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1 老舊小區(qū)改造的重要性分析

舊區(qū)改造是提高發(fā)展質(zhì)量、優(yōu)化發(fā)展活力的重要途徑和關(guān)鍵舉措。在漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程,居民區(qū)有相對(duì)較長(zhǎng)的建設(shè)生活開(kāi)始變得老住宅區(qū),建筑結(jié)構(gòu)往往是不平衡的,社區(qū)環(huán)境比較低端,社區(qū)人口的生活質(zhì)量明顯下降,這是一個(gè)非常迫切的實(shí)際需求轉(zhuǎn)換舊住宅區(qū)。很長(zhǎng)一段時(shí)間,國(guó)家相關(guān)部門(mén)高度重視改造工作,決策系統(tǒng)中,過(guò)程控制的方法,保障措施實(shí)施開(kāi)發(fā)一系列重大政策、改造領(lǐng)域的現(xiàn)實(shí)工作取得了令人矚目的成就,積累了豐富而寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),提高開(kāi)發(fā)的質(zhì)量為強(qiáng)大動(dòng)力和活力。舊住宅區(qū)改造有利于刺激經(jīng)濟(jì)投資和消費(fèi)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，舊區(qū)改造對(duì)GDP的正增長(zhǎng)有顯著影響，能有效激發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈活力，刺激相應(yīng)的配套消費(fèi)，對(duì)緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力有顯著效果。同時(shí)，針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)發(fā)展的趨勢(shì)還不成熟，許多制度標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范等并不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)和需求。因此，在當(dāng)前形勢(shì)下，深入探討舊住宅區(qū)的改造具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2 我國(guó)老舊小區(qū)維護(hù)改造的常用方式與管理難點(diǎn)

2.1 我國(guó)老舊小區(qū)的維護(hù)改造形式

我國(guó)部分城市的老舊小區(qū)改造形式主要有三種。第一就是修葺維護(hù)的形式，這種方法可適用于我國(guó)大部分老舊居民樓，這些樓房大多為國(guó)有單位的宿舍樓或集資房產(chǎn)，無(wú)歷史、文化價(jià)值。由于這些建筑住房的使用時(shí)間不長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)較穩(wěn)定，可為居民提供較安全的居住環(huán)境。但問(wèn)題主要在于樓體外觀受損，且小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，所以建議使用修葺維護(hù)升級(jí)的方式改造。除了將樓房外墻做好美化、修復(fù)、保溫工作外，還需要升級(jí)加裝小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如健身器材、垃圾回收、物業(yè)安保等等。第二個(gè)是保留強(qiáng)化的形式，這類(lèi)房屋的歷史文化價(jià)值高、建筑風(fēng)格獨(dú)特鮮明，是一個(gè)城市活的名片，可以改造建設(shè)成為旅游打卡地點(diǎn)。所以，保留強(qiáng)化的目的在于穩(wěn)固建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)，保留建筑原有的風(fēng)格與外觀，進(jìn)而在不改變建筑外觀風(fēng)貌的基礎(chǔ)上進(jìn)行強(qiáng)化。第三就是拆遷重建的形式。這種方式主要適用于棚戶(hù)區(qū)、危房等安全系數(shù)低、結(jié)構(gòu)破壞嚴(yán)重、周邊環(huán)境嘈雜臟亂，不再適合居民居住，可以進(jìn)行商品房重建，并支持原住民進(jìn)行拆一補(bǔ)一、就地回遷。

2.2 現(xiàn)階段我國(guó)老舊小區(qū)改造的重難點(diǎn)

