段隆輝

（佛山市高明區(qū)不動產(chǎn)登記中心，廣東 佛山 528500）

1 引言

長期以來，我國各類不動產(chǎn)的注冊職責(zé)分散在各個(gè)部門。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，人們對產(chǎn)權(quán)的認(rèn)識不斷增強(qiáng)，對產(chǎn)權(quán)保護(hù)和交易安全的要求日益提高，按部門劃分的不動產(chǎn)分散登記的缺陷變得越來越明顯[1]。分散注冊登記會導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利的重疊，不利于保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，對不動產(chǎn)交易的安全性也造成一定影響。同時(shí)，登記機(jī)構(gòu)的重復(fù)和登記部門的龐大，增加了社會組織的負(fù)擔(dān)，影響了政府的行政效率和公信力。

要在我國不動產(chǎn)行業(yè)的分散登記條件下建立統(tǒng)一的信息平臺，有必要合并具有不同數(shù)據(jù)格式和不同標(biāo)準(zhǔn)、由不同部門分別管理的數(shù)據(jù)[2]。許多省份尚未實(shí)施或仍在進(jìn)行土地確權(quán)，以統(tǒng)一方式注冊、合并城鄉(xiāng)不動產(chǎn)不現(xiàn)實(shí)，因此首先考慮合并城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)[3]。

2 城市不動產(chǎn)合并數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析

現(xiàn)階段，我國城市的不動產(chǎn)登記工作由不同的主管部門負(fù)責(zé)，不同部門使用的數(shù)據(jù)庫構(gòu)建軟件、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和精度不同。城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)分為兩大類：屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)。屬性數(shù)據(jù)主要包括不動產(chǎn)位置信息、權(quán)利信息、四至、面積總和等；空間數(shù)據(jù)主要包括矢量數(shù)據(jù)，如行政界線、行政區(qū)域、測量控制點(diǎn)、邊界線和邊界點(diǎn)。

2.1 地籍?dāng)?shù)據(jù)現(xiàn)狀分析

目前，我國自然資源主管部門已基本建立了空間宗地?cái)?shù)據(jù)庫，并按照標(biāo)準(zhǔn)對宗地進(jìn)行統(tǒng)一編碼，大多數(shù)縣市都建立了專門的城市地籍?dāng)?shù)據(jù)庫，每天及時(shí)更新地籍?dāng)?shù)據(jù)。但由于歷史原因，某些地區(qū)尚沒有統(tǒng)一的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫，地塊圖數(shù)據(jù)不完整，給不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的合并帶來了很多弊端。而各地的地籍業(yè)務(wù)注冊數(shù)據(jù)是由不同地籍系統(tǒng)管理的，地籍管理系統(tǒng)應(yīng)用廣泛，數(shù)據(jù)量大，但原始數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)不一致。

2.2 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析

城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)主要由當(dāng)?shù)刈》颗c城鄉(xiāng)建設(shè)部門建設(shè)和管理。近年來，我國的不動產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但管理部門在收集不動產(chǎn)數(shù)據(jù)和建立系統(tǒng)方面相對較慢，只有少數(shù)縣市建立了較為全面的不動產(chǎn)管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的日常采集、變更和刪除，有效、及時(shí)地更新不動產(chǎn)數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)。但是，我國一些地級市還沒有建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)管理體系，不動產(chǎn)空間數(shù)據(jù)主要以CAD 格式存儲，并且與宗地?cái)?shù)據(jù)分開管理，即不動產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)分別存儲，沒有實(shí)現(xiàn)地圖和屬性集成及統(tǒng)一管理，這給城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫合并帶來了許多困難。

3 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分層與編輯

在此階段，有兩種方法融合城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)：一種是接口模式。接口模式的融合是僅合并一部分?jǐn)?shù)據(jù)和業(yè)務(wù)信息，而后互聯(lián)和共享其他數(shù)據(jù)。另一種是完整融合，即整合城市中所有類型的不動產(chǎn)注冊數(shù)據(jù)，按照現(xiàn)行的統(tǒng)一不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對所有類型的不動產(chǎn)登記文件數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一，并建立相應(yīng)的統(tǒng)一城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)。

