■ 華建集團歷史建筑保護設計院高級工程師 吳蕾

近年來，上海的城市更新優(yōu)秀項目頻頻閃亮登場，其中位于延安西路1262號的上生·新所引起社會廣泛關(guān)注。自2018年5月開業(yè)以來，各大媒體爭先報道，商家踴躍進駐，展覽秀場頻繁舉行，成為上海城市更新領(lǐng)域的新標桿。已經(jīng)開業(yè)的一期園區(qū)包括3棟歷史建筑和11棟科研工業(yè)建筑，建筑面積約2.27萬平方米，較多出現(xiàn)的網(wǎng)紅照片集中在保護類建筑上——游泳池和健身房、哥倫比亞總會、孫科住宅。其他11棟科研工業(yè)建筑作為園區(qū)面積、規(guī)模較大的商業(yè)辦公場所，聚集著日?；顒拥闹饕藲?。歷史建筑、既有建筑和室外廣場空間交相輝映、相得益彰，共同形成了極具城市活力的社區(qū)。本文以上生·新所中非保護類既有建筑的改造為例，探索此類建筑在商業(yè)化改造中的開放性要求和多樣化的改造實踐。

17#樓改造前

17#樓改造后

27#樓改造前

27#樓改造后

封閉的工業(yè)園區(qū)更新為開放的多功能社區(qū)

上生·新所地塊原來是上海生物制品研究所生產(chǎn)疫苗的廠區(qū)，歷經(jīng)多年發(fā)展，陸續(xù)建設了科研辦公室、實驗室、廠房倉庫及配套用房等，其中有1965年郭沫若之子郭博設計的現(xiàn)代主義風格高層建筑“麻腮風大樓”，被譽為當時的“長寧第一高樓”。2014年，上生所遷往位于奉賢的新廠區(qū)，隨著廠區(qū)的搬遷，此處占地4.7萬平方米的地塊慢慢沉寂了。2016年底，上海萬科以租賃形式對上生所延安西路地塊整體開發(fā)建設，通過歷史風貌保護、功能更新改造，提升地塊品質(zhì)，打造出一個具有創(chuàng)意辦公區(qū)、文化場所、商業(yè)餐飲、戶外空間等復合功能的國際化潮流社區(qū)。

既有建筑改造的多樣性

地塊內(nèi)建筑大部分為上世紀二三十年代哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂部時期，和50年代后上生所生產(chǎn)時期兩個歷史階段建造。后者在近70年中因生產(chǎn)需要大量建設，到2016年已有建筑和構(gòu)筑物近40余棟，經(jīng)產(chǎn)權(quán)梳理拆除私搭亂建后保留12棟工業(yè)科研建筑。這些非保護的既有建筑也有各自特色和背后故事，保存情況、立面形式、結(jié)構(gòu)類別差別較大，有建于60年代的現(xiàn)代主義高層建筑，有富有裝飾主義立面的多層建筑，有的建筑白石子水刷石外墻保存較好，有的建筑是80年代千篇一律的面磚外墻。這些立面或平面的形態(tài)，都具有一定的歷史、科學、藝術(shù)亦或社會情感和文化價值。

通過建筑測繪和房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測，悉心評估每棟建筑再利用的可能性和改造代價，制訂保留、改建、拆除的總體方案，并針對每棟單體采取不同的策略。雖然更新的彈性空間較大，但在項目規(guī)劃階段，并沒有粗暴對待這類建筑，而是摒棄了傳統(tǒng)創(chuàng)意園區(qū)所采用的統(tǒng)一風格、統(tǒng)一色彩、全新表皮的改造方式，在進行批判性評估的同時，注重建筑多樣性的特色，尊重各個時期、年代建筑的特色，制定“微調(diào)”和“改造”兩種主要設計方式，并植入現(xiàn)代的設計元素以改變原工業(yè)建筑的呆板和單調(diào)，增加園區(qū)的趣味性。更新后的園區(qū)呈現(xiàn)出一種百花齊放式的整體格局，每棟建筑都能表達自己和曾經(jīng)的故事。

力度較大的改造

小型既有建筑商業(yè)化的再利用，因適合整棟樓房一起出租，原平面格局和封閉的立面形態(tài)無法適應商業(yè)的功能和形象，對此類建筑應采用干預力度較大的整體改造策略。

研發(fā)大樓更新前

研發(fā)大樓更新后

改造前的材料倉庫

改造后的材料倉庫

位于麻腮風大樓西北側(cè)的17#樓原冷氣機房，體型方正，地處哥倫比亞廣場中較為醒目的位置，需要一個嶄新的面貌，以契合新的功能規(guī)劃。建筑原為高層建筑麻腮風大樓附屬設備用房，二層為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，面積約500平方米，設計年代為1965年，具有典型的上世紀70年代工業(yè)建筑風格，造型簡單立面無裝飾，內(nèi)部空間適合放置設備展開，屬于功能主義的現(xiàn)代建筑風格，無明顯的特色。

