左旭陽 青島四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

前言：在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況起著非常關(guān)鍵的作用，若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度的波動，勢必會影響到與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并大大影響到我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；诖耍覈嚓P(guān)政府部門必須對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況加以全面調(diào)查、分析、探究，明確其發(fā)展趨勢，從而采取合理的政策調(diào)控措施。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況

（一）政策方面

在整個2019年，關(guān)于房地產(chǎn)市場運(yùn)行，我國所采取的調(diào)控政策呈現(xiàn)整體偏緊的態(tài)勢，且房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行制度逐漸趨向完善，主要表現(xiàn)在：（1）中央重點關(guān)注房地產(chǎn)金融風(fēng)險，明確了住房居住屬性，房地產(chǎn)已不再是短期刺激經(jīng)濟(jì)的措施，該行業(yè)資金定向監(jiān)管在整個2019年都始終處于從緊態(tài)勢；全國各區(qū)域的房地產(chǎn)市場總體呈穩(wěn)定狀態(tài)；（2）現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場保持以穩(wěn)為主，且全年始終貫徹落實了房地產(chǎn)金融抑制政策。

（二）價格方面

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場中新房價格保持平穩(wěn)狀態(tài)，重點城市二手房價格回落。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年百城新建住宅價格環(huán)比漲幅始終處于低位區(qū)間，而單月環(huán)比下跌城市數(shù)量大幅度增多。對于一線城市來說，其因受到供需改善和低基數(shù)的影響，使之漲幅在一定程度上提升，而其因受到熱點城市新房供應(yīng)規(guī)模的擴(kuò)大影響，使之二手房市場價格調(diào)整壓力增大，當(dāng)前跌幅在一定程度上擴(kuò)大。

（三）供求方面

關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場中的成交規(guī)模，已在一定程度上調(diào)整了重點城市的成交規(guī)模，并小幅度的調(diào)整了三線代表城市的成交規(guī)模，通過這一調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，重點城市商品住宅的價格更加地平穩(wěn)。對于成交結(jié)構(gòu)，立足于套總價和成交量，可將各個城市的樓盤劃分成高價位、中高價位、中低價位，在“房住不炒”、“以穩(wěn)為主”的政策下，一些城市樓盤價格漲幅發(fā)生回落情況。

（四）土地方面

相關(guān)統(tǒng)計顯示，在2019年，我國各類用地供需規(guī)模與2018年基本持平，在住宅用地上，2019年推出了10.3億平方米，各類用地成交了16.9億平方米，住宅用地成交了8.2億平方米。由于受到土地市場調(diào)整的影響，一些熱點城市不斷推出了優(yōu)質(zhì)地塊，這就大大調(diào)動了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情，促使有的城市成交樓面呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，然后在房地產(chǎn)金融管控下，土地市場依就處于平穩(wěn)狀態(tài)[1]。

（五）企業(yè)方面

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場中的代表企業(yè)銷售業(yè)績處于增長態(tài)勢，但增速相對比較緩慢，且企業(yè)能夠更加理性的進(jìn)行土地投資，其拿地銷售比依舊處于較低水平。同時，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，代表房企積極把握時機(jī)，選擇巧妙地推盤與價格政策來對強(qiáng)化回款，這一定程度上提升了房企的銷售業(yè)績。

二、掌握未來我國房地產(chǎn)市場趨勢

立足于宏觀經(jīng)濟(jì)角度，未來我國政府部門將會繼續(xù)出臺一系列促消費(fèi)政策，以此來提升消費(fèi)增速。針對房地產(chǎn)市場來說，雖受疫情影響，但金融監(jiān)管依舊處于比較嚴(yán)苛的狀態(tài)，在2020年3月3日，央行、財政部、銀保監(jiān)會共同召開了金融支持疫情防控、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展座談會暨電視電話會，本次會議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“以穩(wěn)為主”的要求。

其次，在我國房地產(chǎn)市場中，住宅始終是最為明確的市場，其受疫情影響相對較小，剛需和剛改依舊是今后房地產(chǎn)市場的主流趨勢，然而豪宅行情卻比較不好。面對疫情，房地產(chǎn)企業(yè)需重視住宅物業(yè)中新價值體系的構(gòu)架，只有打造出綠色環(huán)保、健康高層的住宅，其才能夠?qū)︻櫩瓦x房決策產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。同時，為順應(yīng)時代發(fā)展的需要，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分結(jié)合顧客的需求，不斷提升產(chǎn)品的品質(zhì)，積極提高產(chǎn)品和創(chuàng)新力和服務(wù)能力，可立足于科技和外觀來對產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，不僅確保產(chǎn)品的高品質(zhì)，符合新時代人們的審美需求，需對內(nèi)部居住體驗進(jìn)行升級，為客戶打造更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與生活方式，還應(yīng)秉持技術(shù)賦能的理念，有機(jī)整合人工智能、社區(qū)運(yùn)營及物聯(lián)網(wǎng)等資源，為人們打造更為便捷的居住體驗。

再其次，在疫情爆發(fā)前我國房地產(chǎn)市場中的經(jīng)營性物業(yè)存量就已過量，且存在較高的空置率，在疫情突發(fā)事件后，空置率問題將更加嚴(yán)重，預(yù)計會促使政府盡快出臺對應(yīng)措施，通過調(diào)改大城市的商辦功能，對各區(qū)域內(nèi)住房租賃市場進(jìn)行培養(yǎng)，對租購并舉的住房體系進(jìn)行構(gòu)建，從而對這一問題加以有效解決，因此在未來空置商辦改租賃公寓將是新趨勢。

此外，對于本次疫情對房地產(chǎn)市場帶來的影響，本文提出以下建議：（1）明確資金警戒線，更加合理地規(guī)劃資金，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金就是生命線，其應(yīng)從底線思維出發(fā)來明確自身資金警戒線，做到資金的統(tǒng)籌安排，確保自身在面對突發(fā)事件時具備良好的應(yīng)對能力；由于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)存在較大的波動性與不明確性，對于項目價值的評估，企業(yè)應(yīng)立足于長周期趨勢抓住機(jī)會，并對市場環(huán)境變化與競爭關(guān)系加以更加精準(zhǔn)的模擬，確保資金測算、未來房地產(chǎn)市場態(tài)勢模擬的精準(zhǔn)，以此來更加準(zhǔn)確、合理的判斷資產(chǎn)價值；（2）危中有機(jī)，抓住機(jī)會，待疫情結(jié)束后，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境將有適度寬松的空間，土地市場供應(yīng)量會在一定程度上增大，且政府會增大投資力度，面對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住危機(jī)下的機(jī)會。

結(jié)束語：總而言之，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵支柱產(chǎn)業(yè)，其直接影響與廣大人民群眾利益密切相關(guān)的民生行業(yè)，因此其一直備受社會各界的廣泛關(guān)注。以上通過從政策、價格、供求、土地及企業(yè)來分析現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況，從而探究未來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，并為疫情后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出一些建議。