■ 佘小京 SHE Xiaojing 伍 江 WU Jiang

0 引言

過去的10 多年間，共享經(jīng)濟在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推動下，快速拓展到日常生活的方方面面，改變了人們的出行、消費、工作和教育等方式。人們通過對資源的共享，實現(xiàn)了更經(jīng)濟的消費和更多元化的服務(wù)。共享空間近年來也成為社會熱點，通過對空間資源的循環(huán)利用達到經(jīng)濟性的目的，同時也促進了社交、改善了人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。共享辦公、短期共享住宿（旅游民宿）都是比較常見的共享空間方式，但中國現(xiàn)階段在居住方式上還很少涉及“共享”的理念。

“共享”住房并非是一個全新的概念和現(xiàn)象。早在19 世紀，西方就出現(xiàn)了按照烏托邦思想建設(shè)與改造社區(qū)，建立集體生活制度的實踐?，F(xiàn)代意義上的共居住房產(chǎn)生于20 世紀70年代，由于它在各國呈現(xiàn)出不同的形式，因而學(xué)術(shù)界的定義還沒有完全統(tǒng)一的結(jié)論。學(xué)者弗羅姆（Fromm）將“合作社區(qū)”“中央居住”和“共享設(shè)施的住房”引入了共居住房的概念中[1]；弗蘭克（Franck）和阿倫岑（Ahrentzen）將共居住房描述為具有獨立的居住單元，同時又共用公共空間和設(shè)施的住房[2]；麥卡曼特（McCamant）和杜雷特（Durrett）研究了丹麥共居住房后，在他們的書中首次使用了“共居”（cohousing）一詞，并將居民參與住房開發(fā)全過程、鄰里空間、大量公共設(shè)施、完全的居民管理、無等級化業(yè)主組織和獨立的收入來源這六點作為共居住房的特征[3,4]。

共居住房在全球的發(fā)展經(jīng)歷了3次浪潮。第一次浪潮始于上世紀70年代，共居住房首先在北歐地區(qū)出現(xiàn)，主要分布在丹麥、瑞典和荷蘭。這一時期是共居住房的探索期，為日后的發(fā)展提供了理念和開發(fā)、設(shè)計、運營的范式。80 年代后，共居住房進入全球化的第二次浪潮，不僅在歐洲各地包括英國、德國、挪威得到快速發(fā)展，還傳播到北美地區(qū)。21 世紀后，共居住房傳播到了澳大利亞、新西蘭和日本，形成了第三次浪潮[5,6]。經(jīng)過半個多世紀，“共居”已成為一種全球范圍的先鋒式居住方式[7]。學(xué)術(shù)界對于“共居”的研究也越來越廣泛，已經(jīng)超越了居住的概念范疇，更多地融入了社會、生態(tài)、經(jīng)濟、和意識形態(tài)的內(nèi)容[8-11]。本文將主要著眼于“共居”住房在不同國家發(fā)展歷程的橫向比較，分別選取丹麥、瑞典、美國和日本等國家，試圖從時間和地區(qū)上更加全面地反映共居住房全球發(fā)展的歷程、現(xiàn)狀和趨勢。

1 共居住房的全球?qū)嵺`

共居住房源自于丹麥一種bof?llesskaber（集體居?。┑木幼》绞絒7]。在1988 年出版的《共居：一種當(dāng)代自建房屋的方式》（Cohousing:A Contemporary Approach to Housing Ourselves）一書中，美國建筑師麥卡曼特和杜雷特首次使用“共居”一詞來描述丹麥的這種住房，并將1972 年建成的S?ttedammen 社區(qū)視為現(xiàn)代共居住房的開端。此后的半個世紀，共居住房在全球各地傳播發(fā)展，結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?、政治、?jīng)濟背景，呈現(xiàn)出多樣化的模式。