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的合并主要涉及兩個(gè)原始數(shù)據(jù)庫：不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和地籍?dāng)?shù)據(jù)庫。根據(jù)目前的趨勢和數(shù)據(jù)庫整合標(biāo)準(zhǔn)，我國城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫將采用全面的完整融合模型進(jìn)行合并，對涉及的兩個(gè)主要數(shù)據(jù)庫進(jìn)行統(tǒng)一轉(zhuǎn)換，建立一個(gè)新的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。根據(jù)完整融合模型，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)和地籍?dāng)?shù)據(jù)的整合主要有10 個(gè)步驟：準(zhǔn)備、數(shù)據(jù)規(guī)范化、空間數(shù)據(jù)管理、非空間數(shù)據(jù)管理、不動產(chǎn)歷史記錄文件的管理、邏輯關(guān)系的重建和管理、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、不動產(chǎn)單位的統(tǒng)一編碼、數(shù)據(jù)檢查和存儲。本文主要介紹空間數(shù)據(jù)整理、非空間數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)檢查和存儲三個(gè)步驟。不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)合并技術(shù)路線如圖1 所示。

圖1 不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)合并技術(shù)路線

3.1 空間數(shù)據(jù)整理

不動產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫的合并涉及地籍空間數(shù)據(jù)庫和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，不動產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫的合并主要包括四個(gè)方面：基本地理數(shù)據(jù)庫合并、統(tǒng)一空間參考、不動產(chǎn)落宗和驗(yàn)證空間數(shù)據(jù)拓?fù)洹?/p>

合并不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫最重要的步驟是不動產(chǎn)空間數(shù)據(jù)與地籍空間數(shù)據(jù)之間的相關(guān)，即房屋的空間落宗。房屋落宗是為不動產(chǎn)單元編設(shè)統(tǒng)一不動產(chǎn)編碼的前提，但能否落宗、如何落宗、用什么技術(shù)落宗是主要問題。不動產(chǎn)落宗的主要過程是數(shù)據(jù)整理分析、信息數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)和不動產(chǎn)單元編號。

（1）數(shù)據(jù)整理分析。檢查地籍?dāng)?shù)據(jù)，對現(xiàn)有數(shù)據(jù)類型進(jìn)行統(tǒng)一和標(biāo)準(zhǔn)化處理，根據(jù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對每個(gè)數(shù)據(jù)屬性結(jié)構(gòu)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和地籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行排序，城市地籍和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)可以分為圖形元素和非圖形元素兩類。

（2）信息數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)：使用圖元對房屋屬性數(shù)據(jù)和房屋空間數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，重新布置和刪除房屋屬性數(shù)據(jù)和重復(fù)數(shù)據(jù)，并將處理后的非空間屬性數(shù)據(jù)映射到房屋空間數(shù)據(jù)。

（3）空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)：當(dāng)?shù)丶當(dāng)?shù)據(jù)和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)都具有原始空間數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)分析這兩個(gè)空間數(shù)據(jù)參考，如果空間參考一致，則地籍?dāng)?shù)據(jù)和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)可直接在空間上相關(guān)。如果空間參考不一致，則使用“帶全站儀的自由站設(shè)置方法”處理，即自由配置全站儀在任何合適的點(diǎn)，根據(jù)側(cè)面長度測量和方向測量設(shè)置距離和角度，根據(jù)原始的最小二乘解方程式，全站儀可以自由設(shè)置站坐標(biāo)和房屋特征點(diǎn)坐標(biāo)，而后，將沒有坐標(biāo)系或坐標(biāo)系不一致的房屋元素轉(zhuǎn)換為具有統(tǒng)一空間參考的不動產(chǎn)空間圖形。

（4）不動產(chǎn)單元編號：房屋落宗后，要檢查關(guān)聯(lián)的地圖、非空間屬性數(shù)據(jù)、空間集的拓?fù)潢P(guān)系，確認(rèn)空間和非空間數(shù)據(jù)正確后，根據(jù)當(dāng)前不動產(chǎn)單位編碼要求，將不動產(chǎn)數(shù)據(jù)編譯為不動產(chǎn)單位代碼。

3.2 非空間數(shù)據(jù)整理

不動產(chǎn)非空間屬性數(shù)據(jù)整理主要涉及兩個(gè)方面：屬性數(shù)據(jù)的補(bǔ)充記錄、轉(zhuǎn)換和映射關(guān)系。在缺少屬性數(shù)據(jù)的情況下，主要通過手動干預(yù)進(jìn)行額外的記錄和轉(zhuǎn)換，并通過分析城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中空間數(shù)據(jù)與地籍?dāng)?shù)據(jù)庫差異來建立映射關(guān)系?；贕IS 平臺建立映射關(guān)系，主要方式有異質(zhì)屬性數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的提取和處理、數(shù)據(jù)清洗和空白部分的人工干預(yù)。

