摘要：未來(lái)社區(qū)以人民美好生活向往為中心，聚焦人本化、生態(tài)化、數(shù)字化三維價(jià)值坐標(biāo)，構(gòu)建以未來(lái)鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)和治理九大場(chǎng)景創(chuàng)新應(yīng)用為重點(diǎn)的集成系統(tǒng)，突出高品質(zhì)生活主軸，構(gòu)建具有歸屬感、舒適感和未來(lái)感的新型城市功能單元。通俗來(lái)講，在未來(lái)社區(qū)里，居住、出行、休閑、購(gòu)物、教育、醫(yī)療一站式的生活場(chǎng)景將最大化呈現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：運(yùn)營(yíng)能力;盤(pán)活資源;政策調(diào)控

中圖分類(lèi)號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138- （2020） 07-0055-57

收稿日期：2020-05-12

作者簡(jiǎn)介：丁祖昱，易居企業(yè)集團(tuán)CEO。

5月9日，浙江省溫州市鹿城區(qū)集新社區(qū)一期地塊以掛牌方式成功出讓?zhuān)摰貕K以55.28億元底價(jià)成交，競(jìng)得者是中鐵建城市開(kāi)發(fā)有限公司。

這不是一宗尋常的土地出讓。仔細(xì)研究下來(lái)發(fā)現(xiàn)，該地塊釋放的信息量巨大。

首先，溫州鹿城集新社區(qū)是浙江省規(guī)劃打造“未來(lái)社區(qū)”以來(lái)第二個(gè)公開(kāi)出讓項(xiàng)目，規(guī)劃投資規(guī)模最大、入住人口最多，極具示范效應(yīng);此外，競(jìng)得者中鐵建城市開(kāi)發(fā)有限公司是央企中國(guó)鐵建首個(gè)城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)公司，成立僅1個(gè)月。作為中國(guó)鐵建攜手浙江省政府共建未來(lái)社區(qū)的首例探索，該項(xiàng)目同時(shí)也是中鐵建城市開(kāi)發(fā)有限公司成立以來(lái)的首個(gè)項(xiàng)目。

存量時(shí)代下，溫州鹿城集新未來(lái)社區(qū)將代表城市更新下社區(qū)運(yùn)營(yíng)的新趨勢(shì)，提供行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新思路。而中國(guó)鐵建以“未來(lái)社區(qū)”為突破口挖掘新“藍(lán)?！?，尋找新增長(zhǎng)極的戰(zhàn)略布局，將為行業(yè)創(chuàng)新探索提供可參考樣本。

1未來(lái)社區(qū)：社區(qū)發(fā)展新趨勢(shì)

“未來(lái)社區(qū)”的概念，對(duì)不少人來(lái)說(shuō)還略顯陌生。但國(guó)際上已有不少“未來(lái)社區(qū)”的建設(shè)先例。以加拿大為例，在建設(shè)更智能、綠色、包容的城市的目標(biāo)之下，打造了Quayside未來(lái)社區(qū)。歐洲BLOCK模式、新加坡COMPLEX模式、日本共享住宅，也都能看到未來(lái)社區(qū)的影子。

2019年，浙江省兩會(huì)首次將“未來(lái)社區(qū)”寫(xiě)入《政府工作報(bào)告》，隨后啟動(dòng)未來(lái)社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)。作為繼“兩山精神”“特色小鎮(zhèn)”之后，浙江省創(chuàng)造的又一“新經(jīng)驗(yàn)、新借鑒”，“未來(lái)社區(qū)”將有可能在中國(guó)未來(lái)10年、20年成為基建“新亮點(diǎn)”。浙江省首批發(fā)布24個(gè)示范項(xiàng)目，投資額達(dá)2000億;2021年擬培育投資100個(gè)示范項(xiàng)目，并致力于將“未來(lái)社區(qū)”模式推向全國(guó)，有力支撐大灣區(qū)大花園大都市區(qū)建設(shè)。

溫州鹿城集新未來(lái)社區(qū)便是浙江省推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)的標(biāo)志性項(xiàng)目之一，具有橋頭堡作用。

