王珺

[摘 要]在房地產(chǎn)調(diào)控和鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的大背景下，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合越來越緊密。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既作為房地產(chǎn)企業(yè)新的轉(zhuǎn)型方向，受到地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，也在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發(fā)展。但現(xiàn)階段，融資問題成為制約產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素?；诖?，本文分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，探究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資的現(xiàn)存問題，并站在政府、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)企業(yè)等角度提出相應(yīng)的對策，對我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資發(fā)展具有一定的參考價值。

[關(guān)鍵詞]產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);融資;金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.14.026

[中圖分類號]F832.4[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）14-00-02

1? ? ?產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展為具有多功能、創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)結(jié)合體。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有獨(dú)有的運(yùn)作模式，包括開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要特點(diǎn)是：對開發(fā)商的資金實力要求較高，資金占用周期較長，投資回收期限大于商住地產(chǎn)。這些特點(diǎn)成為開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻，資金實力不足的開發(fā)商，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險很大。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期時間較長、前期投入大，巨大的資金缺口使企業(yè)對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營存在對抗性。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在融資困難、融資主體多樣、融資模式復(fù)雜、融資成本高等問題，如何找到資金來源、拓寬融資渠道、降低融資成本是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展中的關(guān)鍵性問題。

2? ? ?我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資現(xiàn)存問題

我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)資金來源以銀行貸款、自籌資金、定金及預(yù)付款為主，其他資金來源所占比例極低，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資存在融資模式與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)不匹配、融資渠道單一、融資結(jié)構(gòu)不合理、金融市場效率低等問題。

2.1? ?融資模式與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)不匹配

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目不同于一般的住宅類房地產(chǎn)項目，是地產(chǎn)行業(yè)與養(yǎng)老、旅游、教育、科技、工業(yè)等某一種或幾種特定行業(yè)的融合，發(fā)展存在一定程度的不確定性。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)和運(yùn)營周期長、投資規(guī)模大，傳統(tǒng)的銀行貸款、自籌資金、定金和預(yù)收款等融資模式很難滿足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求，也很難適應(yīng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目特點(diǎn)。

2.2? ?融資渠道單一

首先，創(chuàng)新金融工具的發(fā)展仍在起步階段，缺乏金融專業(yè)人才，且我國的金融政策相對較為保守，新型融資方式的發(fā)展速度較慢。其次，創(chuàng)新融資模式和新型金融工具的使用門檻高，中小型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫時達(dá)不到新型融資模式的使用門檻，大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對新型融資模式尚處于嘗試階段，總體上占比很小。最后，與新型融資方式相比，銀行貸款渠道成熟，融資流程便捷，受金融市場發(fā)育程度的影響小，是最具操作性的外源融資方式，這些優(yōu)勢客觀上導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)過度依賴銀行貸款。對于投資金額大、建設(shè)運(yùn)營周期長、產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，單一的融資渠道放大了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商面臨的風(fēng)險。如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少足夠的項目資金，很難找到替代性融資渠道，一旦資金難以為繼，會最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)和運(yùn)營失敗。

2.3? ?融資結(jié)構(gòu)不合理

目前，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中，社會資本的參與度較低。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目融資渠道仍然局限于銀行等金融機(jī)構(gòu)，而允許社會公眾直接參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)投資的金融產(chǎn)品十分稀少，社會閑散資金很難進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域。這種不合理的結(jié)構(gòu)不僅影響了閑散社會資本的多元化投資，也制約了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目融資。由此可見，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的外源融資和內(nèi)源融資結(jié)構(gòu)不平衡，債務(wù)性融資占比過高導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)不合理，這些因素共同導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。

2.4? ?金融市場效率低

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資渠道單一和融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，與金融市場發(fā)育遲緩、效率低下密切關(guān)聯(lián)，主要體現(xiàn)在金融市場發(fā)育遲緩、融資法律法規(guī)不健全、信息不對稱等方面。對于我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，開發(fā)商急需投入大量資金進(jìn)行建設(shè)運(yùn)營，而大量的社會資金缺乏合適的投資對象，金融市場的資金配置效率較低，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以高效快捷地獲取外部融資支持。金融市場的低效率直接導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資模式選擇有限、融資難度大、融資成本高，制約了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展步伐。

