權(quán)君娟 李新寧

（寶雞西北有色七一七總隊(duì)有限公司 寶雞 721015）

1 引言（必要性）

今天，隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)話題。工業(yè)廠房、商住樓、住宅用地、農(nóng)村宅基地新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)也日益規(guī)范，產(chǎn)權(quán)證土地房屋權(quán)屬附圖為手繪圖（以下簡(jiǎn)稱“舊證”）的轉(zhuǎn)化成產(chǎn)權(quán)證土地房屋附圖為數(shù)字化地形圖——具“某地統(tǒng)一坐標(biāo)系”的宗地圖（以下簡(jiǎn)稱“新證”）已成必然。無(wú)論從商住樓盤開(kāi)發(fā)，工業(yè)廠房的改建加建及住宅用地、農(nóng)村宅基地新農(nóng)村建設(shè)，數(shù)字化地形圖已成為其報(bào)建、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建設(shè)的必須的基礎(chǔ)資料。這就要求我們測(cè)繪工作者要根據(jù)實(shí)地現(xiàn)狀的地物地貌，結(jié)合舊產(chǎn)權(quán)證附圖和四鄰關(guān)系以及產(chǎn)權(quán)人指界認(rèn)定為舊證土地房屋權(quán)屬界定用地紅線及產(chǎn)權(quán)面積，并為新產(chǎn)權(quán)證測(cè)繪數(shù)字化地形圖——宗地圖及房產(chǎn)圖。

2 手繪圖與數(shù)字化測(cè)圖

手繪圖是舊證土地房屋權(quán)屬的依據(jù)，是依照四鄰地物地貌狀況，用尺丈量及計(jì)算器計(jì)算等方法得到用地界線，再以一定的比例尺繪制的產(chǎn)權(quán)證附圖。它有土地地塊的界線及界線的形狀、尺寸、面積和北方位以及周圍四鄰關(guān)系，有房屋權(quán)屬的總面積和各層面積，由此圖可以確定該地塊宗地大概的位置和方位及準(zhǔn)確的尺寸、面積、和四鄰關(guān)系，但該圖沒(méi)有準(zhǔn)確的坐標(biāo)定位和和方位角。

數(shù)字化測(cè)圖是將采集的各種有關(guān)的地物地貌信息轉(zhuǎn)化為數(shù)字化形式，通過(guò)數(shù)據(jù)接口傳輸給計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理，得到內(nèi)容豐富的電子地圖，由電子計(jì)算機(jī)的圖形輸出設(shè)備（如顯示器、繪圖儀）繪出地形圖或各種專題地圖。數(shù)字測(cè)圖系統(tǒng)主要由數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)處理成圖和數(shù)據(jù)成果輸出三部分組成，流程為：數(shù)據(jù)采集；數(shù)據(jù)處理與成圖；成果與圖形輸出。數(shù)字化地形圖有準(zhǔn)確的坐標(biāo)定位，其定位坐標(biāo)具有唯一性。

3 廣東省某市土地證及其附圖現(xiàn)狀

廣東省在二十世紀(jì)八十年代初，已開(kāi)始給大部分商住用地、工業(yè)用地、住宅用地以及村民宅基地辦理了產(chǎn)權(quán)證（土地證和房產(chǎn)證），其產(chǎn)權(quán)證附圖均為手繪圖，這就是本文所稱的“舊證”。

1998 年開(kāi)始辦證的產(chǎn)權(quán)證附圖已逐漸有“北京坐標(biāo)系”的有定點(diǎn)坐標(biāo)地界的藍(lán)圖，這是舊證向新證的過(guò)渡。

1999 年開(kāi)始辦證的產(chǎn)權(quán)證附圖已是具“某地統(tǒng)一坐標(biāo)系”的有明確坐標(biāo)定位和具體用地紅線的宗地藍(lán)圖。這類土地證是本文所稱的“新證”。

現(xiàn)某市規(guī)劃局、某市國(guó)土資源局常用的規(guī)劃報(bào)建、房屋設(shè)計(jì)、土地利用規(guī)劃及建設(shè)都采用具有“某地統(tǒng)一坐標(biāo)系”的數(shù)字化地形圖--宗地藍(lán)圖。以上第二類過(guò)渡階段附圖為具“北京坐標(biāo)系”的有準(zhǔn)確坐標(biāo)定位紅線的藍(lán)圖，可通過(guò)坐標(biāo)轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)上級(jí)主管部門要求。本文所闡述的實(shí)例主要是第一類手繪圖附圖的舊證換新證時(shí)所遇到的各種問(wèn)題及處理方法。

