黃輝

摘要：隨著現在高層建筑的增多，物業(yè)管理不夠規(guī)范，帶來許多問題，雖然物業(yè)服務合同規(guī)定物業(yè)公司和業(yè)主的權利與義務，但是業(yè)主繳納物管費后并未得到與之相適應的小區(qū)環(huán)境，導致許多業(yè)主逐漸以不繳納物管費，雖繳納物管費，但抱怨聲不斷，常常與物管發(fā)生糾紛，本文通過探索物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主關系深層次的原因，提出更好解決小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司關系的途徑及法律適用。

關鍵詞：物業(yè)服務合同;小區(qū)業(yè)主的權利保護;法律規(guī)定

案情介紹：陳某、張某、王某等二十多位是某小區(qū)的業(yè)主，2015年10月開始裝修入住小區(qū)，一直按照物業(yè)服務合同的規(guī)定繳納物管費至2018年12月，但此之后就再也沒有繳納物管費，物管公司把三位業(yè)主告上法庭，請求繳納物管費、違約金等，而小區(qū)二十多位業(yè)主反訴，請求物業(yè)公司維修房屋、請求物業(yè)公司降低物業(yè)費用、請求物業(yè)對物管收費進行公開、請求物業(yè)公司對盈余分配給業(yè)主，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的請求都能得到法律的支持嗎？那么作為小區(qū)的業(yè)主如何保護自己的合法權益？

首先，物業(yè)公司的請求是能得到法律的支持。根據《中華人民共和國合同法》及物業(yè)服務合同的約定雙方的權利和義務，這屬于合同糾紛，根據國務院《物業(yè)管理條例》第七條第五款的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行按時交納物業(yè)服務費用的義務。繳納物業(yè)管理費是業(yè)主的義務，為小區(qū)業(yè)主打掃衛(wèi)生、管理車輛、維修小區(qū)的公共設施等是物管的義務。因此，小區(qū)業(yè)主依照事實和法律必須繳納物管費。

其次，小區(qū)業(yè)主反訴請求物業(yè)公司維修房屋符合法律規(guī)定嗎？根據民事訴訟法二百三十三條之規(guī)定，反訴需具備的條件：第一，反訴主體只能是本訴被告向原告提起，在本案中原告不能成為反訴的主體;第二，反訴只能向受理本訴的人民法院提起;第三，反訴與本訴必須適用同種訴訟程序，如簡易程序或普通程序;第四，反訴與本訴的訴訟請求必須在事實和法律上有關聯;第五，反訴必須在舉證期限內提出。本案中，物業(yè)公司起訴業(yè)主屬于合同糾紛，小區(qū)業(yè)主反訴物業(yè)公司屬于商品房買賣合同糾紛，屬于兩個不同的法律關系，且承擔責任的主體不同，商品房買賣合同糾紛的主體是房開公司，而不是物業(yè)公司，因此，被告反訴原告物管公司的主體不符合法律的規(guī)定，法院裁定不予受理。

再次，小區(qū)業(yè)主反訴物業(yè)公司降低物業(yè)費用合法？根據《民事訴訟法》之規(guī)定，小區(qū)業(yè)主反訴降低物業(yè)費符合反訴的條件，但物業(yè)費應否降低需進行舉證，物業(yè)費的收費標準應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價，物業(yè)費實行政府指導價的，有定價權限的政府主管部門會同房地產主管部門物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及浮動幅度，并定期公布，具體收費標準業(yè)主與物管公司根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務收費標準分為四級，一級標準最高，服務費也最高，其次二級，再次三級、四級，服務標準也以此降低。本案中物業(yè)服務合同約定，物業(yè)服務標準收費按一級標準收費，但業(yè)主認為物業(yè)收費標準與物業(yè)公司服務內容不一致，物業(yè)服務達不到物業(yè)服務合同約定的一級標準，如小區(qū)業(yè)主能拿出證據證實物業(yè)公司的服務標準達不到一級標準，可以請求降低物業(yè)收費等級，也應得到法律支持。

再次，小區(qū)業(yè)主反訴請求物業(yè)公司把盈余分配給業(yè)主是否符合法律規(guī)定？本案中，小區(qū)業(yè)主聲稱，物業(yè)管理公司是小區(qū)業(yè)主投資成立的，但物業(yè)公司成立后，并未給小區(qū)業(yè)主出具股份持有證書，但小區(qū)業(yè)主實際是股東，小區(qū)業(yè)主向法院出具物業(yè)公司成立時的約定，按照法律規(guī)定，若物業(yè)公司系小區(qū)業(yè)主成立的，物業(yè)公司的應由應屬于小區(qū)業(yè)主，小區(qū)業(yè)主實際是公司的股東，根據《中華人民共和國公司法》第四條公司股東依法享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利;第三十四條股東按照實繳的出資比例分取紅利;公司新增資本時，股東有權優(yōu)先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認繳出資的除外;第三十七條股東會行使下列職權：（一）決定公司的經營方針和投資計劃;（二）選舉和更換非由職工代表擔任的董事、監(jiān)事，決定有關董事、監(jiān)事的報酬事項;（三）審議批準董事會的報告;（四）審議批準監(jiān)事會或者監(jiān)事的報告;（五）審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案;（六）審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;（七）對公司增加或者減少注冊資本作出決議;（八）對發(fā)行公司債券作出決議;（九）對公司合并、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決議;（十）修改公司章程;（十一）公司章程規(guī)定的其他職權。對前款所列事項股東以書面形式一致表示同意的，可以不召開股東會會議，直接作出決定，并由全體股東在決定文件上簽名、蓋章。因此，根據《公司法》之規(guī)定，小區(qū)業(yè)主若能拿出證據證實物管公司系其成立的，即使反訴被告雖未頒發(fā)股東持有證書給原告，但原告能提供證據證實是被告的股東，因此，被告應向原告分配盈余。

最好，小區(qū)業(yè)主請求物業(yè)對物管收費進行公開能否得到法律支持？根據上述的情況，小區(qū)業(yè)主系物業(yè)公司的股東，根據《中華人民共和國公司法》第三十四之規(guī)定，股東有查閱公司章程、股東大會會議紀要、財務會計報告等的規(guī)定，因此，小區(qū)業(yè)主作為股東是可以要求對物業(yè)公司的收費情況進行公開。

綜上所述，物業(yè)公司對于欠繳物業(yè)費的小區(qū)業(yè)主可以根據物業(yè)服務合同和物業(yè)管理條例的規(guī)定，采取訴訟的方式追繳物管費，同時作為股東的小區(qū)業(yè)主可以根據《中華人民共和國公司法》之規(guī)定以及《中華人民共和國民事訴訟法》之規(guī)定，反訴物業(yè)公司降低物業(yè)服務費，可以請求公開物業(yè)收費并分配盈余。

參考文獻：

[1]余芳，周慶峰.中小股東權益保護之法律解讀[J].商場現代化，2008.

[2]焦陽.公司治理結構與中小股東權益保護[J].現代經濟，2008.

[3]段麗紅，張世偉.對中小股東權益保護問題的研究[J].長春金融高等?？茖W校學報，2008.

[4]羅本德.論大股東與小股東的利益沖突[J].社會科學研究，2007.

[5]李海敏.論中小股東權益保護[J].法治與社會，2007.

[6]張民安.公司少數股東的法律保護[J].民商法論叢，1998.