3? ? ?產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展的對策

3.1? ?政府部門注重營造良好的融資環(huán)境

政府作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資環(huán)境的創(chuàng)造者和維護(hù)者，可以通過完善產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)法律制度、鼓勵金融服務(wù)體系建設(shè)、牽頭建立信息共享平臺等途徑促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資。第一，我國目前在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的實際融資過程中仍然過度依賴銀行貸款，創(chuàng)新的金融產(chǎn)品較少，主要原因在于法律法規(guī)的缺位。以REITs（Real Estate Investment Trust，房地產(chǎn)信托投資基金）為例，現(xiàn)有法律法規(guī)局限于《中華人民共和國信托法》和《中華人民共和國證券投資基金法》等宏觀層面，而較少涉及REITs的具體運(yùn)作規(guī)范，導(dǎo)致REITs組織形式、設(shè)立要求、投資范圍、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收益分配、監(jiān)督管理等方面的操作細(xì)則不夠明確，嚴(yán)重制約了REITs的規(guī)范化運(yùn)行。因此，政府應(yīng)結(jié)合國內(nèi)實際情況，完善產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)的專項法規(guī)，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資營造良好的制度環(huán)境。第二，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一的重要原因是金融市場發(fā)展緩慢，因此，政府應(yīng)積極發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，鼓勵金融服務(wù)體系建設(shè)，促進(jìn)我國金融機(jī)構(gòu)和第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資創(chuàng)造良好的服務(wù)環(huán)境。第三，資金需求方和資金提供方之間的信息不對稱也在一定程度上導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目陷入融資困境。因此，政府可以利用自身信息優(yōu)勢，牽頭建立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資信息服務(wù)平臺，提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目與金融機(jī)構(gòu)之間的雙向信息透明度，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資營造良好的信息環(huán)境。

3.2? ?地產(chǎn)企業(yè)注重調(diào)整融資結(jié)構(gòu)

地產(chǎn)企業(yè)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的主要開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資的主體，自身稟賦和融資策略選擇在很大程度上決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的融資結(jié)果。因此，地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)自身建設(shè)、有意識地優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、注重融資風(fēng)險管理，以減少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的融資障礙。第一，地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)自身建設(shè)，用自身實力為旗下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供隱形擔(dān)保，降低產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的融資成本。第二，結(jié)合項目開發(fā)建設(shè)計劃，充分考慮多種可行的融資模式，在比較中選擇符合自身發(fā)展需求的融資形式。注重外源融資與內(nèi)源融資的平衡，注重債務(wù)性融資與權(quán)益性融資的平衡，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，并通過融資方式多樣化分散融資風(fēng)險。第三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資模式選擇需要格外注重融資風(fēng)險管理，地產(chǎn)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目自身都應(yīng)建立專門的風(fēng)險控制部門和高效的風(fēng)險控制管理機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險因素識別和風(fēng)險量化管理，盡量降低產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資風(fēng)險。

3.3? ?金融機(jī)構(gòu)注重加強(qiáng)自身建設(shè)

第一，金融機(jī)構(gòu)可建立專業(yè)針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資的職能部門，依據(jù)專業(yè)性、針對性原則規(guī)范產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資服務(wù)流程，簡化融資辦理程序，以提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資業(yè)務(wù)效率。第二，金融機(jī)構(gòu)之間加強(qiáng)合作，共同構(gòu)建由銀行、保險公司、基金公司、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)以及資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)組成的多層次網(wǎng)絡(luò)化融資體系，各類機(jī)構(gòu)分工合作、各司其職、互利共贏，共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資發(fā)展。第三，針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資的金融產(chǎn)品設(shè)計，依據(jù)我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特殊性和具體國情，優(yōu)化金融產(chǎn)品設(shè)計。第四，金融機(jī)構(gòu)和相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)注重專業(yè)人才隊伍建設(shè)。具體到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資方面，金融機(jī)構(gòu)需要培養(yǎng)或引進(jìn)同時精通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理和金融創(chuàng)新的復(fù)合型人才，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資提供更專業(yè)的服務(wù)。

4? ? ?結(jié) 語

改革開放以來，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，供給側(cè)改革力度加大的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要突破口。但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長等特點(diǎn)，融資問題已經(jīng)成為制約產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。本研究以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資為研究對象，探討了我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資存在的問題，提出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資的改進(jìn)思路，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)

業(yè)發(fā)展。

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