鄒春明

（凱諦思工程咨詢（上海）有限公司， 上海 200051）

0 引言

杭州來福士廣場項目坐落于杭州錢江新城CBD 核心位置，項目占地面積約40,355 平方米，總建筑面積約385,355 平方米，建筑高度250 米。整個項目地上部分主要由裙樓以及兩座塔樓組成，根據(jù)不同的區(qū)域劃分為不同的業(yè)態(tài)，涵蓋了時尚購物中心、國際超甲級寫字樓、康萊德超五星級酒店、雅詩閣高端服務(wù)公寓、精品公寓等。

1 全過程造價控制體系的建立與運用

2.1 確立造價控制在大型商業(yè)綜合體建設(shè)中的角色與定位

大型商業(yè)綜合體項目因其超大體量復(fù)雜業(yè)態(tài)及超長設(shè)計與施工期導(dǎo)致項目參與者眾多，本案涉及境外設(shè)計、當(dāng)?shù)卦O(shè)計院、工程技術(shù)顧問、承建商、供應(yīng)商等多達(dá)數(shù)十家，全過程造價在此控制體系中應(yīng)確立改變傳統(tǒng)的“碎片化的被動跟隨服務(wù)”為運用技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段的“系統(tǒng)性的主動管理服務(wù)”，其定位體現(xiàn)為三個不同層次：

1.技術(shù)角色：計算工程量與核價審價

2.管理角色：招采造價控制與合約管理，項目管理的重要組成

3.控制角色：建設(shè)全過程中的主動推動者與協(xié)同參與者

2.2 全過程造價控制體系在大型商業(yè)綜合體建設(shè)中的主要工作內(nèi)容

圖1 設(shè)計階段-工程成本效益重估策略

圖2 招投標(biāo)階段-造價控制影響因素分析

圖3 施工階段-變更流程嚴(yán)控+動態(tài)成本跟蹤+風(fēng)險控制策略

在竣工驗收階段，索賠談判，最終結(jié)賬，項目后評估及數(shù)據(jù)沉淀等造價控制方法。

通過上述體系可以清晰的看到全過程造價控制體系在杭州來福士廣場項目上的主要工作內(nèi)容、流程以及推動項目管理各方協(xié)同工作的路徑與控制方法。

2.3 全過程造價控制體系在不同階段的價值點運用

（1）事前策劃——設(shè)計階段的造價控制

根據(jù)最初方案圖紙，估算出目標(biāo)成本，隨著圖紙的漸進(jìn)明細(xì)，造價估算亦初步細(xì)化，概念設(shè)計和方案設(shè)計階段的總投資估算，初步設(shè)計階段的總投資概算，到施工圖設(shè)計階段的總投資預(yù)算，造價估算逐漸深入和細(xì)化，單總成本不得超出原定的目標(biāo)成本。即設(shè)計階段造價控制的目標(biāo)為：施工圖總投資預(yù)算＜擴(kuò)初總投資概算＜方案總投資估算＜概念設(shè)計、立項成本及競賽方案總投資估算。

成本控制是與設(shè)計深度交替明晰的過程，采用不同深度的“估”與“算”結(jié)合的手段與標(biāo)桿數(shù)據(jù)的對比，漸次明確項目的整體控制目標(biāo)；同時，在成本管控體系內(nèi)通過“造價視角”對設(shè)計進(jìn)行管理。

（2）事前策劃——招采階段的合同策劃

該階段是風(fēng)險集中體現(xiàn)的階段。在項目上，需要展開時間方面的協(xié)調(diào)，如：各設(shè)計顧問的出圖時間、計劃招標(biāo)時間、施工單位的進(jìn)場時間等，從而最終達(dá)到按時竣工的目標(biāo)，必須在此階段進(jìn)行事前策劃，其重點在于風(fēng)險管理和合同策劃。

2.4 合同架構(gòu)體系

圖4 總包、專業(yè)分包和獨立承包之間的合同及控制體系架構(gòu)

2.5 合同版本選擇

目前市場上為大型綜合體項目所廣泛應(yīng)用的成熟合同文本大致可以分為：

（1）國家建設(shè)部頒發(fā)的《國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同》

（2）英國聯(lián)合合同委員會頒布的《JCT 施工合同》

（3）國際咨詢工程師聯(lián)合會頒布的《FIDIC 施工合同條件》

使用合適及成熟的合同文本以建立完整嚴(yán)密的合約體系是招標(biāo)階段成本管理的關(guān)鍵，經(jīng)過與業(yè)主內(nèi)部體系的匹配，本項目更適合以競爭性招投標(biāo)方式選擇承包商，合同履行過程中采用以工程師為核心的工程項目管理模式的FIDIC 施工合同條件。

2.6 標(biāo)段分判建議及工作界面劃分

在標(biāo)段分判完成后，須劃分各標(biāo)段工作界面，主要工具包括《施工界面表》和《施工界面圖》。

總承包工程招標(biāo)前，編制成各相關(guān)部門（具體涉及：設(shè)計部、成本合約部、工程部及配套部等）充分討論并達(dá)成一致的《施工界面表》：

