摘要：日本社會(huì)老齡化情況嚴(yán)重，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，具有完備的運(yùn)營(yíng)體系。在這方面中國(guó)的發(fā)展較為緩慢，沒(méi)有形成特有的管理模式。本文根據(jù)實(shí)際情況分析中日兩國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，剖析存在的問(wèn)題，總結(jié)歸納出存在差異的三個(gè)原因，即政策制度與法律法規(guī)、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)類(lèi)型及服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的不同。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè);中國(guó);日本

隨著中國(guó)老年人口的不斷增多，老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)重，2019年中國(guó)已經(jīng)成為增速最快的國(guó)家。但是龐大的老年人群體，急需充足的養(yǎng)老支持，為養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)提供了新的市場(chǎng)。而我國(guó)現(xiàn)行的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不完全，急切需求新的運(yùn)營(yíng)管理模式。

一、中日養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

（一）中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況

中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步較晚，根基薄弱，缺少完備的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2017年6月6日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于制定和實(shí)施老年人照顧服務(wù)項(xiàng)目的意見(jiàn)》，從實(shí)際出發(fā)，致力于，提高對(duì)老年人的服務(wù)意識(shí)，為老年人的服務(wù)照顧工作提供了指導(dǎo)思想。中國(guó)的養(yǎng)老體系主要由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這三部分組成。據(jù)中國(guó)老齡科研中心的調(diào)查報(bào)告顯示，有86%。左右的老人選擇進(jìn)行居家養(yǎng)老，有13%左右的老人選擇在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行養(yǎng)老。居家養(yǎng)老能夠滿(mǎn)足老人的適應(yīng)能力，但是房屋建筑時(shí)沒(méi)有考慮老年人的實(shí)際行動(dòng)能力，許多住宅沒(méi)有電梯，在高層的老人上下樓困難。社區(qū)養(yǎng)老是一種新型的養(yǎng)老模式，它既減輕了家庭的負(fù)擔(dān)，又為老人帶來(lái)了相對(duì)的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。但是在醫(yī)療方面建設(shè)不足，無(wú)法滿(mǎn)足老人的護(hù)理需求。中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重中之重是養(yǎng)老院。但是由于監(jiān)管力度不強(qiáng)，養(yǎng)老院魚(yú)龍混雜，許多地方費(fèi)用高昂，但是設(shè)備簡(jiǎn)陋環(huán)境惡劣，無(wú)法滿(mǎn)足老人的正常生活需求。

（二）日本養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況

日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相對(duì)成熟，為不同情況的老人提供相對(duì)應(yīng)的服務(wù)，類(lèi)型豐富多樣，設(shè)施完善。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要由機(jī)構(gòu)設(shè)施和住宅兩方面組成。主要由特別養(yǎng)護(hù)、護(hù)理療養(yǎng)、護(hù)理保健、健康型住家、服務(wù)型住家等模式，根據(jù)老人的實(shí)際身體情況和經(jīng)濟(jì)能力，為其提供相對(duì)應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)。

二、中日養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)存在差異的原因

（一）政策制度與法律法規(guī)

2016年12月23日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》。提出了應(yīng)該增強(qiáng)老年人的健康、文化、體育、醫(yī)療等援助服務(wù)，鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)社區(qū)型養(yǎng)老院，滿(mǎn)足老年人的就近居住需求，同時(shí)方便子女照顧[1]。法規(guī)的確立，完善了養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)思想，但是在實(shí)際操作的過(guò)程中，缺乏對(duì)具體的住宅面積和基礎(chǔ)設(shè)施配置的要求，導(dǎo)致部分企業(yè)偷工減料。政府應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格把控，約束施工建設(shè)，完善配套的護(hù)工陪護(hù)體系，建立健全的護(hù)理保險(xiǎn)制度，建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為紐帶、機(jī)構(gòu)為支柱的完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系。

