石強 第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司公重慶分公司

物業(yè)企業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)項目快速發(fā)展而來的綜合性經(jīng)營服務企業(yè)，并且隨著時間的推移，我國的物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展成熟，對市場的需求越來越大，如何確立自己在市場上的優(yōu)勢也成為相關人員關注重點。全面預算管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要組成部分，對企業(yè)的財務管理工作產(chǎn)生直接影響，是物業(yè)企業(yè)強化自身市場競爭力的關鍵。

一、全面預算管理的特征

全面預算管理是一種科學管理的財務管理方法，通過預算管理手段，能夠充分整合企業(yè)內(nèi)部的各項財務信息與資源，并對企業(yè)的各項財務管理數(shù)據(jù)進行調(diào)整，能夠達到強化預算控制、合理配置資源的目的[1]。對于物業(yè)企業(yè)而言，我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展時間短，對各種物業(yè)財務工作的研究較少，導致企業(yè)難以識別一些潛在的財務風險。所以通過全面預算管理的方法，能夠幫助物業(yè)企業(yè)對自身的內(nèi)部管理情況做一次全面有效的分析，實現(xiàn)內(nèi)外資源的合理配置，最終實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)自身效益最大化。

從另一角度來看，物業(yè)企業(yè)自身所涉及的項目十分寬泛，涵蓋了車位管理服務、公共區(qū)域設施設備日常維護服務、日常保潔管理服務、物業(yè)特約服務等，而物業(yè)企業(yè)的主要收入也是從上述幾個方面所獲取的。與其他類型的企業(yè)項目，物業(yè)企業(yè)本身存在業(yè)務項目單一的情況，并且所服務的客戶數(shù)量相對固定，與客戶之間的關系是通過委托完成的，在合同中，詳細規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的收費標準以及服務項目等。同時，物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，對人工、成本以及資產(chǎn)等提出了極高的要求，因此在全面預算管理中，需要結合遵照謹慎原則，全面了解主營業(yè)務的收入情況；目前企業(yè)在預算管理中普遍采用權責發(fā)生制、收付實現(xiàn)制等方法來進一步識別企業(yè)自身財務問題，最終提高物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部管理水平。

二、物業(yè)企業(yè)全面預算管理的現(xiàn)狀

（一）物業(yè)企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)超支的問題

物業(yè)企業(yè)雖然關注預算管理工作，但是對于企業(yè)自身的各種成本費用缺乏控制，導致很多企業(yè)在財務工作中經(jīng)常出現(xiàn)超支的問題，主要表現(xiàn)為以下幾方面：（1）在預算編制環(huán)節(jié)，物業(yè)企業(yè)并沒有對各種預算數(shù)據(jù)的合理性進行評價，并且很多預算結果缺乏科學有效的數(shù)據(jù)支持。例如很多物業(yè)企業(yè)的預算管理工作都是盲目的，工作人員習慣于根據(jù)自己的工作經(jīng)驗來編制預算結果，并且沒有考察不同服務項目的成本支出情況，整個預算編制過程缺乏科學可行的依據(jù)。（2）物業(yè)企業(yè)在預算編制期間經(jīng)常會采用“自上而下”的方法下達各種財務指標，導致預算結果脫離實際情況，相關數(shù)據(jù)缺乏操作性；同時物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部管理結構相對簡單，預算結果沒有經(jīng)過審批，這對于全面預算管理是不利的[2]。（3）物業(yè)企業(yè)在制定全面預算編制結果之后，各項管理方案的執(zhí)行都是依靠相關職能部門完成的，這種情況在實際上就是單純的將財務工作交給全體人員，但是由于缺乏責任到人機制，導致財務人員不能對全面預算的執(zhí)行情況進行判斷，影響了實施效果。

（二）物業(yè)企業(yè)的全面預算管理體系落后

目前很多物業(yè)企業(yè)并沒有認識到全面預算管理的重要性，很多情況下都是將全面預算管理納入企業(yè)的年度經(jīng)營計劃中，制定了簡單的預算編制與服務生產(chǎn)想脫離的情況。甚至當前很多物業(yè)企業(yè)沒有成立專門的全面預算管理體系，僅由相關職能部門來行使預算管理職能。

從職能來看，目前物業(yè)企業(yè)的并沒有形成完整的全面預算管理體系，雖然財務部門工作內(nèi)容的特殊性，有助于了解其公司的預算編制情況和各項預算項目的實際執(zhí)行考核情況。但是由于缺乏預算的權威性，實踐過程難免會出現(xiàn)部門之間出現(xiàn)利益爭奪和矛盾沖突，最終造成全面預算管理嚴重偏離預期。

三、全面預算管理在物業(yè)企業(yè)的運行路徑分析

（一）運用作業(yè)成本法優(yōu)化全面預算管理實施

為了提高全面預算管理的實施質(zhì)量，物業(yè)企業(yè)可以遵照作業(yè)成本法，優(yōu)化全面預算管理的實施路徑，將全面預算管理視為一個項目，并將該項目分別細分為不同的作業(yè)，實現(xiàn)資源合理分配，這種方法能夠簡化物業(yè)每個項目的成本預算管理難度，提高了預算管理效果。