4 手繪圖轉(zhuǎn)數(shù)字化成圖中存在的差異問(wèn)題及其解決方案

根據(jù)產(chǎn)權(quán)證換證上級(jí)主管部門的要求，要求手繪圖轉(zhuǎn)化數(shù)字化地形圖時(shí)，新測(cè)地形圖的用地紅線尺寸、形狀、面積、其地物地貌現(xiàn)狀和原手繪圖基本相似一致。但我們?cè)诠ぷ髦泻苌儆龅街鞴懿块T要求的這種情況，基本每宗房地產(chǎn)宗地測(cè)繪都有或多或少的差異和不同，因此，我們?cè)趯?shí)際測(cè)繪時(shí)，一定要參考原手繪圖的基本情況，綜合現(xiàn)狀地物地貌才能比較準(zhǔn)確的進(jìn)行紅線和房屋面積的確定。現(xiàn)將我在神灣鎮(zhèn)舊證換新證測(cè)繪工作時(shí)遇到的各種不同情況進(jìn)行歸納分類，并簡(jiǎn)單闡述我在實(shí)際工作中的解決方法，供大家探討（部分后附實(shí)例的原手繪圖和新測(cè)宗地圖），新測(cè)宗地圖與舊證附圖的差異有以下8種：

（1）新測(cè)宗地圖與舊證附圖地物地貌相似、地塊界線尺寸接近、形狀相似、用地紅線面積完全不同。處理方案：以舊證土地證面積為基準(zhǔn)面積調(diào)整新測(cè)用地紅線使其面積和土地證面積一致，這樣本身尺寸、形狀相同，為了調(diào)整面積，致使尺寸和形狀發(fā)生了變化。

（2）新測(cè)宗地圖與舊證附圖地物地貌相似、用地紅線形狀完全不同，導(dǎo)致地塊界線尺寸完全不同，用地面積不同，周圍四鄰均持已具新土地證的。處理方案：以舊證面積為基準(zhǔn)面積，根據(jù)房屋現(xiàn)狀調(diào)整地塊界線和用地面積，根據(jù)四鄰關(guān)系界線并使基建筑物包含在用地紅線內(nèi)。然后按照主管部門要求，對(duì)新測(cè)宗地圖申請(qǐng)復(fù)檢。

（3）新測(cè)宗地圖與舊證附圖地物地貌相似、地塊界線尺寸接近、形狀相似、用地紅線面積接近，但舊證附圖用地紅線形狀復(fù)雜、怪異，不利于規(guī)劃部門紅線退讓和設(shè)計(jì)使用要求。處理方案：根據(jù)現(xiàn)狀地物地貌和產(chǎn)權(quán)人利用現(xiàn)狀情況，在不影響四鄰?fù)恋刈C紅線關(guān)系的情況下，以舊證面積為基數(shù)調(diào)整用地紅線形狀和尺寸，來(lái)界定新用地紅線。然后按照主管部門要求，對(duì)新測(cè)宗地圖申請(qǐng)復(fù)檢。

（4）新測(cè)宗地圖與舊證附圖地物地貌相似、地塊界線尺寸接近、形狀相似、用地紅線面積接近，但舊證手繪圖四鄰關(guān)系已重界，比如相鄰兩舊證用地紅線均包含同一公巷。處理方案：以兩舊證的辦證年限為追溯依據(jù)，辦證年限早的地塊包含公共公巷，辦新證時(shí)公共公巷各一半。

（5）新測(cè)宗地圖與舊證附圖地物地貌相似、舊證土地證附圖與舊證房產(chǎn)證附圖不一致。處理方案：以兩舊證的辦證年限為追溯依據(jù)，按辦證年限早的附圖為參考依據(jù)，按照國(guó)土部門要求界定新測(cè)用地線。

圖1

（6）新測(cè)宗地圖與舊房產(chǎn)證附圖地物地貌相似，無(wú)土地證舊證，房產(chǎn)證附圖上有標(biāo)注地產(chǎn)面積的，按房產(chǎn)證附圖標(biāo)注地產(chǎn)面積分別以4-（1）和4-（2）處理；房產(chǎn)證附圖沒(méi)有標(biāo)注地產(chǎn)面積的，按房屋權(quán)屬面積根據(jù)現(xiàn)狀地物地貌界定用地紅線。

（7）新測(cè)宗地圖與舊證附圖地物地貌完全不同（因未換舊土地證未報(bào)建在舊證原房屋基礎(chǔ)上自己加建新建房產(chǎn)的），處理方案：以舊土地證面積為基數(shù)參考原地塊界線形狀、尺寸界定新測(cè)宗地圖用地紅線，地物地貌用現(xiàn)狀地形圖，然后按照主管部門要求，對(duì)新測(cè)宗地圖申請(qǐng)復(fù)檢。