中國(guó)鐵建獲取的項(xiàng)目地塊為鹿城集新未來(lái)社區(qū)一期，圖1為該項(xiàng)目區(qū)位圖。

根據(jù)中國(guó)鐵建的總體規(guī)劃“一核、雙廊、四片區(qū)”，未來(lái)這里將通過(guò)商業(yè)中心、濱水商業(yè)街、辦公、酒店、鄰里中心、菜市場(chǎng)、社區(qū)健康管理中心、鄰里文化交流中心、幸福學(xué)堂、TOD公交場(chǎng)站共同打造未來(lái)社區(qū)九大場(chǎng)景，融合為人民群眾居住、出行、休閑、購(gòu)物、教育、醫(yī)療一站式生活：

（1）TOD社區(qū)，25分鐘到溫州高鐵站，30分鐘到溫州市政府;

（2） 27.25萬(wàn)方商業(yè)配套，滿足各方面的日常生活需求，包括需自持10年2.7萬(wàn)方的旅館、1.5萬(wàn)方的商務(wù)辦公，10.58萬(wàn)方的可售商業(yè)等。還有雅戈?duì)柖诘貕K7.98萬(wàn)方商業(yè)配套，預(yù)計(jì)與寶龍合作開(kāi)發(fā);

（3）空中廊道實(shí)現(xiàn)各個(gè)區(qū)塊的通行+15分鐘步行至甌江;

（4）建立對(duì)接國(guó)內(nèi)外知名醫(yī)院的遠(yuǎn)超診療集成系統(tǒng)，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心與三級(jí)醫(yī)院合作合營(yíng)建立醫(yī)聯(lián)體;

（5）托幼所到初中，滿足0-16歲零距離義務(wù)教育需求，并構(gòu)建全年齡段學(xué)習(xí)空間。

再加上數(shù)字化、人本化、生態(tài)化的建設(shè)要求，中國(guó)鐵建未來(lái)社區(qū)將在物業(yè)數(shù)字化服務(wù)、人本化服務(wù)，居住條件的舒適度上留給市場(chǎng)更多的期待，見(jiàn)圖2。

作為中國(guó)鐵建未來(lái)社區(qū)開(kāi)篇之作，該項(xiàng)目將打造為浙江省未來(lái)社區(qū)的全新樣板，集聚TOD復(fù)合功能形象展示區(qū)公共生活服務(wù)中心的新名片。

很顯然，區(qū)別于以往單純建房子的“快周轉(zhuǎn)”模式，該項(xiàng)目的核心在于強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，本質(zhì)是從“造房子”向“造社區(qū)、造生活”轉(zhuǎn)型，考驗(yàn)著企業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

2中國(guó)鐵建穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，探索新的增長(zhǎng)極

中國(guó)城市開(kāi)發(fā)逐漸轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，“繡花式”精細(xì)化城市更新正成為城市發(fā)展的主要方式之一。

未來(lái)已來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)黃金20年，如今進(jìn)入存量時(shí)代，城市升級(jí)的新需求推動(dòng)著房地產(chǎn)走向城市綜合運(yùn)營(yíng)、住宅開(kāi)發(fā)走向產(chǎn)城融合、以銷(xiāo)售為主走向提供服務(wù)為主等一系列的轉(zhuǎn)變。

同時(shí)，在“房住不炒”的政策調(diào)控底線之下，城市升級(jí)、產(chǎn)業(yè)培育、社會(huì)治理、文化交融、智慧應(yīng)用、系統(tǒng)化集成等都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展和精細(xì)化管理提出了更高要求。

此次中國(guó)鐵建攜手浙江溫州，恰恰是發(fā)揮央企優(yōu)勢(shì)。積極參與城市發(fā)展建設(shè)，致力于將中國(guó)鐵建八大模塊全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)升級(jí)，將房地產(chǎn)主攻方向按人民對(duì)美好生活的變化而調(diào)整，從“造房子”向“造社區(qū)、造生活”轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)發(fā)展升級(jí)，營(yíng)造美好人居。

“未來(lái)社區(qū)”模式的探索，很可能是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的突破口，而央企中國(guó)鐵建已經(jīng)站在了風(fēng)口之上。