評估原涂料外墻和不規(guī)則的開窗方式無保留價值，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適合建筑表皮和內(nèi)部空間的重新塑造，更新采用力度較大的方式，整體建筑被覆蓋上一層新的表皮，三面是明亮的鏡面不銹鋼幕墻，橫向大開間落地門窗創(chuàng)造出典型的商業(yè)界面，與麻腮風大樓相鄰的南側(cè)布置設備和廚房，以穿孔網(wǎng)板表皮遮擋空調(diào)設備，保持充足的透風率。橫向的窗戶似乎還保留著原始的立面語言，明亮的鏡面不銹鋼立面成為廣場中引人駐足的景點，映射出四周的景物和哥倫比亞總會的古典立面，擴大了廣場的空間。室內(nèi)被重新設計，在土建設計階段沒有作過多的限定，以一種靈活的分割方式預留機電條件，為地產(chǎn)招商運營留有足夠的靈活空間。

位于哥倫比亞廣場東側(cè)的27#樓原電鏡儀器室是2層的低層建筑，面積和17#樓接近，規(guī)則的長方形體量掩映在一片高大的樹木中，原設計年代不詳，1964年加建一層改造為電鏡儀器室，在之后的使用中作為財務辦公用房。立面門窗方正，外墻是黃沙水泥飾面，室內(nèi)在歷年的使用中多次裝修，水磨石地面上大部分覆蓋著木地板、瓷磚等損害嚴重，無保留價值。

整棟樓更新后作為商業(yè)使用，招商考慮整棟出租。雖然原方案中對這種印有時代特色的外立面作為保留設計，但在地產(chǎn)公司招商和成本核算的雙重壓力下，建筑采用了更為積極的“改造”手法?；镜牧⒚嫘问酵ㄟ^新的材料和設計手法進行演繹，整棟建筑表皮更新為灰色的GRC掛板，底層的窗戶均為落地設計，門窗以現(xiàn)代大玻璃形式進行更新。東西兩側(cè)的山墻上重新設計呈三角形和圓形等幾何形態(tài)的窗戶，映入滿窗的綠色，原本沉悶的立面變得生動起來。

“保留為主、局部改造”的更新形式

園區(qū)內(nèi)面積、體量相對較大的工業(yè)科研建筑占比較大，例如15#樓、19#樓、21#樓等，建筑平面采用“走廊+房間”的格局，立面則是呈現(xiàn)出不同時代特點。保留大部分的外立面，通過局部的更新，打破原來沉悶的風貌，提高經(jīng)濟效益上，節(jié)約投資造價。

24#樓原中試實驗樓位于哥倫比亞會所東側(cè)，是一棟體量較大外立面較新的建筑，面積約3900平方米，在11棟保留建筑中規(guī)模位居第二。初始設計年代不詳，原為菌苗生產(chǎn)車間，于2007改造為實驗樓，外立面是干掛米黃色石材，南側(cè)擴建出一排弧形陽臺，增加立柱，采用鋼構(gòu)架支撐幕墻體系，整體保存質(zhì)量較好。大樓內(nèi)部是中間走廊兩側(cè)房間的布局，用作各類實驗室。

在最初的設想中，這類體現(xiàn)著特定時代的立面元素與當代的審美觀念有點沖突，不被多數(shù)人接受，打算以新的方式全面弱化這些特征，但受限于干掛花崗巖的外飾面，綜合考慮成本核算和工程工期的壓力，最終采取了保守的“微調(diào)”方案，外立面基本保留現(xiàn)狀，在底部的兩層通過門窗改造，以適應商業(yè)功能的需要。一二層門窗擴大加高，采用大玻璃的形式，設置落地窗戶，增加商業(yè)的通透性和展示性。商鋪門窗落地后缺乏入口的空間和雨棚，通過原立面改造時外掛花崗巖形成了一定厚度的墻體，門窗沿內(nèi)側(cè)安裝，形成深約0.6米深的門洞空間，彌補入口無雨棚的缺陷。門頭上方預留深咖啡色的鋁合金材質(zhì)的店招空間，限定而又不限制以后商業(yè)廣告的自由發(fā)揮。西南的辦公門廳簡化設計，原立面的元素符號均被大玻璃替代，局部的改造打破了原辦公樓外觀的封閉性。

大樓干掛石材外墻的改造難于普通的粉刷飾面，門窗洞口必須按照石材的分塊，不能隨意擴大移動，加高低于規(guī)范標準的欄桿也需要工人精準找對龍骨位置，開小洞插入金屬欄桿。頂層的機房被保留利用，增加木平臺和玻璃盒子連接東西兩個分散房間，黑色金屬框架和透明的玻璃盒子組成屋頂露臺的大會議空間。

