甄愛(ài)軍

文前提要：進(jìn)入5月份之后，包括上海等在內(nèi)的部分城市商品住宅成交明顯反彈，出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”行情。專(zhuān)家分析認(rèn)為，這主要是在供應(yīng)增加、需求釋放以及房貸利率下行等綜合因素共同作用下產(chǎn)生的結(jié)果。

部分城市成交反彈

雖然當(dāng)前樓市仍在恢復(fù)過(guò)程中，但部分城市已經(jīng)走在了前面，率先出現(xiàn)明顯反彈。

從5月成交情況來(lái)看，上海領(lǐng)先四大一線城市，商品住宅成交面積突破100萬(wàn)平方米，同比和環(huán)比分別增長(zhǎng)54%和76%，呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。此外，包括杭州、南京、成都、寧波等在內(nèi)的熱點(diǎn)二線城市同比漲幅均超20%。

值得關(guān)注的是，上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠(yuǎn)等城市5月單月成交量創(chuàng)下近兩年來(lái)成交新高，疫情后復(fù)蘇速度明顯高于其他城市。

整體來(lái)看，5月樓市表現(xiàn)不錯(cuò)。CRIC監(jiān)測(cè)的百城5月成交數(shù)據(jù)顯示，46個(gè)城市商品住宅成交面積同環(huán)比保持增長(zhǎng)，剔除成交規(guī)模、漲幅較小的部分三四線城市，市場(chǎng)熱度高漲的城市多達(dá)16個(gè)。

5月樓市整體已經(jīng)恢復(fù)至去年同期水平。諸葛找房重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40城新房銷(xiāo)售面積為2079.36萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅為20.48%，同比微跌0.77%，跌幅收窄16.28個(gè)百分點(diǎn)，已基本恢復(fù)至去年同期水平。

分不同等級(jí)城市看，5月各等級(jí)城市新房成交均環(huán)比上漲，同比除一線城市外，其他等級(jí)城市超去年同期。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020年5月一線、二線、三四線城市新房銷(xiāo)售面積環(huán)比分別上漲19.38%、23.67%、15.23%。就同比情況來(lái)看，一線城市依然下跌，跌幅為23.56%;二線和三四線城市則分別上漲3.08%和6.40%。受疫情影響積壓的購(gòu)房需求近3個(gè)月來(lái)迅速釋放。

市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)

5月樓市反彈，其根本原因在于市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，上海等樓市趨于火熱，其實(shí)是包括供應(yīng)、需求和貸款等三方面共同發(fā)力的結(jié)果。以上海為例，從供應(yīng)本身來(lái)看，從4月份開(kāi)始，上海樓盤(pán)供應(yīng)節(jié)奏就加快了，房企也在這個(gè)時(shí)候積極推出項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售。而從需求端看，因?yàn)橘?gòu)房需求仍舊強(qiáng)勁，包括改善、學(xué)區(qū)房等需求的存在，再加上受調(diào)控抑制的需求在逐步釋放，在供應(yīng)加大的情況下，交易明顯回升。而從貸款角度看，近期房貸政策比較寬松，加上房貸利率小幅下調(diào)，降低了購(gòu)房交易成本，也促使簽約速度加快。

此外，落戶政策也在發(fā)揮積極的推動(dòng)作用。代表城市如寧波、杭州、溫州、濟(jì)南、清遠(yuǎn)、成都等，由于近期降低了落戶門(mén)檻，吸納了大量新增人口，使得市場(chǎng)剛需較為活躍，價(jià)格相對(duì)適中的高性價(jià)比中低檔樓盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出，這類(lèi)城市的共同特點(diǎn)，多為省會(huì)或區(qū)域核心城市，人口基數(shù)較大，“虹吸”效應(yīng)明顯，吸引了眾多外來(lái)務(wù)工人員，買(mǎi)房自住居多，加之部分區(qū)域限價(jià)原因?qū)е乱欢值箳?，高性價(jià)比項(xiàng)目吸引購(gòu)房者蜂擁而入。也正是因?yàn)槿绱?，近段時(shí)間在杭州、成都等城市出現(xiàn)了多個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目。

另外，購(gòu)房意愿仍然比較強(qiáng)烈。中指院近日針對(duì)一二線城市置業(yè)意愿的調(diào)查結(jié)果顯示，一二線城市置業(yè)需求熱度較高，近八成受訪者計(jì)劃在一二線城市購(gòu)房。具體來(lái)看，受訪者中超五成選擇在二線城市購(gòu)房，四分之一選擇在一線城市，近兩成選擇在三四線城市，這在一定程度上受到參與本次調(diào)查人群居住地的結(jié)構(gòu)性因素影響，但整體仍顯現(xiàn)出一二線城市置業(yè)需求熱度較高。

此外，從保值增值角度來(lái)看，在全球央行“大放水”的大背景下，有不少高凈值人士選擇購(gòu)置高端項(xiàng)目，來(lái)規(guī)避資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)。以上海為例，4、5月份成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，碧云尊邸、東方惠禮、濱江凱旋門(mén)等多個(gè)高端盤(pán)集中網(wǎng)簽，并一度使得上海房?jī)r(jià)因供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化而出現(xiàn)上漲。

反彈行情或持續(xù)

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，樓市反彈行情或可持續(xù)。

從目前來(lái)看，樓市復(fù)蘇動(dòng)力較強(qiáng)的城市主要集中在核心一二線和強(qiáng)三線，多數(shù)城市主要依托剛需自住需求的集中釋放，從而在短期內(nèi)使得市場(chǎng)迅速回暖。在貸款利率下行的前提下，這種態(tài)勢(shì)有可能會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，6月樓市成交持續(xù)回升的概率較高。

此外，房企憑借以價(jià)換量或政策利好等外部因素加持也帶來(lái)了樓市的整體回升，比如恒大、碧桂園等大型房企，不斷推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，在一定程度上促使購(gòu)買(mǎi)力的釋放。上海、東莞、南京等高端市場(chǎng)同樣引人關(guān)注，部分核心區(qū)位的高性價(jià)比項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)售罄，也導(dǎo)致短期內(nèi)的成交出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的情形。

當(dāng)然，部分城市也存在供應(yīng)集中放量，而導(dǎo)致成交明顯反彈。因4月推盤(pán)集中在中下旬，導(dǎo)致部分項(xiàng)目在5月集中網(wǎng)簽。但隨著5月、6月新房供應(yīng)量減少，預(yù)計(jì)6月成交量較5月將有所回落。

而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是否需要趁目前行情趨熱而入市呢？答案是否定的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)來(lái)看，在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，房?jī)r(jià)已經(jīng)不再具備大幅上漲的可能，所以沒(méi)必要追漲殺跌。

當(dāng)然，在現(xiàn)階段如果碰到性價(jià)比較高的項(xiàng)目，還是要積極出手。比如近期杭州出現(xiàn)一、二手房?jī)r(jià)明顯倒掛的新盤(pán)，買(mǎi)到即賺到，這樣的機(jī)會(huì)顯然不容錯(cuò)過(guò)。另外，由于當(dāng)前二手房市場(chǎng)活躍度有限，因此碰到一些急拋房源，賣(mài)房者也會(huì)給予明顯的折扣，這種機(jī)會(huì)顯然值得把握。