張 濤

當(dāng)前在國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩與嚴(yán)厲調(diào)控的大環(huán)境下，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)管理不善等問(wèn)題，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)相繼破產(chǎn)。而一個(gè)企業(yè)要維持穩(wěn)定的運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須保持足以維持企業(yè)日常運(yùn)轉(zhuǎn)的資金并且合理操作，優(yōu)化配置，使其合理運(yùn)行，提高資金的利用水平和周轉(zhuǎn)能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有對(duì)資金需求量大、對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較久的特點(diǎn)，所以資金管理在整個(gè)流動(dòng)循環(huán)過(guò)程中發(fā)揮非常重要的作用。在資金管理環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的問(wèn)題，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)直接關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展。我國(guó)還有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高杠桿高負(fù)債運(yùn)營(yíng)以及多項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，企業(yè)在資金鏈方面受到了極大的壓力。本文具體探討了新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題，并提出了相關(guān)應(yīng)對(duì)措施，確保企業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)

復(fù)雜性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投入產(chǎn)出周期一般較長(zhǎng)，同時(shí)長(zhǎng)期受到國(guó)家和政策和社會(huì)環(huán)境的影響，與其他行業(yè)相比，其資金運(yùn)作具有一定的復(fù)雜性。在項(xiàng)目的運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中，涉及到土地、融資、貸款、策劃、開(kāi)發(fā)、銷售、售后等一系列龐雜的工作。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，從選址、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、銷售，這一系列過(guò)程往往需要數(shù)年完成，需要多個(gè)政府部門(mén)與開(kāi)發(fā)商配合協(xié)作，并投入大量的資金。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題都將影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展，從而影響資金鏈的運(yùn)作情況。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈運(yùn)作工作絕不僅僅是財(cái)務(wù)部一個(gè)部門(mén)的工作，而是需要企業(yè)內(nèi)各部門(mén)之間相互配合，建立健全完整的、可靠的資金運(yùn)作模式。

回流性風(fēng)險(xiǎn)

資金回流是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收回成本和實(shí)現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié)，但是受行業(yè)屬性和開(kāi)發(fā)流程的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回流速度普遍緩慢。目前國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目都是預(yù)售房屋，因此受預(yù)售許可證的影響，工程進(jìn)度的快慢將直接影響銷售進(jìn)度與客戶個(gè)人貸款辦理進(jìn)度。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前期投入的資金，在對(duì)外銷售具體項(xiàng)目或樓盤(pán)時(shí)，存在沒(méi)有及時(shí)收回或者回收時(shí)間不確定等風(fēng)險(xiǎn)。

使用性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金在整個(gè)資金鏈流動(dòng)循環(huán)過(guò)程中對(duì)企業(yè)的盈利狀況以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的不利影響。很多企業(yè)在資金使用上的計(jì)劃并沒(méi)有有效合理，使得企業(yè)在投資經(jīng)營(yíng)上沒(méi)能達(dá)到預(yù)期的收益，甚至對(duì)原有資金也會(huì)產(chǎn)生損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好資金的管控，使資金流入與流出均處在一個(gè)健康的動(dòng)態(tài)平衡狀態(tài)，才能保證資金鏈的完整性。

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理中的主要問(wèn)題

資金回流管理缺乏

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的收回主要靠銷售時(shí)收到的售樓款以及出租房屋收到的租金，這些資金在回流的過(guò)程中，收回的周期過(guò)長(zhǎng)，而資金流也較為平穩(wěn)，很難以一次性收回，給企業(yè)的資金鏈在一段時(shí)期內(nèi)帶來(lái)較大的缺口；同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在加快資金的收回以及提高銷售收入方面仍缺乏系統(tǒng)性的管理措施。

資金使用計(jì)劃散亂

在資金鏈流動(dòng)循環(huán)的過(guò)程中，資金的使用階段往往會(huì)使資金的使用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)資金的流入，從而加大資金鏈的緊張程度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往沒(méi)有制定或者沒(méi)有嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)計(jì)劃執(zhí)行，這會(huì)導(dǎo)致成本的控制不嚴(yán)，造成資金的浪費(fèi)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金在使用階段的管理并沒(méi)有較為嚴(yán)格的執(zhí)行，資金的預(yù)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，為資金鏈斷裂帶來(lái)一定的影響。