1.1 丹麥模式

20 世紀60 年代，在丹麥出現(xiàn)了一種與傳統(tǒng)居住方式不同的社區(qū)營造與生活模式的設(shè)想，集中體現(xiàn)在兩篇文章上。一篇是由建筑師揚·古德曼· 霍 爾（Jan Gudmand-Hoyer）撰寫的《烏托邦與過時的獨戶住宅之間的缺失》（The Missing Link between Utopia and the Dated One-Family House），書中介紹了作者對共居住宅的設(shè)想和嘗試開發(fā)的項目；另一篇是由作家波蒂爾·格拉雷（Bodil Graae）撰寫的《孩子應(yīng)該擁有一百個父母》（Children Should Have One Hundred Parents），提出了類似的觀點[7,12]。這兩篇文章的發(fā)表在丹麥引起了很多關(guān)注，直接激勵、促成了現(xiàn)代共居住房在丹麥的實踐探索。丹麥最早的兩個共居社區(qū)是1972 年建立的S?ttedammen 社區(qū)和1973 年建立的Skr?planet 社區(qū)。區(qū)別于傳統(tǒng)社區(qū)，這種新興居住方式的特點在于：居民以公共生活為核心，個人住宅圍繞公共用房布置，且居民在住宅的開發(fā)、運營和管理上占主導(dǎo)位置。

揚·古德曼·霍爾在介紹共居住房時，描述了它的空間形態(tài)：私有空間圍繞公共空間布置，兩者的界限清晰。公共空間的集中表現(xiàn)是公共用房（common house），包含公共廚房、餐廳及其他的功能用房[7]，這也成為后來共居住房空間形態(tài)的原形。丹麥的共居住宅基本建設(shè)在城市的郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，以低層獨立式或者聯(lián)排式住宅為主，規(guī)模大致在15～30 戶。以Jystrup Savvaerk為例，該社區(qū)由21 戶居民組成，通過一條由玻璃頂覆蓋的室內(nèi)街道將住戶聯(lián)系起來（圖1～3）。社區(qū)中的公共區(qū)域占了總建筑面積的40%，包括室內(nèi)街道、工作間、廚房、客房和青少年活動室等，同時，在對居民隱私的保護上也考慮得十分周到。平面上的交替排列和空間上的錯層布局（圖4）都有助于解決公共空間和私有空間共存的矛盾。

從開發(fā)和產(chǎn)權(quán)模式來看，丹麥共居住房的發(fā)展經(jīng)歷了3 個階段。①第一階段：20 世紀七八十年代，主要由居民自主開發(fā)。由于當(dāng)時沒有可供參考的開發(fā)模式，為了合法地建造新型住宅社區(qū)，居民們采用的完全是私有制開發(fā)方式，住宅的產(chǎn)權(quán)為居民個人擁有，公共用房由業(yè)主委員會共同擁有。②第二階段：20 世紀八九十年代，丹麥頒布了一系列法律和金融政策來支持合作產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)，刺激了共居住房開發(fā)及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變。開發(fā)模式由居民主導(dǎo)轉(zhuǎn)為非盈利機構(gòu)——共居合作社主導(dǎo)，產(chǎn)權(quán)也從個人擁有轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鳟a(chǎn)權(quán)。共居協(xié)會擁有住房的產(chǎn)權(quán)，居民通過購買股份，成為協(xié)會會員，從而獲得房屋的使用權(quán)。這一時期共居住房的建設(shè)量得到了大幅增長。③第三階段：2004 年后，政府不再對合作產(chǎn)權(quán)住宅給予政策優(yōu)惠，共居住房的建設(shè)也因此放緩。新開發(fā)的共居住宅重新回歸到居民自主開發(fā)上，而合作產(chǎn)權(quán)制的共居住房基本上成為社會保障性住房，旨在為社會弱勢群體提供居所，比如老年人和殘疾人[7]。

