趙彭

以前樓市只是賣房子，現(xiàn)在的樓市是與業(yè)主相關(guān)聯(lián)的家，期間萬科正在由開發(fā)商進(jìn)階為服務(wù)者。

前房地產(chǎn)時代，“建房”“賣房”是開發(fā)市場的主流趨勢。

2018年以來，中國雖然進(jìn)入了后城市化周期，但由于部分城市化需求仍在，超過80%的開發(fā)企業(yè)，仍然聚焦于已經(jīng)轉(zhuǎn)向的住宅市場。

同時，需求端在滿足了基本居住要求之后，生活質(zhì)量成為了改善的新目標(biāo)。新冠肺炎疫情爆發(fā)之后此類需求顯得更加迫切，也產(chǎn)生了更多的增值服務(wù)空間。

隨著樓市在供需兩端逐漸變化，以住宅為主要發(fā)展路線的萬科也開始在“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的新角色上發(fā)力。

如何與城市共生？

“十年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話，那真得很慘。我現(xiàn)在在琢磨，我們各地的公司把‘地產(chǎn)這幾個字都拿掉?！?018年萬科董事會主席郁亮說這段話的時候，被外界解讀為“憂心忡忡”。

實際上，郁亮所謂的“憂心”也不過是萬科能不能順利地轉(zhuǎn)過這個彎的問題。從“三好住宅供應(yīng)商”到“城市配套服務(wù)商”的詞面變了，但核心仍然是“建”和“建什么”的問題。而從“城市配套服務(wù)商”到“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，看上去只是“量”的升級，但是放到“去地產(chǎn)化”這個大語境里解讀，內(nèi)容上的變化清晰而顯見，要求和過程必然復(fù)雜到不能從想象去出發(fā)。

“萬科在發(fā)展中意識到開發(fā)與城市共生的關(guān)系，這是個看起來簡單，理解起來有層次，做起來卻不那么容易的理念?！焙０度f科城項目合伙人于永玲在海岸萬科城示范區(qū)開放時表示。

與之前青島萬科的項目有著諸多不同，海岸萬科城項目率先開放的不是售樓處（營銷中心），而是以建成的西海岸社區(qū)文化館、西海岸圖書館分館為核心的示范區(qū)。約105萬平方米的開發(fā)面積，是萬科在青島新都心項目兩倍的體量，卻沒有讓樣板間成為亮點，而是主推了社區(qū)文化館這樣的功能設(shè)施，讓人不得不換個角度去看萬科這一系列與眾不同的操作。

于永玲說，“海岸萬科城文化中心中的西海岸文化館、圖書館分館均為與政府和社區(qū)共建?！碧嬲疄樯鐓^(qū)共建配套設(shè)施，從文化館、商業(yè)、教育、休閑公園、醫(yī)療養(yǎng)老甚至參與項目的上下水管線、周邊的交通規(guī)劃與組織。為此，萬科與政府城管局、文旅局、規(guī)劃局、公交集團(tuán)、教體局進(jìn)行了近百輪的溝通探討。

“萬科是主動與政府搭建合作通道，這里面就開發(fā)而言有些項目并沒有什么利潤。但在規(guī)劃方面，卻可以保持配套與項目在風(fēng)格上的統(tǒng)一性、功能上的合理性。最重要的是，可以一步到位，甚至先發(fā)實現(xiàn)。”于永玲說：“這是完全的‘業(yè)主向，意味著新盤從一期開始，就可以享受配套紅利，而不是在沒有規(guī)劃，甚至后期可能會被更改配套的不安中，等待著一個大盤慢慢地推進(jìn)。”

與城市共生，既是深入細(xì)分市場，也是在尋求住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之外的突破。萬科所看到的市場脈絡(luò)，近在與政府、社區(qū)對于公共配套的合作開發(fā);遠(yuǎn)在與城市“共生”的新圖景。

怎么破樓市界限？

了解一個城市樓市最便捷、最有效的辦法就是看它頭部開發(fā)商的發(fā)展策略和業(yè)務(wù)邏輯，而了解一個開發(fā)商最直接的方法就是看它的項目。

萬科2006年入駐青島，已在青島建立起覆蓋首置、剛改、再改等客群，能提供近乎全面的開發(fā)服務(wù)。

在全國市場，萬科的展現(xiàn)似乎更為全面，業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋住宅建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、冰雪度假、物流倉儲、購物中心、養(yǎng)老健康、長租公寓以及教育等領(lǐng)域。

萬科積極謀變的背后體現(xiàn)的正是一個處于巨變中的樓市。

實際上，早在成立之初，萬科涉足了十三個行業(yè)（房地產(chǎn)只是其中之一），而且在每一個行業(yè)都有所斬獲，是當(dāng)時名副其實的多元化之星。