（8）其他辦證過(guò)程中的特珠問(wèn)題：

A、業(yè)主手持舊證與國(guó)土局檔案館存檔資料不符，以檔案館存檔為基準(zhǔn)，分別以上各類問(wèn)題分別處理。

B、筆誤致舊證標(biāo)注產(chǎn)權(quán)面積與舊證附圖面積不一致，按現(xiàn)狀地物地貌、四鄰地界關(guān)系等界定紅線面積，使其符合正確的標(biāo)注面積，如圖1（按實(shí)際面積是223.9平方米，舊證為146平方米，此圖已辦證）。

C、由于舊證換新證不是整個(gè)區(qū)域同時(shí)換證界定紅線，這樣因業(yè)主單家獨(dú)戶不同時(shí)間換證指界辦理新證用地紅線，導(dǎo)致先換證指界有誤使后期辦證的用地面積不足，例如：某產(chǎn)權(quán)證舊證面積為154平方米，因四鄰已辦新證，新測(cè)辦證面積只有145.9平方米。

以上8種情況只是我工作中常遇到的類型，其他還有很多特殊的實(shí)例和個(gè)別情況，在此不再贅述。

5 有待上級(jí)主管部門共同解決的問(wèn)題

舊證換新證對(duì)于國(guó)土、規(guī)劃部門都是一個(gè)比較綜合繁瑣的業(yè)務(wù)，經(jīng)過(guò)我們多年的工作實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)客戶回饋的信息，還有許多問(wèn)題有待上級(jí)主管部門各方協(xié)調(diào)共同解決。以下是我們工作中經(jīng)常遇到的棘手問(wèn)題：

（1）舊證根據(jù)當(dāng)時(shí)的房屋狀況和使用情況手繪的用地界線形狀復(fù)雜怪異，如果按舊用地形狀尺寸界定用地紅線，根據(jù)規(guī)劃部門的退讓要求，準(zhǔn)備拆舊改新建的房屋設(shè)計(jì)很難利用，這種情況應(yīng)該根據(jù)實(shí)地情況調(diào)界，使地塊充分合理利用，但調(diào)界辦理過(guò)程很艱難。

（2）部分已持有舊證的地塊在測(cè)繪換新證時(shí)，根據(jù)舊證附圖新測(cè)的地形圖在辦理?yè)Q證過(guò)程中，土地利用規(guī)劃不符合建設(shè)用地，得不到上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)，業(yè)主難以換到新證，妨礙產(chǎn)權(quán)人改建加建的報(bào)建要求。

（3）部分已持有舊證的地塊在換新證時(shí)，在國(guó)土局檔案館查不到檔案。

（4）一個(gè)舊證附圖上有兩個(gè)閉合用地紅線的，但一本證總面積很小，按現(xiàn)要求一本土地證上只能有一個(gè)閉合紅線，這樣舊證面積很小，換新證為兩本面積更小的地塊，不利于重新報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和使用?？蛻粝Ｍ麅傻貕K合一本證以利于土地合理使用。

（5）舊證土地證與房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人名稱不一致。比如：土地證為兩兄弟名，兩個(gè)地塊兩個(gè)閉合紅線，房產(chǎn)證只有一地塊房屋辦理了舊房產(chǎn)證，現(xiàn)業(yè)主要求拆分辦理兩個(gè)分別土地房產(chǎn)證，已經(jīng)辦理兩年有余，至今未果。

以上五點(diǎn)僅是我們工作時(shí)常遇到的情況，大多數(shù)是歷史遺留下來(lái)的復(fù)雜問(wèn)題，給我們測(cè)繪和業(yè)主新建帶來(lái)了很大的麻煩。當(dāng)然還有很特殊的特例，在此不再贅述，有待上級(jí)主管部門各方協(xié)調(diào)共同解決。

6 結(jié)束語(yǔ)

附手繪圖產(chǎn)權(quán)證更新數(shù)字化測(cè)圖雖然是一個(gè)小業(yè)務(wù)，但實(shí)際情況復(fù)雜、繁瑣、涉及面廣，直接牽扯用地單位的切身利益。這就要求我們測(cè)繪數(shù)字化成圖時(shí)綜合判斷、綜合分析，充分利用測(cè)繪綜合知識(shí)，同時(shí)又結(jié)合多年來(lái)舊證換新證的工作經(jīng)驗(yàn)，爭(zhēng)取做到既能符合上級(jí)主管部門要求，又盡量讓客戶及時(shí)滿意的完成換證業(yè)務(wù)辦理。