圖1 Savvaerk 社區(qū)鳥瞰圖

圖2 Savvaerk 剖面圖

圖3 Savvaerk 室內(nèi)街道

圖4 Savvaerk 套內(nèi)錯層

丹麥早期的共居住房為核心家庭提供了生活支持，通過日常家務(wù)的分擔(dān)來減輕生活壓力，比如照看孩子，準備餐飲等。這一時期的居民大多都擁有良好的教育和穩(wěn)定的收入，共居住房成為中產(chǎn)階級的一種居住選擇。80 年代后，金融和法律政策使合作產(chǎn)權(quán)住宅的建設(shè)成本大大降低，共居住房為更多的社會階層所接受。第一個合作產(chǎn)權(quán)的共居社區(qū)Uldalen 建立于1983 年，其中，半數(shù)居民處于單身狀態(tài)，職業(yè)以技術(shù)工人和學(xué)生為主，而且有超過1/4 的居民在入住時處于失業(yè)[7]。共居住房的居民在家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、年齡構(gòu)成上更加多樣化。

丹麥共居住房的空間可歸納為“圍繞某種形式公共空間的一圈密集而低矮的建筑物”[13]。開發(fā)模式以居民主導(dǎo)和共居合作社主導(dǎo)為主，具有自發(fā)式、草根式的特點。目前，在丹麥有10%的住宅屬于共居住宅，居民人數(shù)超過5 000 人，成為丹麥主流的住房方式之一，促進了丹麥住房體系的繁榮和多樣[7]。丹麥的共居住房在全球范圍內(nèi)起到了范式的作用。

1.2 瑞典模式

雖然同處于北歐地區(qū)，但瑞典共居住房的發(fā)展走了一條與丹麥不同的道路。瑞典的共居住房源自于出現(xiàn)在20 世紀30 年代的集合住宅（kollektivhus）[14]，居民不僅共用公共空間和設(shè)施，也共同出資購買生活服務(wù)，包括房間和衣物的清潔、用餐服務(wù)等。60 年代末，瑞典社會中的一部分職業(yè)女性發(fā)起了共擔(dān)家務(wù)的倡議，呼吁每個成員都應(yīng)該參與家務(wù)勞動，并得到了社會的廣泛認同，促使了集合住房向共居住房過渡[4]。70 年代末，由于西方社會的經(jīng)濟危機，瑞典出現(xiàn)了大量的空置住房。為了使這些住房得到有效的利用，政府接受了建筑師拉爾斯·阿格倫（Lars Agren）的建議，將其中一棟高層住宅改造成了瑞典第一個共居住房——Stacken 社 區(qū)（圖5）。在Stacken中，公共用房被布置在公寓樓的第五層，包含公共廚房、餐廳和幼兒園，當(dāng)時這些空間是專供內(nèi)部居民使用而非對外服務(wù)的。Stacken 開創(chuàng)了在城市中通過舊房屋改造建設(shè)共居住房的先例。截至2014 年，瑞典已建成了43 個共居社區(qū)，擁有2 000 多戶居民，占瑞典住房總量的0.05%[14]。

瑞典的共居住房基本位于城市，規(guī)模在50 戶左右，以中高層塔式公寓為主，公共用房一般集中設(shè)置在入口層，或者每隔3～4 層分散布置，居住單元相比一般的公寓面積偏小，但設(shè)備齊全。如果說丹麥的共居住房是在平面上展開空間布局，那么瑞典共居住房則可以看作是一種垂直方向的組合。位于斯德哥爾摩的F?rdkn?ppen 是瑞典第一個代際內(nèi)共居住房，居民都是40 歲左右且沒有孩子的中年人。公寓包括43 套住宅單元，每套面積38～74 m2，所有單元均設(shè)有廚房。社區(qū)內(nèi)的公共用房面積為345 m2，約占總建筑面積的15%，其中包含了中央廚房、餐廳、起居室、工作間、健身房、桑拿浴室，還有3 間客房和2 間電腦房[14]（圖6、7）。

與丹麥草根式的開發(fā)模式不同，瑞典的共居住房大部分由政府主導(dǎo)開發(fā)，屬于社會公共租賃房。在瑞典，可開發(fā)的土地大部分屬于國家，保證了共居住房由政府主導(dǎo)開發(fā)的基礎(chǔ)。市議會在很大程度上可以決定土地的使用性質(zhì)和強度，而共居住房在瑞典各地的議會中都很受支持，因而可以獲得土地出讓上的優(yōu)惠[15]。2000 年后，瑞典共居住房逐漸由公共租賃房向分契式產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變，住宅的產(chǎn)權(quán)歸屬于居民個人，同時公共用房為社區(qū)所有居民共同擁有。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后的社區(qū)依然保持了共居的居住方式。