日本在1963年就推出了《老年人福利法》，之后又相繼推出了多次改革方案，完善對(duì)老年地產(chǎn)的要求。屋主按照建筑標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋進(jìn)行改造，滿(mǎn)足老人的正常生活需求。設(shè)立《介護(hù)保險(xiǎn)法》，老年人只需要支付10%的費(fèi)用就可以得到相應(yīng)的社會(huì)援助支持。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)類(lèi)型及服務(wù)

中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)地項(xiàng)目由保險(xiǎn)公司和開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)組成。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)是由泰康人壽保險(xiǎn)公司旗下的泰康之家有限公司投資打造的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老項(xiàng)目，由普通社區(qū)，綜合性養(yǎng)老社區(qū)和高端社區(qū)三種模式組成，為老年人提供不同的居住選擇。但是項(xiàng)目實(shí)施中延續(xù)了開(kāi)發(fā)商固有的運(yùn)作方式，注重商業(yè)模式的建設(shè)，缺少針對(duì)老年人的服務(wù)。例如，設(shè)置了跑步器，拉力機(jī)等健身設(shè)備，沒(méi)有考慮到老年人的實(shí)際身體機(jī)能。同時(shí)，商業(yè)化的模式加重了企業(yè)的支出成本，阻礙了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大發(fā)展。企業(yè)應(yīng)該有針對(duì)性的提供專(zhuān)業(yè)的配套服務(wù)，保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力，為老年人帶來(lái)舒適便捷的居住環(huán)境。

日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相對(duì)成熟，按照老年人的實(shí)際身體狀況，經(jīng)濟(jì)能力及個(gè)人需求，設(shè)立多種居住模式。2011年，日本出臺(tái)了《老年人居住法》，規(guī)定了每戶(hù)住宅的面積不得小于25平方米，房間內(nèi)必須具有完備的生活設(shè)施，監(jiān)護(hù)人員對(duì)老人實(shí)施24小時(shí)的全方位看護(hù)管理，保障老人的健康安全。

（三）企業(yè)經(jīng)營(yíng)盈利模式

中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)依舊遵循固有的商業(yè)產(chǎn)業(yè)模式，大致分為出售、租賃、出售租賃相結(jié)合的三種方式。企業(yè)發(fā)揮住宅的地理位置優(yōu)勢(shì)，吸納一定的客戶(hù)群體，住戶(hù)進(jìn)入小區(qū)并享有配套的養(yǎng)老服務(wù)[2]。企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)上前期投入較大，收益周期較長(zhǎng)。同時(shí)，由于消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)水平能力不足和對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)不全，導(dǎo)致房地產(chǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)展緩慢，企業(yè)后期沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)支持，無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性盈利。所以企業(yè)在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)，應(yīng)該提前做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，合理的對(duì)資金進(jìn)行分配管理，創(chuàng)新原有的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，深入探究老年人的居住需求，在保證自身獲利的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低居住費(fèi)用，吸引更多的老年人加入。政府應(yīng)該為企業(yè)提供相對(duì)應(yīng)的資源技術(shù)支持，構(gòu)建良好的信息管理平臺(tái)，引導(dǎo)企業(yè)拓寬老年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的其他領(lǐng)域，形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

日本政府為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的補(bǔ)助和減免稅收的支持，降低了企業(yè)投資者的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。政府為其提供了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，從而使企業(yè)降低了房租，拉動(dòng)了老年人的居住率。因?yàn)槿毡镜酿B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是由政府與企業(yè)共同推進(jìn)的，這也就加強(qiáng)了政府對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的把控程度，明確了各目的分工，減輕了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的壓力。

三、結(jié)論

綜上所述，通過(guò)對(duì)比中日兩國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)可以看出，中國(guó)尚未形成完善的資金運(yùn)營(yíng)管理模式。要想發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的管理約束，企業(yè)應(yīng)該提高養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的針對(duì)性和專(zhuān)業(yè)性，進(jìn)行改革創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，開(kāi)拓出一條可持續(xù)發(fā)展道路。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：李婉婷（1983-），女，漢，長(zhǎng)春人，最高學(xué)歷：碩士，目前職稱(chēng)：助教，研究方向：日本語(yǔ)學(xué)，日本經(jīng)濟(jì)，東亞經(jīng)濟(jì)。