1)明確各標(biāo)段承包人各自的工作范圍及工作界面；

2)明確各承包人之間需要配合及協(xié)調(diào)的事項；

3)指導(dǎo)設(shè)計管理，使設(shè)計部門清晰了解各標(biāo)段所需的設(shè)計內(nèi)容，以防招標(biāo)圖紙中對于工作范圍的錯漏碰缺；

4)指導(dǎo)施工管理，使工程部門管理時明確各項工作的實施方，使得管理一目了然，從而提高效率。

對于精裝修、幕墻、室外工程等與總承包和其他專業(yè)分包之間的界面較為復(fù)雜，須額外增加《施工界面圖》作為補充。

（3）事中管控——施工階段的動態(tài)控制

首先，施工過程中控制工程變更，設(shè)計變更指令發(fā)出前需進(jìn)行變更預(yù)審，進(jìn)而設(shè)計再優(yōu)化，定期的合約管理會議，及時動態(tài)處理變更與索賠、結(jié)賬工作前置等，使得施工過程中因設(shè)計變更或索賠造成的成本變化在可控范圍；

其次，建立每月的動態(tài)財務(wù)報告系統(tǒng)，及時反映整個項目的成本變動情況，并預(yù)估后續(xù)成本變化；

再次，建立重大事項的預(yù)警機制及建立多方鑒證的過程記錄，并最終形成評估報告，如索賠處理等；

最后，由于本項目建筑外形的不規(guī)則性，及商業(yè)綜合體項目的復(fù)雜程度，各專業(yè)之間設(shè)計圖紙、施工界面的碰撞和矛盾大量存在。本項目結(jié)合技術(shù)發(fā)展，在施工階段通過BIM 技術(shù)在設(shè)計端口與施工端口的運用，使招標(biāo)階段圖紙和后期施工圖紙之間的完整性和兼容性上得到顯著提升，從而減少了項目變更率。

（4）事后評價——結(jié)算階段的數(shù)據(jù)沉淀

完成項目的數(shù)據(jù)分析與數(shù)據(jù)沉淀。通過總結(jié)本工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，分析整理結(jié)算資料，編制造價指標(biāo)，作為本單位的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。多個項目數(shù)據(jù)匯集，形成相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，可以橫向比較各個類似項目。

3 全過程造價控制體系在杭州來福士廣場項目上的成果與成就

1）本項目選用的各類國際性顧問單位以及擬委派的國內(nèi)大型承包人范圍，初期即采用國際通用的FIDIC 文本作為本項目的合同條款，奠定了扎實的基礎(chǔ)和合約框架體系。

2）本項目業(yè)態(tài)豐富，標(biāo)段劃分復(fù)雜，在招標(biāo)階段與項目部、設(shè)計師共同編制施工界面表，采用合約設(shè)置和3D 模型招標(biāo)等創(chuàng)新方法。

3）面對施工過程中因突發(fā)事件（如杭州建筑市場的整頓、G20 峰會的召開等）而導(dǎo)致的項目交付延遲及其產(chǎn)生的索賠，協(xié)助業(yè)主從合約端口把關(guān)，進(jìn)行商業(yè)談判，降低事件對項目的影響。

4）BIM 技術(shù)在項目設(shè)計端口與施工端口運用率較高，通過對這兩個端口的提前管控和監(jiān)督，為本項目節(jié)省了約5%-10%的變更率。

5）全過程造價顧問的全程介入：在項目的早期設(shè)計階段介入，提升與設(shè)計團(tuán)隊的協(xié)同工作效率，通過方案比選、優(yōu)化設(shè)計和價值工程研究提升項目投資控制和風(fēng)險控制成果，該項目從估算概算預(yù)算結(jié)算始終在合理控制范圍內(nèi)。

6）風(fēng)險管理前置：在招標(biāo)階段，通過專業(yè)性將業(yè)主要求、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、項目建造工程要求和合約要求梳理為清晰的綜合性招標(biāo)要求，做到有依據(jù)可以遵循，極大的避免了后期建造過程中的爭議。

7）成本動態(tài)控制：從項目立項到交付整個過程系統(tǒng)性地貫徹成本動態(tài)控制，為業(yè)主提供事前風(fēng)險提示、事中進(jìn)行過程控制、事后協(xié)助業(yè)主進(jìn)行商務(wù)談判。

4 結(jié)論

全過程造價控制是各個專業(yè)咨詢信息的集成和資源整合，強調(diào)組織的集成和信息流通無偏差。當(dāng)今項目建造技術(shù)愈加細(xì)化并復(fù)雜，而要求愈加綜合，在全過程造價控制往往是更優(yōu)解決方案。在全過程造價管控制中，綜合質(zhì)量、進(jìn)度和造價的三維平衡，同時依靠新科技新技術(shù)，創(chuàng)新管理，進(jìn)一步提升管理技術(shù)和方法，實現(xiàn)項目造價控制目標(biāo)。