圖5 Stacken 瑞典第一個共居社區(qū)

圖6 F?rdkn?ppen 一層平面圖

圖7 F?rdkn?ppen 公共廚房

瑞典的共居住房作為一種社會福利性住房，從一開始就具有很高的社會兼容性。值得一提的是，政府在開發(fā)的過程中，相當(dāng)重視居民的參與，在開發(fā)之初就向社會招募居民，鼓勵他們參與設(shè)計建造的全過程以及未來社區(qū)管理運維制度的制定[14]。居民通過參與開發(fā)和管理，增強了歸屬感和使命感，同時也加深了相互了解，為未來共同生活建構(gòu)了良好的基礎(chǔ)。這也是瑞典的共居住房區(qū)別于其他社會性住房的最大特點。

瑞典的共居住房是一種以公寓式住宅為主，由政府主導(dǎo)開發(fā)，帶有社會福利性質(zhì)的住房。雖然在全球范圍內(nèi)采用這種模式的國家并不多見，僅限于北歐地區(qū)（包括荷蘭），但我們可以從中看到共居住房的另一種可能性。

1.3 美國模式

美國自20 世紀中葉以來，住宅市場一直以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，在城市郊區(qū)大規(guī)模建造低密度、獨立式住宅。國家監(jiān)管、技術(shù)、財務(wù)和道德結(jié)構(gòu)的契合將住房轉(zhuǎn)變?yōu)榇笠?guī)模生產(chǎn)行業(yè)，旨在滿足房地產(chǎn)商的利潤需求，而不是考慮居民或社會對復(fù)雜空間的需求[16-18]，由此帶來了一系列社會和生態(tài)問題，因而人們開始有意識地呼吁建構(gòu)新的社區(qū)關(guān)系和居住方式。80年代末，建筑師麥卡曼特（McCamant）和杜勒特（Durrett）將源自于丹麥的共居住房理念帶到了美國。自1986年美國第一個共居住房在舊金山灣區(qū)開發(fā)建立至今，美國各州的共居項目已增加到100 多個[19]。截至2017 年6 月，根據(jù)美國共居房屋協(xié)會的統(tǒng)計，全美24 個州已建成共居社區(qū)165 個，還有148 個正處于建設(shè)中。

美國共居住房大部分建設(shè)在城市近郊，以低密度住宅為主，規(guī)模在12～36 戶之間。這些共居住房減少或放棄了車道、車庫以及私人花園，彼此緊湊地布置在一起，為公共用房和室外花園提供更多可建設(shè)用地[19]。位于科羅拉多州博爾德的Silver Sage Village 是美國最早的老年共居住房之一，建成于2007 年，由麥卡曼特（McCamant）和杜勒特（Durrett）設(shè)計并協(xié)助辦理施工文件。社區(qū)內(nèi)部沒有車行道，16 戶居住單元共同圍繞中心花園布置。社區(qū)有460 m2的公共用房，樓上住戶也通過位于二層的大平臺，同整個社區(qū)聯(lián)系起來（圖8～11）。

為了適應(yīng)整個國家的住房開發(fā)機制，美國的共居住房采用房地產(chǎn)式的開發(fā)模式，大部分項目由居民主導(dǎo)；同時，很多非盈利組織提供了完善的開發(fā)服務(wù)，一些開發(fā)商也愿意參與共居住房的建設(shè)，不過他們的角色從開發(fā)主體轉(zhuǎn)換為咨詢公司。美國的共居住房通常采用分契式產(chǎn)權(quán)模式，居民擁有自己住房的產(chǎn)權(quán)，且社區(qū)內(nèi)所有的居民共同擁有公共用房和土地的產(chǎn)權(quán)。分契式產(chǎn)權(quán)使居民方便地獲得銀行的抵押貸款，日后出售或出租房屋也變得更為容易[19]。房地產(chǎn)式的開發(fā)模式使共居住房在美國得以發(fā)展，但也存在一些弊端：居民常常因為個人經(jīng)驗不足、缺乏專業(yè)知識、決策難以達成而延長開發(fā)周期，增加了財務(wù)成本和風(fēng)險；同時，復(fù)雜的決策過程也限制了社區(qū)的規(guī)模，很少有共居社區(qū)超過50 戶居民。