正對安西路入口的一棟5層高的建筑，是15#樓原材料倉庫面向噴泉廣場、位置醒目，設計于1984年，原為材料倉庫，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)預制樓板，建筑面積1382平方米，其中二層有部分辦公，其他樓層均為各類倉庫，地下有水池。平面東西朝向，西側(cè)是帶有遮陽板的橫向窗戶，東側(cè)為交通外廊，南北側(cè)各設一部樓梯，外立面簡潔，無過多細節(jié)裝飾，工業(yè)建筑特色明顯，外墻水刷石工藝質(zhì)量和保存情況較好，鋼門窗的質(zhì)量較差，爬山虎生長茂盛。

建筑外廊式的平面格局定位為1-2層商業(yè)、3-5層辦公。改造策略為“微調(diào)”，較之24#樓更新力度有所增加，在保留外立面的基礎上進行局部更新。水刷石飾面被完整的保留下來，評估后大部分外門窗需要拆除，鋼門窗特有的小方格和工業(yè)建筑中懸窗的立面元素被運用到新的門窗上，采用現(xiàn)代斷橋鋁中空玻璃的工藝制作，底層幾扇富有特色的鐵門在設計師強烈建議下被保留，涂刷黑色油漆，內(nèi)部安裝具有保溫隔熱的鋁合金玻璃門。結(jié)合商業(yè)展示的功能，一層、二層窗戶落地改造，二層增加懸挑的大平臺，成為整棟建筑的神來之筆，使原本略顯單調(diào)的立面活躍起來，也為商業(yè)提供了兩層的外擺區(qū)域。攀附在建筑上的爬山虎也是保留元素之一，但因外墻水刷石的修補和地面的鋪裝僅僅留下2株。東側(cè)的外廊和墻面原是黃沙水泥飾面，多次裝修后現(xiàn)狀是白色涂料粉刷，破損脫落現(xiàn)象嚴重，需采用具有可識別性的灰色涂料進行粉刷。

在保留園區(qū)內(nèi)每棟建筑富有個性化外立面特征的同時，建筑構(gòu)件則采用幾種較為統(tǒng)一的形式，例如樓梯、平臺欄桿使用不銹鋼格柵或拉升網(wǎng)形式，樓梯踏步采用鋁合金材質(zhì)。這些新的建筑構(gòu)件在保留建筑中產(chǎn)生了時尚的效果，在園區(qū)其他各個建筑和空間中不斷地重復使用，既保持了每個建筑鮮明的特色，同時消減了整個園區(qū)無雜亂瑣碎之感。

（2）提高相關(guān)工作人員的職業(yè)素質(zhì)水品，在堅持中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導的基礎上，創(chuàng)新理論知識。如，相關(guān)人員可以充分運用網(wǎng)絡信息平臺，打造“夢想課堂”系列活動，通過統(tǒng)一規(guī)劃設計，完善規(guī)章制度，落實專人負責，實現(xiàn)形勢政策教育、核心價值觀宣傳、愛國主義教育、黨史國史教育等活動的常態(tài)化，以引導企業(yè)職工堅定理想信念，自覺抵御非主流意識形態(tài)的侵蝕。

以保留為主的更新方式，有效地控制了成本造價，使得工期縮短，24#樓和15#樓先期開放，為開發(fā)商節(jié)約了一定的時間和資金成本。而局部更新所呈現(xiàn)出的效果也令人滿意，保留的元素和底部新增的大玻璃并不違和，整體建筑在園區(qū)中和諧存在，原始的立面材質(zhì)和整體形象喚起著曾經(jīng)的立面記憶。

靈活多變的內(nèi)部空間

地產(chǎn)的招商運營影響既有建筑內(nèi)部空間的設計，原工業(yè)科研建筑內(nèi)部常采用“走廊+房間”的傳統(tǒng)布局形式，室內(nèi)的裝飾歷經(jīng)多次裝修，簡單粗糙無保留價值，按照改造后建筑商業(yè)出租的業(yè)態(tài)，以可靈活可變的模式滿足招商運營的要求。

建筑的平面布局分為公共區(qū)域和出租區(qū)域，公區(qū)為主要的疏散和交通的空間，如門廳、電梯樓梯間等精裝設計到位；墻面、地面、天花均重新改造；設備房間、管道檢修門集中設置在公區(qū)中，便于檢修。部分樓棟的外廊、室外樓室外平臺等也被保留，成為辦公空間與室外對話的窗口。在后期的走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多員工在工作休息時間來陽臺和室外樓梯進行交流活動，提升了辦公的品質(zhì)。

