摘要：本文以高房?jī)r(jià)、低GDP的廈門(mén)市為例，在比較多種房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的基礎(chǔ)之上，利用因子分析法對(duì)廈門(mén)市2003—2018年房地產(chǎn)泡沫的存在及泡沫度大小進(jìn)行測(cè)度。研究發(fā)現(xiàn)，廈門(mén)市2003—2018房地產(chǎn)泡沫前期處于較低值，甚至個(gè)別年份低于正常值，后逐漸上升，2016年以后，廈門(mén)房地產(chǎn)泡沫度高于正常區(qū)間，但總體來(lái)說(shuō)大部分年份房地產(chǎn)泡沫處于正常區(qū)間。島外開(kāi)發(fā)不足、土地供應(yīng)緊張以及地理環(huán)境優(yōu)越、吸引大量外地人口購(gòu)房造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求是高房?jī)r(jià)、低GDP的廈門(mén)獨(dú)特房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的原因。

關(guān)鍵詞：廈門(mén)市;房地產(chǎn)泡沫;因子分析法

在2018年福建省公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，廈門(mén)市GDP為4 791.41億元，全省排名第三，第一二名分別為泉州市、福州市，可是廈門(mén)的商品房平均銷售價(jià)格卻與經(jīng)濟(jì)發(fā)展排名不同，商品房平均銷售價(jià)格全省首位，遠(yuǎn)超省內(nèi)其他城市，房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)總量的不同步引發(fā)了人們對(duì)于廈門(mén)市房地產(chǎn)是否會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，以及房地產(chǎn)價(jià)格是否會(huì)發(fā)生大幅下降的擔(dān)憂，所以對(duì)廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫水平進(jìn)行測(cè)評(píng)對(duì)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控意義重大。

目前對(duì)于房地產(chǎn)泡沫水平的測(cè)算方法有很多種，不同的計(jì)算方法可能會(huì)影響最終的房地產(chǎn)泡沫水平，對(duì)比分析目前國(guó)內(nèi)有關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究方法，本文選用因子分析法進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫水平的計(jì)算，創(chuàng)新點(diǎn)主要在于對(duì)房地產(chǎn)測(cè)度指標(biāo)的更新，目前國(guó)內(nèi)大部分對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的研究由于數(shù)據(jù)獲取原因，都會(huì)避開(kāi)租售比及空置率等真正能反映房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)而選取其他代替指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，本文彌補(bǔ)了這一不足，并基于廈門(mén)市進(jìn)行實(shí)證研究，利用因子分析法分析廈門(mén)市2003—2018年的房地產(chǎn)泡沫變化情況。

一、研究方法

因子分析法對(duì)單項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行綜合，綜合分析各因子之間的內(nèi)部關(guān)系，提取相應(yīng)的主成分因子，然后利用各因子的累計(jì)貢獻(xiàn)率計(jì)算權(quán)重，從而得到綜合房地產(chǎn)泡沫測(cè)度值，利用最終的綜合測(cè)度值來(lái)判斷房地產(chǎn)泡沫的值。綜合來(lái)說(shuō)，因子分析法是我國(guó)學(xué)者目前來(lái)研究房地產(chǎn)泡沫使用的主要研究方法，因?yàn)椴粌H數(shù)據(jù)相對(duì)易得，而且可以較客觀地計(jì)算出各指標(biāo)的權(quán)重，因此得出的房地產(chǎn)泡沫情況較客觀，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫度的大小測(cè)度也較客觀。因子分析法是通過(guò)選擇能夠反映房地產(chǎn)價(jià)格高低的指標(biāo)，再經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)以及數(shù)據(jù)處理后得到房地產(chǎn)泡沫水平。并且這些指標(biāo)也能大致反映房地產(chǎn)脫離基礎(chǔ)價(jià)值的程度，進(jìn)而通過(guò)因子的綜合得分體現(xiàn)城市房地產(chǎn)泡沫的水平。

式中，為因子權(quán)重，F(xiàn)為因子綜合得分;為某因子得分。

二、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源及指標(biāo)選取

根據(jù)廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)發(fā)展情況的相關(guān)指標(biāo)，選取生產(chǎn)、交易、信貸三種類別、10組數(shù)據(jù)的指標(biāo)（表1）來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫水平[12-13]，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于廈門(mén)市2003—2018年統(tǒng)計(jì)年鑒、廈門(mén)市2003—2018年國(guó)民統(tǒng)計(jì)公報(bào)以及中國(guó)房地產(chǎn)2003—2018年鑒。

利用SPSS17.0對(duì)變量進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示，之間的相關(guān)度教高;變量的巴特利特球度檢驗(yàn)值69.22，p（sig=0.000）<0.05;變量KMO檢驗(yàn)值等于0.640，接近0.7，檢驗(yàn)結(jié)果表明上述6個(gè)指標(biāo)之間存在較強(qiáng)相關(guān)性，可以進(jìn)行下一步的因子分析，剔除其他相關(guān)性較差的指標(biāo)變量。

