐步成為一攬子提升城市綜合效益的“城市產(chǎn)品”

國內(nèi)各城市的工業(yè)更新實踐已經(jīng)逐步成為投資、設(shè)計、建造、運(yùn)營一體化的綜合性城市產(chǎn)品（表1），主要體現(xiàn)出三方面的特點：第一，參與主體多元化，從政府主導(dǎo)逐漸向政企合作、企業(yè)推動等市場化方式轉(zhuǎn)變；第二，更新模式多樣化，通過設(shè)計產(chǎn)權(quán)、建設(shè)強(qiáng)度、功能結(jié)構(gòu)、市場轉(zhuǎn)讓等多重方式實現(xiàn)；第三，投資收益共享化，工業(yè)更新帶來的城市紅利在政府、土地權(quán)屬人和開發(fā)投資者中間分享。

以楊樹浦發(fā)電廠更新為例，作為楊浦濱江岸線的一部分，楊樹浦電廠毗鄰上海國際時尚中心、 上海楊樹浦水廠、濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和綜合開發(fā)體漁人碼頭， 未來有望形成地標(biāo)性建筑。由上海建工基金、光控安石等以基金合伙方式實現(xiàn)對楊樹浦發(fā)電廠的股權(quán)并購，上海電力以項目公司估值入股。宗地總面積為83 051.5 m2，地上總建筑面積257 457 m2，其中一期地塊面積33 891 m2，地上建筑面積135 564 m2，自持60%，可銷售40%，部分自持面積將由上海電力及其關(guān)聯(lián)企業(yè)自用。更新后以能源與環(huán)境技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特色，發(fā)展電力、節(jié)能環(huán)保主題下的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部、紅色文化教育、歷史文化博展等功能，打造集工業(yè)文化、紅色文化、海派文化于一體的東外灘新地標(biāo)。

以萬科上生新所項目為例，萬科以“租賃-改造-再租賃”的存量更新地產(chǎn)模式，對原上海生物制品研究所更新改造運(yùn)營，基于“歷史建筑保護(hù)＋文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集＋存量資產(chǎn)增值”等多重更新目標(biāo)，更新后的上生新所由3棟歷史建筑、3棟新建筑和15棟工業(yè)改造建筑合成，總建筑面積達(dá)到49 000 m2。其中，辦公占74%（36 000 m2），商業(yè)占26%（13 000 m2）。在商業(yè)中：餐飲占到45%左右，引入小眾消費(fèi)品牌作為產(chǎn)業(yè)配套，如Brew Bear精品咖啡等；響應(yīng)上海“文創(chuàng)50條”政策，文化藝術(shù)類占到45%左右，包括稻城書店和Minderlands家居家具店等；另外10%用于娛樂健身。原來的舊廠房轉(zhuǎn)型升級為高端的產(chǎn)業(yè)集聚空間，開業(yè)率達(dá)到90%左右，并且租金提升至8～15元/（m2·d）的水平。這一更新產(chǎn)品，還為周圍居民提供了停車位、社區(qū)文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施。

表1 工業(yè)更新已成為綜合性城市產(chǎn)品

4 結(jié)語

經(jīng)過百年實踐和演進(jìn)，城市型工業(yè)更新已經(jīng)成為一種有效的城市綜合運(yùn)營手段，通過政府與私營部門的合作、專業(yè)團(tuán)隊與民眾的共同參與，不斷提升城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善公共服務(wù)產(chǎn)品，最終實現(xiàn)正向疊加的社會綜合效益。在我國城鎮(zhèn)化中后期，工業(yè)存量優(yōu)勢突出，工業(yè)更新勢必成為一片藍(lán)海，但在更新政策、土地流轉(zhuǎn)方式、建筑景觀設(shè)計、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入、社會公共利益分配機(jī)制等方面，仍值得進(jìn)一步思考和探索。