圖1 基于作業(yè)成本法的全面預算業(yè)務劃分

圖1 介紹了一種簡單作業(yè)劃分方法，根據(jù)圖中所介紹的信息，在全面預算管理中，物業(yè)企業(yè)可以將預算管理內(nèi)容劃分為保潔、安保、綠化以及業(yè)主服務等四個具體方向，當然也可以根據(jù)不同的管理要求對各項業(yè)務做進一步細化。這種劃分方法的主要優(yōu)勢，就是能夠通過資源動因直接將各項資源消耗分配到具體的作業(yè)項目中，使全面預算管理變得有據(jù)可依。所以為了實現(xiàn)這一目標，相關人員需要在核算的基礎上強化控制。從全面預算管理的角度來看，核算是重要組成部分，所以為了能夠提高全面預算管理效果，工作人員需要強化核算，根據(jù)物業(yè)企業(yè)既往的財務資料，判斷各項業(yè)務的成本支出，并繪制曲線圖，根據(jù)曲線圖預測本年度的財務支出情況，這種方法會進一步提高財務管理效果。

（二）優(yōu)化全面預算管理實施結構

為了能夠進一步提高全面預算管理效果，物業(yè)企業(yè)應該把握時代脈搏，全面建設現(xiàn)代化的預算管理體系，這樣才能為進一步提高全面預算管理水平奠定基礎。有研究認為，當前物業(yè)企業(yè)的管理特征存在差異，并且企業(yè)的整體硬件設施不健全，所以為了能夠提高全面預算管理水平，應該積極探索新的管理結構，根據(jù)成功企業(yè)經(jīng)驗，并結合物業(yè)企業(yè)的特殊性進行合理調(diào)整[3]。

以經(jīng)營收入的預算為例，物業(yè)企業(yè)針對該項目需要綜合考慮場地租金、車位管理服務費、綜合服務費等項目，并認識到上述三種特殊項目可能會對收入產(chǎn)生的不良影響，結合近三年的經(jīng)營收入情況，對上述項目作出合理判斷。同時在經(jīng)營成本的預算上，物業(yè)企業(yè)也應該關注各項成本的支出情況，將工作流程作為評價全面預算水平的重要因素，并分析各種常見變量的影響，包括公共設施的維修費用、園區(qū)綠化費用、辦公費用等，針對易耗損材料做出深入預測，避免實際支出過多的問題。在崗位設計過程中，制定切實可行的成本方案，對于不重要或者工作壓力小的崗位，爭取采用一人多崗的方法來降低成本支出。最后，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的主要目的是獲得利潤，所以在全面預算管理中應該評估企業(yè)利潤的影響，結合不同項目的特殊須經(jīng)，形成不同的利潤評價體系，確保物業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)。

（三）發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)技術，探索新的工作模式

物業(yè)企業(yè)在全面預算管理中，應該認識到大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代化技術優(yōu)勢，通過合理運用網(wǎng)絡信息技術，創(chuàng)新工作路徑，這樣可以進一步提高預算管理水平。例如，物業(yè)企業(yè)的服務項目相對分散，居民繳納的物業(yè)費是企業(yè)的主要資金來源，而物業(yè)費自身也存在金額低、數(shù)量大的問題，需要多個財務人員進行核算，此時面臨人工效率低、易出錯等情況。為了避免此類問題發(fā)生，在前面預算管理上可以通過大數(shù)據(jù)技術對居民繳納物業(yè)費的情況進行統(tǒng)計，可以根據(jù)居民繳納物業(yè)費的情況分為三個等級，分別對應：按時繳納、不及時繳納但會補齊、不按照規(guī)定繳納等，在大數(shù)據(jù)分析結果，直接統(tǒng)計小區(qū)內(nèi)的居民數(shù)量，并按照上述三級分類，統(tǒng)計該小區(qū)不同類型的居民數(shù)量，這樣結合當?shù)氐奈飿I(yè)收費標準，就能基本判斷小區(qū)的物業(yè)費繳納情況，數(shù)據(jù)的準確率較高。

（四）合理編制全面預算內(nèi)容

在經(jīng)濟新常態(tài)下，物業(yè)企業(yè)的全面預算管理環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，對于企業(yè)而言，做好預算編制能夠指導企業(yè)高效執(zhí)行短期發(fā)展目標，對物業(yè)企業(yè)服務職能的實現(xiàn)產(chǎn)生直接影響。因此在操作階段，應該重點關注以下幾點內(nèi)容：（1）要全面詳細的設計各類預算報表的類型，形成具體的預算報表，體現(xiàn)預算的可操作性。（2）全面預算編制應該結合考評項目，細化不同的項目，使全面預算具有更高的執(zhí)行效果，這種責任到人的方法，能夠使全體物業(yè)工作人員了解自己工作的要點，提高了預算方案的執(zhí)行能力。（3）關注服務創(chuàng)新的全面預算，該模式以企業(yè)戰(zhàn)略為目標，將企業(yè)的使命與愿景通過預算的方式實現(xiàn)了層層分解，力保戰(zhàn)略目標實現(xiàn)。物業(yè)企業(yè)實施服務創(chuàng)新模式從不同維度來提高服務水平，通過合理運用會計信息管理系統(tǒng)，依靠各種財務會計手段來核算各種實際發(fā)生的業(yè)務，有助于進一步提高預算管理能力。

四、結束語

對于物業(yè)企業(yè)而言，全面預算管理直接影響著企業(yè)的長遠發(fā)展，因此必須要積極完善傳統(tǒng)工作模式，對企業(yè)的財務預算過程與方法進行改進，確保全面預算結果能夠指導物業(yè)企業(yè)各項業(yè)務的開展，為實現(xiàn)長遠發(fā)展奠定基礎。