（二）因子分析

利用SPSS17.0軟件，對(duì)2003-2018年的數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析。通過(guò)計(jì)算，我們提取出兩個(gè)主成分，其累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)82.727%，因此原有變量的信息丟失較少，因子分析效果比較好。根據(jù)主成分的方差貢獻(xiàn)率和各因子的載荷系數(shù)值，構(gòu)建廈門(mén)市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度模型：

其中Z1、Z2的載荷系數(shù)計(jì)算公式如下：

三、研究結(jié)果

根據(jù)方程式（1），（2），（3）計(jì)算廈門(mén)市房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（表2）。研究得出2003-2018年廈門(mén)房地產(chǎn)泡沫指數(shù)最高為1.304，最低為-0.662，因此標(biāo)準(zhǔn)差（σ）等于0.608。我們選取1倍σ即[-0.608， 0.608]作為房地產(chǎn)泡沫水平的正常范圍。房地產(chǎn)泡沫泡沫指數(shù)在[-0.662， 0.608]之內(nèi)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常，出現(xiàn)負(fù)泡沫，即房地產(chǎn)的實(shí)際售賣(mài)價(jià)格低于房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷;房地產(chǎn)泡沫指數(shù)值在[0.608， 1.304]之間，代表廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)正泡沫，房地產(chǎn)實(shí)際售賣(mài)價(jià)格高于房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍?？傮w分析廈門(mén)房地產(chǎn)泡沫指數(shù)值來(lái)說(shuō)，廈門(mén)市房地產(chǎn)泡沫指數(shù)值一直處于上升中，但房地產(chǎn)前期基本處于正常區(qū)間內(nèi)，2005-2008年房地產(chǎn)泡沫指數(shù)也只是略低于正常區(qū)間。房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格高于理論價(jià)值是在2016年開(kāi)始的，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)大幅上升，遠(yuǎn)高于正常區(qū)間。

四、研究結(jié)論

2003—2018年廈門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍程度逐步增長(zhǎng)，某些年份雖略有下降，但整體上升態(tài)勢(shì)不變，盡管廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一直在漲，但是大部分年份廈門(mén)房地產(chǎn)泡沫是居于正常值的，甚至還有四年房地產(chǎn)泡沫略低于正常值，這似乎與廈門(mén)一貫的高房?jī)r(jià)不相符合，其實(shí)這說(shuō)明了廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于需求大于供給的狀態(tài)。物以稀為貴，廈門(mén)房?jī)r(jià)自然高，因此廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是健康發(fā)展的，而導(dǎo)致廈門(mén)這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要由廈門(mén)島外開(kāi)發(fā)不足、土地供應(yīng)緊張以及地理環(huán)境優(yōu)越等原因造成。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳艷霞，王楠.房地產(chǎn)泡沫成因及其投機(jī)度測(cè)度研究[J].預(yù)測(cè)，2006（2）.

[2]孫焱林，張攀紅，王中林.房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度方法及實(shí)證比較[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2015（24）.

[3]鄭榮卿，宋華人.中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度研究——基于國(guó)際間數(shù)據(jù)的對(duì)比分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2016（22）.

[4]朱偉超.指標(biāo)分析法分析東莞市房地產(chǎn)泡沫情況[J].河南建材，2014（4）.

[5]呂錚，高明.重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)度研究[J].西南師范大學(xué)學(xué)報(bào)：自然科學(xué)版，2012，37（5）.

[6]張亞娟，張曉鵬，曹建.基于功效系數(shù)法的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警實(shí)證研究——以哈爾濱為例[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2014，35（6）.

[7]吳清婷，彭賢偉，簡(jiǎn)萍.房地產(chǎn)泡沫的空間分布及其傳染性分析——以中國(guó)35個(gè)大中城市為例[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2019（8）.

[8]馮利英，李海霞.基于因子分析法的我國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2012（24）.

[9]王浩，穆良平.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫兩種主要測(cè)度方法：研究思路、誤區(qū)及適用性分析[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2015（2）.

[10]王子成，明娟.珠三角房地產(chǎn)泡沫測(cè)度實(shí)證研究——以廣州為例[J].經(jīng)濟(jì)地理，2007（5）.

[11]王浩.運(yùn)用因子分析法測(cè)度當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的正確方法：結(jié)合文獻(xiàn)研究和實(shí)證研究的證明[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2017（6）.

[12]朱建君，賀亮.房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算及應(yīng)用研究——基于江蘇省的實(shí)證分析[J].建筑濟(jì)，2008（8）.

[13]韓笑.我國(guó)商品房空置率計(jì)算方法研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2009（5）.

[14]高慧玲.廈門(mén)市商品住宅價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè)[D].哈爾濱：東北農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士論文，2012.

作者簡(jiǎn)介：張芳芳（1996—），女，山東濱州人，在讀碩士研究生，主要從事城鄉(xiāng)土地利用與地產(chǎn)評(píng)估研究。

通訊作者：段巖燕（1964—），女，內(nèi)蒙古赤峰人，教授，博士，主要從事城鄉(xiāng)土地利用與地產(chǎn)評(píng)估研究。