可偏偏在這個時候，時任總裁的王石選擇了將房地產(chǎn)行業(yè)作為發(fā)展方向，在大力發(fā)展房地產(chǎn)的過程中，萬科也不斷地做減法，縮小其聚焦點，最終定位在住宅開發(fā)領(lǐng)域。

新千年之后的中國房地產(chǎn)大潮，龐大的住宅需求讓萬科成為中國房企的領(lǐng)頭羊。直到2014年，城市商業(yè)地產(chǎn)需求漸長，萬科將“三好住宅供應(yīng)商”的企業(yè)定位延展為“城市配套服務(wù)商”，開始涉足多元化：進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、發(fā)力社區(qū)服務(wù)等。到了2018年，樓市由供給方漸向需求方轉(zhuǎn)變，萬科的定位也由“城市配套服務(wù)商”再升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

從過程上看，長期以來，單一的住房體系使得商品住宅市場一家獨大，從而也推高了房價水平。但是，2018年房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革推進(jìn)，市場由新房向存量轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)長效機(jī)制建立，市場已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向買方。這意味著，長期以來，以開發(fā)商為主的產(chǎn)品思想走到了轉(zhuǎn)折的路口。

萬科的商業(yè)邏輯是，在城鄉(xiāng)建設(shè)平臺上，深挖生活服務(wù)。以此，打破房地產(chǎn)的樓市界限，但卻又不離地產(chǎn)平臺。這樣可以依托開發(fā)商的專業(yè)屬性，上能以專業(yè)技能去為政府服務(wù)，下能做好業(yè)主的生活合伙人。

實際上，在存量地產(chǎn)這一平臺上。從居家到外出，從工作到生活的不同空間，涵蓋了不同身份、不同年齡“業(yè)主”的不同生活需求，這些需求需要住房硬件環(huán)境、后續(xù)軟件服務(wù)的所有要素來支撐。

“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一個修正期。開發(fā)的黃金時代將告一段落，但中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品力尚待發(fā)掘。從單一開發(fā)銷售向不動產(chǎn)多元化經(jīng)營管理以及和資本市場真實對接的時代也才剛剛開始。”騰策房地產(chǎn)投資顧問有限公司常務(wù)副總經(jīng)理劉偉說。

“萬科的未來是美好生活的服務(wù)商，未來想到萬科，想到的應(yīng)該是美好生活，不是幾棟房子。”于永玲說。這里面最大的轉(zhuǎn)變是，以前樓市只是賣房子，現(xiàn)在的樓市是與業(yè)主相關(guān)聯(lián)的家，期間萬科正在由開發(fā)商進(jìn)階為服務(wù)者。

不能止于賣完房子

以實現(xiàn)需求為定位，在住宅、商業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)等之外，為了更貼近業(yè)主的需求，萬科甚至構(gòu)建了一條完整的食品產(chǎn)業(yè)鏈。

“這就是最近萬科養(yǎng)豬新聞的由來?，F(xiàn)在的萬科在定位上不再單純地錨定開發(fā)。而是把住宅中的‘宅抽取重現(xiàn)為家庭的概念，放眼生活服務(wù)市場，而這也是中國傳統(tǒng)家庭單元與市場銜接的關(guān)鍵點?！笨硕鹎鄭u機(jī)構(gòu)首席分析師張則濤說。

實際上，萬科涉足與家庭單元鏈接更為緊密的行業(yè)，并非一時興起。

資料顯示，在2020年“養(yǎng)豬新聞”之前，萬科已經(jīng)投資農(nóng)業(yè)公司。萬科農(nóng)業(yè)投資主體為成立于2017年9月的深圳六元企業(yè)發(fā)展公司。而更早的商業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、物管都在蓬勃發(fā)展。

張則濤說：“過去，在房地產(chǎn)企業(yè)只要把房子賣出去，交給物業(yè)就完成任務(wù)了。但是今天房地產(chǎn)企業(yè)需要的是針對整個社區(qū)的一整套運營開發(fā)?，F(xiàn)在，萬科的樓市里不只有房子，萬科也不只是建房子的思路走在了友商的前面，而是已經(jīng)獲得了長足的經(jīng)驗，甚至對行業(yè)有一定指導(dǎo)意義。”

其實，2018年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)一直都面臨“向何處去”的時代之問。

回顧郁亮有關(guān)萬科“去地產(chǎn)化”的發(fā)言。不難看出，在房地產(chǎn)的下半場，全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)可能是提升房地產(chǎn)企業(yè)利潤水平的關(guān)鍵所在。

因此，萬科進(jìn)階，對房地產(chǎn)行業(yè)在新時期再出發(fā)，有著起步走的意義。