潘亞華

伴隨我國科技水平的日益提升，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，所面臨的問題也越來越多，所以房地產(chǎn)公司務(wù)必要進(jìn)行積極改革，切實(shí)提升自身的開發(fā)水平以及科技能力等，做好資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理工作，改進(jìn)以往資金耗費(fèi)較大、回款效率較低等項(xiàng)目。在選擇材料時(shí)，也應(yīng)運(yùn)用集約型管理方式，以此來開發(fā)出更好的產(chǎn)品，去滿足廣大消費(fèi)者對(duì)此的需求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理問題所在

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需具備充足的資金支持。以實(shí)際情況來說，許多房地產(chǎn)公司本身并不具備充足的資金儲(chǔ)備，也不具備大量的資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，在此情況下則應(yīng)以資金籌措的方式來獲得資金，以進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。然而當(dāng)前資金籌措工作的開展卻較為困難，這一現(xiàn)象也很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金鏈發(fā)生斷裂。而導(dǎo)致其產(chǎn)生的主要原因，體現(xiàn)在以下內(nèi)容中。其一，資金籌措渠道較為單一。對(duì)于不少難以獲得充足資金儲(chǔ)備的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，其籌措資金的多數(shù)渠道都為銀行貸款，且該種貸款方式的數(shù)額非常大，利息也非常高，不但會(huì)降低項(xiàng)目為房地產(chǎn)公司所帶來的利潤(rùn)，也會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生;同時(shí)銀行在較短的時(shí)間之內(nèi)很難快速分撥款項(xiàng)，對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，若在此情況下只能被動(dòng)地等待銀行給自身撥款，那么只會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目的開發(fā)周期。其二，一些房地產(chǎn)公司由于長(zhǎng)期在銀行貸款，致使公司資產(chǎn)負(fù)債率極高，若在較短的時(shí)間內(nèi)難以進(jìn)行資金回籠，則會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，與此同時(shí)也會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)公司的信譽(yù)，甚至致使房地產(chǎn)公司在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，瀕臨淘汰的處境。

房地產(chǎn)公司資金利用率若較低，也會(huì)對(duì)自身資金鏈的管理帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。其一，房地產(chǎn)公司資金鏈需具備充足的資金支撐，資金運(yùn)用的范圍也是較為廣泛，如材料支出、以及地皮購置等方面，所以需對(duì)各項(xiàng)資金予以科學(xué)管理，以在最大程度上提高其運(yùn)用價(jià)值。在購置地皮的過程中，是以競(jìng)價(jià)拍賣的方式進(jìn)行，在拍賣時(shí)，會(huì)有多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一同去競(jìng)爭(zhēng)地皮，而地皮的價(jià)格也會(huì)因此而不斷提高，甚至超出地皮的真正價(jià)值。在此情況下，若存在惡性競(jìng)爭(zhēng)的情況，那么就會(huì)將大把的資金全部用到地皮購置上，造成余下的資金難以支持后續(xù)工程的開展，包括支持后續(xù)的需要用在材料和建材管理方面的資金。出現(xiàn)材料質(zhì)量差等諸多問題，而為確保建筑的質(zhì)量就務(wù)必需要進(jìn)行重新購置，進(jìn)而就會(huì)增大房地產(chǎn)公司的成本。其二，銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，而在這一階段中，則難以避免會(huì)產(chǎn)生許多突發(fā)情況，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。如在進(jìn)行銷售時(shí)，若政府調(diào)控了房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格，則會(huì)致使房地產(chǎn)公司利潤(rùn)壓縮，進(jìn)而就會(huì)影響到房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)收益，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司很難償還銀行的貸款。