2012年，共居研究網(wǎng)絡(luò)（Cohousing research Network，CRN）對全美共居住宅居民進行了一次調(diào)查，顯示當(dāng)時美國共居住宅中，居民的平均年齡在40～49 歲之間，95% 為白人，且72% 為女性，家庭年收入為10 萬～15 萬$，其中65.7%的居民擁有碩士學(xué)位。2016 年，在另一項國會合作選舉研究（CCES）中也包括了對共居住房的調(diào)查，全國范圍的抽樣顯示，約有1/4 的人表示出對共居住房有很高或較高的興趣，且人群的分布同年齡、性別、收入、種族、受教育程度并無直接關(guān)系。共居社區(qū)在美國還擁有更為廣闊的市場。Poley（2007）對北美56 個共居住宅所作的研究顯示，共居住宅不僅在社區(qū)內(nèi)部實現(xiàn)了高度和諧，而且在更大范圍內(nèi)打破了“內(nèi)”與“外”之間的障礙。

美國的共居住房直接傳承于丹麥，兩者在空間形態(tài)和開發(fā)模式上都很相似。在新自由主義市場經(jīng)濟的背景下，美國的共居住房更多地表現(xiàn)出商品化的生產(chǎn)過程。雖然現(xiàn)階段，共居住房在美國并不是主流的居住形式，但其市場需求和發(fā)展前景是相當(dāng)樂觀的。

1.4 日本模式

圖8 Silver Sage Village 二層大平臺

圖9 Silver Sage Village 室外花園

圖10 Silver Sage Village 一層布置圖

圖11 Silver Sage Village 鳥瞰意向圖

共居住房在21 世紀傳入日本，并且結(jié)合日本的國情演繹出新的特征。日本的共居住宅更傾向于追求團結(jié)感和密切的聯(lián)系[20]。近20 年來，日本的人口數(shù)量大幅度減少，家庭的平均人口從60 年代的4.14 減少到2010 年僅有2.4，日本單人獨居的家庭比例超過了30%[21]。同時，日本還有大量的房屋空置，2013 年住宅的空置率達到13.5%[22]。在這樣的社會背景下，日本的共居住房得到增長迅速。2000 年東京成立了推廣共居住房的非營利性組織——集合住宅公司（Collective Housing Corporation,CHC），其第一個共居住宅項目——康康森林社區(qū)建成于2003 年[23]。日本的共居住房也稱為共享屋（share house）。截至2013 年，在日本最大的共居住宅網(wǎng)站Hitsuji 上注冊登記的房屋共有1 300 套，房間數(shù)量達到了17 500 間，主要集中于東京大都市圈的范圍內(nèi)[21]。

日本的共居住房大致可分為民宿式和宿舍式。民宿式是由私人住宅改建而成，居民人數(shù)較少，大部分控制在10 人以內(nèi)。宿舍式是對城市中的閑置建筑（如公司宿舍、老舊商業(yè)設(shè)施等）進行改造[24]，空間布局和瑞典公寓式共居住房比較接近，但私人空間更為緊湊和標準化，一般不含有完整的設(shè)備，類似于酒店的客房。這類共居住房的規(guī)模較大，可容納50～100 人居住。如2019年7 月建成的位于東京附近的“三鷹共享廣場”，共有112 間客房，其建筑一層面向開闊場地的位置布置了220 m2的公共用房；室外空間由廣場和兩個租賃式農(nóng)場組成，鼓勵社區(qū)居民參與農(nóng)產(chǎn)勞動，也為整個地區(qū)提供了舉辦室外活動的場地?！叭椆蚕韽V場”在倡導(dǎo)綠色生活方式的同時，也帶動著整個地區(qū)的交流（圖12～15）。