（1）基于GIS 平臺實(shí)現(xiàn)非空間數(shù)據(jù)新映射關(guān)系模型的構(gòu)建。首先，通過比較分析確定兩個(gè)異構(gòu)數(shù)據(jù)庫的非空間屬性數(shù)據(jù)匹配模型，以“宗地”屬性數(shù)據(jù)的組合為例，基于GIS 平臺，數(shù)據(jù)屬性名稱從原始的水平排列格式更改為垂直排列。每個(gè)字段名稱均根據(jù)序列號進(jìn)行組織，左列為原有非空間屬性數(shù)據(jù)，右列是符合現(xiàn)有技術(shù)規(guī)范和要求的標(biāo)準(zhǔn)非空間屬性數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，映射構(gòu)造的思路是建立一對一、一對多和多對一的關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)與提取原始屬性值的匹配關(guān)系，并將其導(dǎo)入標(biāo)準(zhǔn)屬性結(jié)構(gòu)。

（2）數(shù)據(jù)計(jì)算處理：即從原始數(shù)據(jù)庫中提取屬性數(shù)據(jù)后，計(jì)算部分屬性數(shù)據(jù)，然后將其導(dǎo)入新的屬性結(jié)構(gòu)，如原始宗地屬性表分為四列，以分號分隔。數(shù)據(jù)處理基于東、南、西、北四個(gè)方向，使用分號作為分隔符，將房屋四至劃分為四個(gè)表格， 然后將其分配給新的數(shù)據(jù)屬性表，如建筑物單位編號：自然建筑不動產(chǎn)單位編號=郵遞區(qū)號+“F”+自然建筑編號（3位數(shù)字）+“0000”。提取數(shù)據(jù)后，可根據(jù)預(yù)先建立的計(jì)算方法對部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算和分類，然后分配。

（3）當(dāng)合并非空間屬性數(shù)據(jù)時(shí)，設(shè)置映射關(guān)系可改善屬性數(shù)據(jù)分類，提高工作效率。當(dāng)原始屬性數(shù)據(jù)與當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)不同時(shí)，可按照當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)直接對其進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，保證在建立映射關(guān)系時(shí)，屬性數(shù)據(jù)已經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化。

3.3 數(shù)據(jù)檢查與存儲

檢查城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的質(zhì)量是準(zhǔn)確合并數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)。通過建立科學(xué)的數(shù)據(jù)檢查規(guī)則，可以使組合的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)清晰，邏輯清晰且精確。城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)合并后的檢查主要包括屬性檢查和圖形檢查。

（1）檢查非空間屬性數(shù)據(jù)

非空間屬性數(shù)據(jù)檢查的主要內(nèi)容是：表之間的邏輯關(guān)系、表結(jié)構(gòu)和內(nèi)容檢查。屬性表的結(jié)構(gòu)主要是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)證字段數(shù)、代碼類型、代碼長度和小數(shù)位數(shù)。元素之間的邏輯關(guān)系驗(yàn)證是指具有不同屬性的元素之間、屬性與空間圖形之間的邏輯關(guān)系。

（2）驗(yàn)證空間圖形

城市不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合并空間圖形數(shù)據(jù)檢查，主要包括空間圖形數(shù)據(jù)的分層、空間數(shù)據(jù)拓?fù)潢P(guān)系、空間地圖數(shù)據(jù)完整性檢查，驗(yàn)證是否與原始空間數(shù)據(jù)一致。拓?fù)潢P(guān)系的建立是空間數(shù)據(jù)檢查最重要的基本條件，本文主要基于ArcGIS 平臺的相應(yīng)拓?fù)湟?guī)則來驗(yàn)證空間數(shù)據(jù)，確保合并后的數(shù)據(jù)與空間中的原始數(shù)據(jù)一致，避免數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換造成數(shù)據(jù)丟失。

數(shù)據(jù)存儲，基于ArcGIS 平臺構(gòu)建mdb 數(shù)據(jù)庫。在驗(yàn)證了合并的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)后，將空間和非空間數(shù)據(jù)批量分離入庫，以創(chuàng)建一個(gè)符合當(dāng)前數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。空間數(shù)據(jù)合并示意圖如圖2 所示。

圖2 空間數(shù)據(jù)合并示意圖

4 結(jié)束語

本文提出了合并城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的特定技術(shù)解決方案，研究分析了技術(shù)細(xì)節(jié)。在空間數(shù)據(jù)融合方面，提出了一種“全站儀自由設(shè)站”落宗方法，大大提高了不動產(chǎn)落宗效率，將大大節(jié)省人力。在合并非空間屬性數(shù)據(jù)方面，提出了一種快速的“映射”方法，大大提高非空間數(shù)據(jù)在新舊數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)換過程中的效率。