二、房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理措施

1.強(qiáng)化融資風(fēng)險(xiǎn)管理。針對(duì)我國房地產(chǎn)公司過分依賴銀行貸款這一現(xiàn)狀，則需轉(zhuǎn)變以往的資金籌措方式，以豐富性的資金籌措渠道，保障自身的資金儲(chǔ)備。對(duì)此，則要求房地產(chǎn)公司除卻采用銀行貸款措施外，也能夠以公司合作、開發(fā)信托融資等諸多形式，實(shí)施資金籌措，如此則利于分散單一銀行貸款方式，給房地產(chǎn)公司所帶來的諸多風(fēng)險(xiǎn)。再者，還應(yīng)科學(xué)運(yùn)用“財(cái)務(wù)杠桿”這一原理，對(duì)于我國房地產(chǎn)公司來說，其償債指標(biāo)往往較高，所以房地產(chǎn)公司需有效下降資產(chǎn)負(fù)債率，保障自身具有較好的償債能力，并科學(xué)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿這一原理，探尋最為適宜合作的房地產(chǎn)公司的投資機(jī)構(gòu)以及投資者等。對(duì)于上市公司來說，能夠運(yùn)用基金、股票以及債券等轉(zhuǎn)變負(fù)債，使其能夠轉(zhuǎn)變?yōu)楣杀?，亦或是?shí)收資本。并且，還應(yīng)對(duì)公司的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，提高自有資金，降低外部融資，如此才能夠使得房地產(chǎn)公司的資金結(jié)構(gòu)處在最好的狀態(tài)之中，降低風(fēng)險(xiǎn)問題的產(chǎn)生概率，確保房地產(chǎn)公司的順利運(yùn)作，推動(dòng)其獲得持續(xù)健康發(fā)展。

除上述內(nèi)容外，也需制定完善的資金籌劃方案，為避免資金浪費(fèi)情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)公司務(wù)必要制定完善的資金籌劃方案，一方面應(yīng)積極進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，依據(jù)我國的主要政策，并根據(jù)我國消費(fèi)者的主要購房目的等，來開發(fā)富有價(jià)值的項(xiàng)目。另一方面還應(yīng)積極開展資金預(yù)算工作，針對(duì)項(xiàng)目預(yù)算貸款的時(shí)間以及金額等，來選擇貸款的類型，如短期或是長(zhǎng)期，加以科學(xué)借貸，防止資金閑置情況的出現(xiàn)，下降財(cái)務(wù)資金成本，以此方式來提升房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)用率。

2.重視資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，還應(yīng)重視資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管理。以其管理內(nèi)容來分析，主要體現(xiàn)如下。其一，科學(xué)購置土地，土地資源質(zhì)量的優(yōu)劣，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生直接影響，所以房地產(chǎn)公司需科學(xué)購置土地，針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目選擇最好的土地資源，并以我國經(jīng)濟(jì)政策為重要根據(jù)來適宜購置土地，以避免產(chǎn)生土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象。其二，應(yīng)健全項(xiàng)目管理制度。房地產(chǎn)公司需強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理，科學(xué)管控項(xiàng)目資金成本，設(shè)置工程合同與成本賬目，全面監(jiān)控項(xiàng)目預(yù)算。房地產(chǎn)公司各個(gè)部門之間還應(yīng)多加進(jìn)行溝通與合作，確保信息傳遞的正確性與有效性，并提升相關(guān)部門工作人員的整體意識(shí)，讓其能夠在開展相關(guān)工作時(shí)，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，探析問題，從而去解決問題，實(shí)現(xiàn)有效的成本預(yù)算管理。

3.加強(qiáng)資金回籠風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)公司若想加強(qiáng)資金回籠風(fēng)險(xiǎn)管理，則應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)銷售管理，這是由于房地產(chǎn)公司在銷售環(huán)節(jié)中會(huì)受到諸多因素的影響，其中以外部環(huán)境因素的影響最大，所以房地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)調(diào)研市場(chǎng)銷售的真實(shí)狀況，了解我國各項(xiàng)政策，以避免出現(xiàn)房產(chǎn)大范圍囤積的情況。另外，房地產(chǎn)公司在制定營銷方案時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確找到自身在市場(chǎng)中的定位，了解消費(fèi)者的需求以及購買水平等，做到充分把握機(jī)會(huì)，使消費(fèi)者感受到房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)公司的信任程度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷售。再者，還應(yīng)豐富資金回籠方式。以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，其整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)并不夠迅速，應(yīng)豐富房地產(chǎn)公司的資金回籠方式，調(diào)整其資本結(jié)構(gòu)，降低其資金成本，促進(jìn)資金回籠。為了有效防止公司在經(jīng)營發(fā)展中被邊緣化，房地產(chǎn)公司也應(yīng)運(yùn)用金融工具回籠資金，或者積極進(jìn)行房地產(chǎn)公司的改革與轉(zhuǎn)型，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，開發(fā)品質(zhì)過硬的產(chǎn)品，努力追上時(shí)代發(fā)展的腳步，避免房地產(chǎn)公司出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，加速房地產(chǎn)公司資金回籠實(shí)際周期。