租戶區(qū)域的房間隔墻全部拆除改造成大開間辦公，引入可變衛(wèi)生間概念，充分考慮未來租戶需求的空間，劃分一定的區(qū)域做好防水，預留靈活接口的管道，未來租戶可根據(jù)自身個性化需求，衛(wèi)生間面積可大可小，劃分靈活多變?？紤]租戶區(qū)域思維，室內(nèi)僅作簡單裝修刷白，留給商戶自由發(fā)揮。機電設備完成總體管線至公區(qū)的控制間內(nèi)，末端設計預留接口，方便每層根據(jù)招租情況自由分割。同時，因既有建筑結(jié)構(gòu)的限制，制定租戶商業(yè)、辦公的裝修設計導則，引導租戶二次裝修，以不對建筑原本的結(jié)構(gòu)、設備、立面等產(chǎn)生不利影響。

富有特色的折疊鐵門

保留鐵門的一次設計

租戶的二次設計

建筑的界面由封閉轉(zhuǎn)向開放

除了建筑的外觀形象和內(nèi)部空間更新之外，建筑的室外和建筑之間的空間提升改造同樣重要。更新后的建筑一層和二層窗戶，均設計成落地大玻璃，增強建筑的通透性，盡可能縮小室內(nèi)外高差，加強顧客的可達性。

24#研發(fā)大樓原室內(nèi)外高差達1米，與南北相鄰的建筑相互封閉，缺乏聯(lián)通。通過抬高室外地坪，設置寬闊的平臺延伸至道路，向外擴大商戶門前的空間，與南側(cè)的研發(fā)財務樓、北側(cè)的大食堂組成連續(xù)的商業(yè)組團。

27#樓與北側(cè)的24#樓，以一個抬高的景觀平臺巧妙地聯(lián)系在一起。27#樓室內(nèi)地面與平臺持平，24#樓室內(nèi)外高差降低至0.4米的親人尺度，底層商鋪的活動通過落地門窗延展至平臺，場地上高大的樹木被保留下來，整個平臺同時也擴展成為商家的外擺區(qū)域，建筑與景觀結(jié)合形成一個富有趣味性的場所。19#麻腮風大樓和17#樓之間也是由抬高的平臺過渡，縮小兩棟建筑的相對標高，降低建筑與廣場地面的高差，讓原本過高的入口接近地面，引導顧客進入商店。其他部分室內(nèi)外高差較小的建筑，如U1大食堂、1#安管部辦公樓、11#樓等底層均采用緩坡或大平臺入口，打破原工業(yè)建筑封閉的界面，通過廣場相互聯(lián)系，增強整體商業(yè)建筑群的可達性，為開放公共空間增添活力。

動態(tài)的建筑形象

隨著商戶的入駐，每個店鋪增加了很多個性化設計，有的極大地活躍了氣氛，有的卻是增添了不和諧的內(nèi)容。商業(yè)建筑的改造，在項目竣工之時其實應該只是完成了大部分效果，在不同商家進入后產(chǎn)生個性化的設計，商業(yè)建筑呈現(xiàn)的是一種不斷變化的動態(tài)的立面效果。

15#樓建筑一層的門窗保留原有的鐵門，其他門窗洞口均保留不變，僅是更換節(jié)能門窗。隨著商戶的入駐被二次設計，上下兩扇窗戶合并成了一扇落地窗，增加金屬門窗套，而保留的外開折疊鐵門也被大玻璃門替代，以增加商業(yè)的展示性和外擺區(qū)域。24#樓一層狹長的空間被改造成“飛機艙”，非常具有特色。17#樓原冷氣機房的東立面，因設置廚房，原透明的大玻璃被改造為框料粗壯、尺寸較小的鋁合金窗戶，令人惋惜。19#樓原底層開敞的通道因租戶需要擴大營業(yè)面積被縮小了一部分，降低了建筑的開放性。

這類小敲小打的個性化設計隨著不同商戶的進駐，一直處于變化之中。對于商業(yè)化的改造項目，需要預留足夠的靈活性和限制性，讓建筑在使用中逐漸“生長”。2020年初的新冠肺炎疫情重創(chuàng)餐飲實體店，開啟了線上辦公會議和直播賣貨的新局面，線下實體的商業(yè)需求已悄然發(fā)生變化。有別于大型商業(yè)中心的室內(nèi)活動，類似于上生·新所這種戶外分散的綜合性社區(qū)，商業(yè)出租的規(guī)模趨向于多樣靈活性和小型化發(fā)展，為建筑改造設計提供了新的方向。

上生·新所已運營2年，一期保留的11棟既有建筑各自發(fā)揮著不同的作用，園區(qū)宜人的尺度、多樣性的建筑和景觀風貌吸引著眾多市民前來參觀。但是，由于缺乏一定的規(guī)模，改造建筑的分散性，尚不能形成成熟且具有一定規(guī)模的商業(yè)辦公環(huán)境。二期將是全新的建筑規(guī)劃，和一期形成互補，朝著國際化多功能社區(qū)的目標邁進。