日本的共居住房大部分是在城市更新過程中，由原有建筑改建而成，很少有新建的項目，且主要由私人業(yè)主或非營利組織主導(dǎo)開發(fā)。在日本，土地和住房屬于業(yè)主私人擁有。民宿式共居住房由房東獨立或者同非營利組織協(xié)作完成改造，再通過網(wǎng)絡(luò)平臺進行招租。宿舍式共居住房則由專業(yè)機構(gòu)（如CHC）主導(dǎo)，通過向社會籌措資金來開發(fā)。日本共居住房一般都采用租賃方式運營，居民不需要參與開發(fā)過程，通過加入共居組織協(xié)會，以會員的身份入住，并參與日后的社區(qū)管理[21]。

圖12 三鷹共享廣場公共用房

圖14 三鷹共享廣場租賃式農(nóng)場

圖15 三鷹共享廣場鳥瞰意向圖

日本的共居住房常用來應(yīng)對很多社會問題，主要表現(xiàn)在以下方面。第一，災(zāi)后援建。2011 年“三一一”東日本大地震后，共居住房受到了社會廣泛的關(guān)注。在災(zāi)后復(fù)興援建提案中，以共居住宅的方式追尋逝去的社區(qū)嘗試非常多見[20]。第二，應(yīng)對孤獨感和老齡化。日本是世界上老齡化程度最高的國家，且單人家庭的比例已占日本家庭總數(shù)的1/3，“孤獨死”的數(shù)量逐年增加[24]。共居住房為老年人和獨居者提供了更加積極和安全的居住方式。第三，振新地區(qū)。共居住宅的公共空間不僅供內(nèi)部居民使用，也對周邊居民或共居協(xié)會的其他成員開放，在鼓勵地區(qū)交流，激發(fā)區(qū)域活力上發(fā)揮了積極的作用。

日本共居住房的空間組合和開發(fā)模式與城市更新密切相關(guān)，通過對閑置建筑的再利用、盤活存量資產(chǎn)，使建筑成為一種吸納新群體并激活整個社區(qū)的手段[24]；同時，對于日本現(xiàn)存的社會問題也提供了積極可行的方法與策略。

1.5 經(jīng)驗總結(jié)

通過以上對丹麥、瑞典、美國和日本共居住房實踐的分析，可以看到，共居住房的空間形態(tài)組合、開發(fā)和產(chǎn)權(quán)模式在世界各國表現(xiàn)出的形式各不相同，這與各國的住房制度和社會背景息息相關(guān)。但它們的核心都是將集體生活與個人隱私有機融合在一起，減小或轉(zhuǎn)移了原本屬于私人空間的廚房、餐廳、起居室等功能，合并成公共用房，不僅擴大了居民實際可使用面積，還能增加個人住房中難以提供的功能空間，如圖書館、健身房、青少年活動室和幼兒看護室等（圖16、17）。同時，居民們基于集體商議制度，對社區(qū)內(nèi)的公共資源進行共享、共管、共治[25]。共居住房適用的人群范圍廣，在促進鄰里和諧、提倡居民自治、激發(fā)社區(qū)活力等方面具有良好的作用（表1）。當(dāng)今全球范圍內(nèi)都普遍存在著一些共同問題，如能源短缺、環(huán)境污染、人口減少、老齡化和家庭結(jié)構(gòu)改變等，共居社區(qū)對于這些問題都給與了積極的回應(yīng)，因此，這種居住方式越來越受到人們的關(guān)注，其理論研究和實踐發(fā)展的范圍與速度都呈現(xiàn)出增長趨勢。

圖17 共居住房的空間格局

表1 共居住房在丹麥、瑞典、美國、日本的實踐比較

2 中國住房建設(shè)的現(xiàn)狀和問題

我國自1998 年住房制度改革之后，城市中的商品房逐漸代替了福利分配住房，成為住房供應(yīng)體系中的主流形式，房地產(chǎn)業(yè)也在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)成為國家和地區(qū)經(jīng)濟的增長點。房改至今已經(jīng)歷了30 多年，很大程度上改善了中國城市人口的居住條件，改變了城市面貌；但隨著時間的推移，一些弊端逐漸顯現(xiàn)，現(xiàn)階段主要存在以下三方面問題。