4.利用合作開發(fā)分散資金風(fēng)險(xiǎn)。目前，正處于房地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟時(shí)期，通過合作開發(fā)也是有效分散資金風(fēng)險(xiǎn)的途徑。所說的合作開發(fā)是指在當(dāng)?shù)嘏c具有比較好資源的開發(fā)商，包括品牌力好或者實(shí)力強(qiáng)的新進(jìn)開發(fā)商共同合作的開發(fā)模式，二者或多者的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以有效解決新進(jìn)開發(fā)商在資金方面的問題。同時(shí)，也可以使新進(jìn)開發(fā)商的品牌價(jià)值得以最大化的利用。具體說來，在土地開發(fā)投資過程中，可以通過一定比例的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將部分土地開發(fā)資金轉(zhuǎn)由另一方投入。同時(shí)對(duì)于當(dāng)?shù)氐耐恋亻_發(fā)商來說，也可以對(duì)土地款或保證金等前期拿地費(fèi)用進(jìn)行先行承擔(dān)，而后續(xù)的所有開發(fā)費(fèi)用，則由新進(jìn)開發(fā)商進(jìn)行承擔(dān)，另外當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也可以以股東借款模式，提供給項(xiàng)目公司借款，對(duì)于借款的利息，擇優(yōu)新進(jìn)開發(fā)商在一定比例上進(jìn)行承擔(dān)。這種合作開發(fā)方式可以有效降低項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有效避免項(xiàng)目的惡性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，這種方式也可以在政策不利的情況下，對(duì)自身利潤(rùn)空間進(jìn)行了有效充盈，從而可以更好地確保資金的凈流量。

5.運(yùn)用“資金池”使資金集約化管理。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，在資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理方面，可以運(yùn)用資金池管理模式，對(duì)資金進(jìn)行集約化管理。就目前的情況來看，資金池的運(yùn)作方式大體分為兩種，其一是以總公司的財(cái)務(wù)集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營，其二是總公司的內(nèi)部結(jié)算中心對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營。而所說的資金池管理，指的是總公司將下屬子公司的全部資金都在一個(gè)資金池內(nèi)進(jìn)行匯集，并且總公司對(duì)這些資金擁有統(tǒng)一管理權(quán)，另外母公司需向子公司支付利息，但對(duì)于使用本資金池內(nèi)資金的公司也應(yīng)收取利息。也就是說，資金池的收入來源主要包括兩個(gè)部分，即存款在銀行利息的差值，以及向資金使用方收取的貸款利息。集團(tuán)資金通過“資金池”集約化管理，可以有效提高資金使用效率，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)配置，達(dá)到集團(tuán)資金管理上的靈活性、增值性與安全性并舉。

三、房地產(chǎn)資金鏈發(fā)展方向論述

伴隨我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，政府對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域也制定了諸多政策導(dǎo)向內(nèi)容，而對(duì)于我國房地產(chǎn)公司來說，需對(duì)全新政策更好地進(jìn)行適應(yīng)，為自身的長(zhǎng)久發(fā)展出謀劃策，使自身的發(fā)展前景變得更為廣闊。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展來說，應(yīng)努力謀求轉(zhuǎn)型方式，進(jìn)行多類產(chǎn)品的統(tǒng)一化開發(fā)，并以此方式來滿足不同消費(fèi)者的不同需求，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)公司若想要獲得良好健康發(fā)展，還應(yīng)重視提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這對(duì)于房地產(chǎn)公司來說也為一項(xiàng)關(guān)鍵發(fā)展要素。

總而言之，對(duì)我國房地產(chǎn)公司管理者來說，務(wù)必要注重資金鏈管理工作的開展，切實(shí)強(qiáng)化資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理能力，并針對(duì)其中所存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，來制定有效的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策，以在最大程度上防范風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，保障自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（作者單位：嘉興榮安置業(yè)有限公司）