籌資渠道狹窄

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集的特性，企業(yè)對(duì)資金需求量大，但我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面，其籌資渠道過(guò)于狹窄，自有資金所占的比重過(guò)低，很多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)。由于不合理的融資結(jié)構(gòu)，大部分依賴的銀行貸款導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，從而有較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低了企業(yè)的償債能力，加大了資金鏈出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

投資盲目性較大

當(dāng)前部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有提前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做好調(diào)研工作，缺乏一定的客觀性，被利益所驅(qū)動(dòng)，從而忽視了自身企業(yè)的資金實(shí)力。在投資上，往往具有較大的盲目性，過(guò)于追求高收益卻忽視了資金的安全性，給企業(yè)的資金管理帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理中的應(yīng)對(duì)措施

加速項(xiàng)目資金回流

成本與業(yè)績(jī)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的重中之重，但資金回流企業(yè)發(fā)展的先決條件，也是成本管控與業(yè)績(jī)完成的最終體現(xiàn)方式。資金回流主要指的是銷售時(shí)收到的房款，其周轉(zhuǎn)時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該仔細(xì)分析當(dāng)前市場(chǎng)的供求信息，提高資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間，提高自身的銷售能力，合理利用營(yíng)銷手段，增加房產(chǎn)的銷售數(shù)量，縮短開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，盡快達(dá)到預(yù)售條件，加快資金的回收，為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)收益，也降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。還需要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)與政策的變化，提前準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)金融政策變化的應(yīng)急預(yù)案，確保在任何情況下都不會(huì)影響資金回款工作。

積極控制資金支出成本

資金使用階段在資金鏈的循環(huán)當(dāng)中起著承上啟下，銜接的作用，應(yīng)該更加重視對(duì)資金的使用。項(xiàng)目開(kāi)始前期，進(jìn)行收集并整理相關(guān)的原始資料，對(duì)具體項(xiàng)目規(guī)劃好成本定額，相關(guān)的財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)成本定額做好預(yù)算方案，并加強(qiáng)對(duì)預(yù)算的有效執(zhí)行。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期，要結(jié)合前期規(guī)劃與制定的成本定額、財(cái)務(wù)部門(mén)制定的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)，與項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)實(shí)際發(fā)生的各種成本進(jìn)行對(duì)比，完成對(duì)日常的成本基礎(chǔ)的管理控制。也需要針對(duì)各個(gè)具體的項(xiàng)目在成本執(zhí)行時(shí)進(jìn)行考核與監(jiān)督，嚴(yán)格按照考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，隨時(shí)反饋執(zhí)行情況。

制定合理的融資方案

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的初期，通過(guò)對(duì)企業(yè)自身以及具體項(xiàng)目對(duì)資金的需求情況做出判斷與規(guī)劃，制定出合理有效的融資計(jì)劃與方案。企業(yè)應(yīng)根據(jù)外部融資環(huán)境尤其是政府最近頒布的宏觀調(diào)控政策，來(lái)對(duì)企業(yè)未來(lái)的融資方向進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)。要根據(jù)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或樓盤(pán)的特點(diǎn)，具體問(wèn)題具體分析，比如所需要的資金數(shù)額、具體的籌資途徑、后期的收益情況以及預(yù)售是否能達(dá)到預(yù)期的效果等因素。根據(jù)項(xiàng)目本身和不同融資方式的特點(diǎn)，對(duì)融資結(jié)構(gòu)以及融資數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，制定針對(duì)性的、可行的、有效的融資方案。

拓寬資金來(lái)源渠道

在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理優(yōu)化中，政府作為外部環(huán)境最重要的因素，應(yīng)該制定相關(guān)的宏觀調(diào)控政策。為了緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張的現(xiàn)狀，要擴(kuò)大二級(jí)市場(chǎng)上相關(guān)信貸融資等金融機(jī)構(gòu)的范圍，降低進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻，使一些具有能力的非國(guó)有商業(yè)銀行也可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)參與到發(fā)放抵押貸款。其次，政府應(yīng)該制定相關(guān)政策，減少對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市融資的限制，降低企業(yè)發(fā)放債券的資格要求，積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種途徑獲得融資需求。另外，基于制度和規(guī)范的完善，可適度放松新型融資渠道的運(yùn)用等等，拓寬資金的來(lái)源渠道，充分解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資較困難的局面。

總之，資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的基礎(chǔ)保障，而資金管理就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)資金的籌集、使用、回流等階段的運(yùn)營(yíng)與監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極加強(qiáng)資金管理，在保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，使企業(yè)總價(jià)值達(dá)到最大。