（1）住房的公共空間配置普遍偏低。盡管在設(shè)計上，建筑師們有意識地注重居住社區(qū)公共空間的塑造，但在商品房和現(xiàn)有售房制度的語境下，這種嘗試常常顯得蒼白無力。開發(fā)商希望將面積聚集于可銷售的住宅部分，居民出于得房率的考慮，也希望增加套內(nèi)面積，于是公共空間能小則小，甚至于成為評判設(shè)計優(yōu)劣的因素，一般只滿足規(guī)劃要求的指標。同時，這些公共用房在日后的管理使用中，也存在挪用的現(xiàn)象，不能真正服務(wù)到居民本身。

（2）住房的可支付性（housing affordability）差，缺乏產(chǎn)權(quán)多樣化的住房供應(yīng)。目前，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系主要由市場為主導(dǎo)的商品房和政府主導(dǎo)的社會保障房組成。一方面，不斷高企的商品房價格使城市居民越來越難以承受，雖然政府近幾年已采取一系列政策調(diào)控措施，但真正落實和見效仍需時日，我國房價和居民收入比依然較高；另一方面，我國住房保障體系的建設(shè)仍不完善，造成了城市居民對于福利型住房需求和供應(yīng)上的矛盾。因此，如何建構(gòu)一個可支付性強、產(chǎn)權(quán)多樣的住房供給體系，對于我國住房建設(shè)的發(fā)展意義深遠。

（3）社區(qū)認同感低，鄰里關(guān)系淡薄。我國現(xiàn)階段的居住社區(qū)普遍缺失良好的鄰里網(wǎng)絡(luò)。商品化的住宅，只能從價格上限定購買人群，只要有購房資格并且能夠負擔(dān)房價的人都可以買房，無需居民之間的相互認同，更不可能在社區(qū)建成后形成一套完善的集體協(xié)商制度。房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式也造成社區(qū)的規(guī)模越來越大，動輒上千戶甚至上萬戶，百人以下的居住區(qū)少之又少，熟人社區(qū)越來越難以形成。

在我國住房發(fā)展歷史中，出現(xiàn)過類似共居住房開發(fā)和產(chǎn)權(quán)的實踐探索，體現(xiàn)在個人集資建房和共有產(chǎn)權(quán)房兩類。這兩種住房都旨在減少住宅購買的成本，沒有涉及共居的核心價值，也未受到社會廣泛的認同[26]。同時，在一些租賃式住房中（如青年公寓和企業(yè)職工宿舍），公共空間已經(jīng)具備了共居住房的功能特征，也鼓勵居住者參與日常的集體生活和社區(qū)管理[27,28]。這種居住方式雖然在理念上有了較大進步，但仍無法解決上述問題。

3 共居住宅對我國住房建設(shè)的啟示

共居住房的發(fā)展與社會的變遷、政策和市場導(dǎo)向密不可分。國外共居住宅的經(jīng)驗從空間形態(tài)組合、開發(fā)及產(chǎn)權(quán)模式、社會友好性等方面，為解決我國住房建設(shè)當(dāng)下存在的問題提供了借鑒。

3.1 空間形態(tài)組合

從之前的案例中可以看到，共居住房通常由居住單元和公共用房組合而成。居住單元可以是獨立、半獨立的低層住宅，也可以是公寓式單元。這些居住單元的面積通常比傳統(tǒng)的房型小，從而釋放出更多的空間給公共用房。單元同公共用房的組合方式靈活多樣，可以分為分散式、分組式、平鋪式、混合式和緊湊式5 種（圖18）。丹麥和美國的共居住房屬于低密度住宅，一般采用分散式、分組式、平鋪式的空間組合方式；瑞典和日本則更多地采用緊湊式的布局。形態(tài)組合的多樣性使共居住宅可以適應(yīng)大部分新建和改建項目，特別是對于老舊建筑，無論是框架結(jié)構(gòu)的工業(yè)、辦公建筑，還是開間較小的舊式住宅，共居住宅都有很高的適應(yīng)性。通過改造的方式，創(chuàng)造出更多的住房供給。

