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        理性看待近期樓市噪音

        2020-08-06 14:19:32嚴躍進
        理財·市場版 2020年7期
        關鍵詞:購房者樓市噪音

        嚴躍進

        兩會以后,購房者的觀望情緒在減弱,加之近期政策放松預期增大、樓市熱度上升,購房者自然希望比較清晰地判斷市場。樓市的噪音,自然需要排除,購房者需要理性、審慎、科學對待當前市場情況。

        6月前后,全國樓市出現(xiàn)了一些新情況,各種樓市噪音開始增加。此類噪音,集中體現(xiàn)在“搶房”和“拋售”等交易市場中,傳遞了“過熱”或“過冷”的錯誤信號。部分消息是錯誤的、沒有事實依據(jù),而部分消息則是夸大的、不具有代表性。此類市場噪音干擾了市場判斷、影響了預期,是各市場參與主體需要理性看待的。通過此類噪音的分析,有助于我們明確市場主線,更加客觀和準確地看待中國房地產(chǎn)市場。

        近期樓市噪音

        對近期全國各地樓市交易和熱點情況進行總結,至少有6個案例是值得關注的,這也是近期市場討論比較多的內(nèi)容。此類案例背后的噪音現(xiàn)象,都和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定思路相悖。從分類上看,類似噪音實際上包括了兩種,一種是傳遞“市場過冷”的信號,包括斷供潮、拋售潮等;另一種則是傳遞“市場過熱”的信號,包括“萬人搖”等現(xiàn)象。

        關于市場過冷的噪音內(nèi)容,主要有兩個案例:

        第一個案例是關于深圳的斷供潮。5月底,市場上有傳言,認為深圳市場出現(xiàn)了大量房貸斷供現(xiàn)象。甚至有人放出銀行工作人員的截圖:一家銀行的一個網(wǎng)點,5月斷供賬號達1.3萬個。

        第二個案例則是關于上海二手房拋售的情況。近期有部分自媒體發(fā)文,其標題是“慌了!降162萬!降120萬!上海一大批業(yè)主開始緊急拋房!”,類似文章引起了市場較大的恐慌。

        關于市場過熱的噪音內(nèi)容,主要有以下4個案例:

        第一個案例是關于東莞房價的。某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名(157期)》顯示,東莞5月第4周二手房價格19751元,環(huán)比增長2.7%,漲幅首次超過深圳,排名全國第一。報告宣稱今年以來東莞房價猛漲,即將進入“3萬時代”。

        第二個案例是關于“萬人搖”的情況。6月初,杭州某項目登記搖號,最終吸引了近6萬人參與,這也是一年來杭州樓市出現(xiàn)的第28次“萬人搖”。同樣的例子在南京等城市也出現(xiàn)。

        第三個案例是關于學區(qū)房的。近日有媒體報道,深圳學區(qū)房的業(yè)主,為了孩子能夠上學區(qū)內(nèi)的初中和高中,紛紛到教育局門口下跪。這成為網(wǎng)上沸沸揚揚討論的事件。

        第四個案例則和認籌有關。深圳某項目因連夜排隊購房認籌者爆滿,被相關執(zhí)法部門出動清場。政府部門后續(xù)也緊急發(fā)文規(guī)范了認籌流程。

        理性看待噪音

        對于此類樓市噪音現(xiàn)象,我們應該客觀進行看待,從其形成原因、影響機制、市場反饋等角度進行分析。只有這樣,才不能為此類噪音所干擾,進而形成獨立的市場判斷。

        從原因來看,渲染“過熱”和“過冷”市場情緒,是有不同的出發(fā)點和動機的。相對來說,渲染樓市過熱情緒的較多。這有幾個原因:第一,相關中介和售樓處為了加快營銷,或者說為了讓購房者觀望情緒減弱,制造了樓市過熱的假象,同時也通過相關公眾號文章過多地進行了傳播。第二,過多地抓住了某一兩個極端項目做文章,可能確實也有比較熱的現(xiàn)象,但本身不代表所在城市的趨勢,或者說往往拿項目的開盤情況進行分析,本身不具有典型性。另一方面,對于渲染樓市過冷的現(xiàn)象,其原因也有很多。其中一個重要的原因是,把極個別特殊案例作為普遍案例來分析,通過比較夸大的寫法,容易吸引眼球,來增加相關公眾號文章的流量或實現(xiàn)所謂的“漲粉”。

        從影響方面看,各種樓市噪音的危害都很大,如果處理不得當,不僅會影響市場預期,而且也可能引發(fā)社會問題。比如說前面提及的學區(qū)房“下跪”事件,很容易被炒作和遭惡意解讀。但是實際上,地方政府已經(jīng)積極出手進行了管控。近日深圳市福田區(qū)發(fā)布了此類學位糾紛問題的情況通報:公安機關對煽動和參與違法聚集的2名房地產(chǎn)中介人員已依法做出治安處罰;在6月1日所謂“跪求學位”的7人中,也沒有一人今年有孩子需申請學位。類似做法都是為了明確事實,防范事件被歪曲。

        客觀判斷未來

        兩會以后,購房者的觀望情緒在減弱,加之近期政策放松預期增大、樓市熱度上升,購房者自然希望比較清晰地判斷市場,進而對后續(xù)的購房決策等提供參考。而此類樓市噪音出現(xiàn),自然是需要排除的,這需要購房者理性、審慎、科學對待當前市場情況。

        首先是需要明確今年的樓市基調(diào)??傮w上看,兩會政府工作報告明確,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,因城施策,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這實際上繼續(xù)強調(diào)了“房住不炒”的定位,對于各類炒房的現(xiàn)象,自然都會面臨管控。另外,實際上今年也依然會強調(diào)“三穩(wěn)”導向,尤其是對于穩(wěn)預期而言,其依然是重要的內(nèi)容,各類干擾市場預期的行為,自然也會面臨管控。

        其次則是要從市場基本面來看樓市走向。就近期市場來看,各地預售證審批節(jié)奏是加快的,此時客觀上使得購房者可以選擇的房源增多,市場交易復蘇的概率在增大,這也使得各類看空的或降溫的說法相對來說靠不住。當然,市場本身也難以大幅升溫或者過熱,因為當前各房企的去庫存壓力是加大的,降價促銷追趕半年銷售目標是主流思路,價格本身也難以大反彈。

        最后則要對近期的市場調(diào)控方向有明確的把握?!胺坎怀础薄皟r平穩(wěn)”“量抬升”的基調(diào)不會變,各地的工作重心在于提高市場交易量。當然必須看到,無論什么時候,市場秩序都不能亂,尤其是中介部門、房企營銷部門和部分自媒體公眾號,更應該在此時敬畏樓市調(diào)控的威懾力,不炒作、不渲染、不傳謠。只有孤立和消除樓市噪音,樓市才能真正健康平穩(wěn)發(fā)展。

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