3.2 開發(fā)和產(chǎn)權(quán)模式

共居住房在國際上有多種開發(fā)和產(chǎn)權(quán)模式，產(chǎn)權(quán)模式又在很大程度上由開發(fā)模式?jīng)Q定。常見的開發(fā)模式主要有以丹麥和美國為代表的居民主導(dǎo)型、以瑞典為代表的政府主導(dǎo)型和以日本為代表的非盈利組織主導(dǎo)型。產(chǎn)權(quán)模式有個人產(chǎn)權(quán)、合作產(chǎn)權(quán)、分契式產(chǎn)權(quán)和租賃式。多主體的開發(fā)方式和多樣化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)為我國的住房建設(shè)和舊房改造提供了一條可借鑒的思路，在政府大包大攬和房地產(chǎn)商業(yè)化開發(fā)之外，探尋其他的開發(fā)途徑，即動員居民和社會的力量參與，進行多主體、多元化的開發(fā)，從而降低居住成本。多樣化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，也可以為具有不同支付能力的居民提供更多的居住選擇，增加住房的可支付性，更好地體現(xiàn)社會的公平與公正。

3.3 社會友好性

利于塑造良好的鄰里關(guān)系，鼓勵與促進居民的民主自治是各國共居住房的共同特點，這也是我國建構(gòu)社會主義新型民主的生長點之一。共居住房中的公共用房不僅可以服務(wù)內(nèi)部居民，也可以通過有償或無償?shù)姆绞綄ν忾_放，從而帶動整個地區(qū)的交流與溝通，激發(fā)區(qū)域的活力，也為解決市中心老舊小區(qū)缺乏公共活動空間提供了一條思路。

圖18 共居住宅空間形態(tài)組合

從共居住房的發(fā)展中可以看到，這種居住方式已從生活支持上升到了共同提升。越來越多的年輕人選擇共居住房，希望通過同他人的交流和學(xué)習(xí)，擴展視野，擴大社交圈，增強綜合能力，更好地實現(xiàn)個人發(fā)展。此外，共居社區(qū)更為老年人所歡迎，特別是空巢和喪偶老人，他們可以不依賴專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，從居民互助中提高自己的生活質(zhì)量，從而獲得歸屬感、成就感和幸福感。

在如今的互聯(lián)網(wǎng)時代，共居住房更具有現(xiàn)實意義。面對社會結(jié)構(gòu)日益松散，人際交往越來越疏離的現(xiàn)狀，互聯(lián)網(wǎng)突破了地域限制，使人們通過上網(wǎng)就可以方便地相互聯(lián)絡(luò)，形成某種網(wǎng)絡(luò)社群；但是，人們越來越多地依賴網(wǎng)絡(luò)社交，又加劇了現(xiàn)實生活中的孤獨感。虛擬社區(qū)不能替代實體社區(qū)，共居住宅作為一種提倡在日常生活中建立良好鄰里關(guān)系的居住方式，鼓勵人們進行面對面的交流，無疑這對于促進線下社交，擺脫孤獨感具有積極作用。

4 結(jié)語

共居住房作為社會福利住房和商品房之間的另一種選擇[29]，特別是在城市高密度建成環(huán)境下，住宅的建設(shè)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)換到存量更新，具備一定的可行性和適用性。共居住房通過多樣化的空間形態(tài)組合，為居住找到最佳的公共和私有空間配比；多種開發(fā)模式和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)提高了住房的供給量和可支付性；通過居民對居住空間的共享、共管、共治，促進鄰里交往、激發(fā)社區(qū)活力、提高生活質(zhì)量。隨著家庭結(jié)構(gòu)、工作和生活模式的改變，共居住房在未來也將擁有更廣泛的需求和發(fā)展空間。同時，共居住房的發(fā)展也需要整個社會的理解、金融和立法政策的支持、媒體的宣傳和民主自治教育，才能得到長足的發(fā)展，成為人們?nèi)粘＞幼∩畹囊环N普遍選擇。