老舊小區(qū)的改造重難點(diǎn)主要有五類(lèi)：第一，就是老舊小區(qū)仍有居民居住，原地改造修葺無(wú)疑會(huì)打擾、影響住戶(hù)的正常生活。進(jìn)而造成原有住戶(hù)的不滿(mǎn)，對(duì)改造工程的人為阻礙增多。第二，老舊小區(qū)的維護(hù)改造耗費(fèi)資金多，拆遷重建的項(xiàng)目還可以由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)原住戶(hù)的拆遷賠款的經(jīng)費(fèi)。但老舊小區(qū)的升級(jí)、修葺、改造，則大多需要政府的財(cái)政撥款，資金壓力大。第三，老舊小區(qū)改造過(guò)程中涉及的工程領(lǐng)域較多，比如樓棟中含有的天然氣管道、供電線(xiàn)、供水管道等配套設(shè)施。在老舊小區(qū)改造的過(guò)程中，需要上述單位的積極配合，協(xié)調(diào)難度高、利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。第四，老舊小區(qū)的改造管理不規(guī)范，由于小區(qū)內(nèi)部各個(gè)項(xiàng)目的改造施工目標(biāo)不同，項(xiàng)目的分散程度也相對(duì)較高。如果沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的管理部門(mén)以統(tǒng)籌規(guī)劃各大改造項(xiàng)目，就會(huì)導(dǎo)致個(gè)項(xiàng)目的工程變更復(fù)雜、施工現(xiàn)場(chǎng)混亂、安全問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。第五，施工團(tuán)隊(duì)往往將注意力過(guò)多地關(guān)注在老舊樓房的外觀修復(fù)、改造上，卻忽視了對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的添加與建設(shè)。老舊小區(qū)多是本單位或各單位的宿舍樓、集資房，產(chǎn)權(quán)不定，因此也不會(huì)有物業(yè)管理類(lèi)的產(chǎn)權(quán)組織進(jìn)駐。物業(yè)管理等硬件設(shè)施的缺乏，導(dǎo)致了老舊小區(qū)的安保系數(shù)不達(dá)標(biāo)、居民的生活、居住環(huán)境無(wú)法得到有效保障。因此，必須加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的改造與建設(shè)。

圖1 老舊小區(qū)改造圖（一）

圖2 老舊小區(qū)改造圖（二）

3 老舊小區(qū)的維護(hù)改造管理難點(diǎn)攻克及其解決措施

3.1 必須抓好前期的資金籌備工作

老舊小區(qū)的改造工程需要耗費(fèi)大量的人力物力財(cái)力，所以政府拆遷辦、住建委在老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目的討論籌備解決，就必須啟動(dòng)多放融資的機(jī)制。根據(jù)誰(shuí)受益、誰(shuí)集資的原則，從政府財(cái)政補(bǔ)貼、中央養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)撥款、建設(shè)單位投資、居民集資等多方進(jìn)行融資、籌資，為后期改造老舊小區(qū)打下充實(shí)的資金基礎(chǔ)。

3.1.1 政府補(bǔ)貼

當(dāng)前，國(guó)家中央與各地區(qū)政府有著相應(yīng)的扶持補(bǔ)貼政策，幫助企業(yè)完成對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、供電、供水、供暖、物業(yè)服務(wù)的分離。符合國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)的小區(qū)，可享受?chē)?guó)家與企業(yè)共同承擔(dān)的50%的改造用費(fèi)。利用這一扶持政策，可以很好地幫助解決老舊小區(qū)改造轉(zhuǎn)型工程的資金來(lái)源問(wèn)題。因此，老舊小區(qū)所在的當(dāng)?shù)卣畣挝?、街道辦、社區(qū)服務(wù)中心乃至居民個(gè)人，都必須時(shí)刻關(guān)注時(shí)政熱點(diǎn)，關(guān)心關(guān)乎到個(gè)人利益的政策動(dòng)態(tài)，可以積極關(guān)注并申請(qǐng)符合條件的改造項(xiàng)目的推進(jìn)。

3.1.2 申請(qǐng)中央養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)撥款

老舊小區(qū)的管理單位應(yīng)積極地關(guān)注并申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)養(yǎng)護(hù)資金，并依靠居民與改造公司的共同力量，做好專(zhuān)項(xiàng)資金的應(yīng)用工作，將每一分錢(qián)都做在刀刃上。日常管理單位應(yīng)全面了解該政策資金撥款的應(yīng)用范圍，填寫(xiě)并審核好預(yù)算申請(qǐng)書(shū)、居民協(xié)議、中標(biāo)通知書(shū)、合同等申請(qǐng)材料，并規(guī)定好建設(shè)時(shí)間范圍，與政府部門(mén)做好有效的溝通與協(xié)調(diào)，邀請(qǐng)政府進(jìn)行工作指導(dǎo)。

3.1.3 社會(huì)資本的投資

社會(huì)資本參與到老舊小區(qū)的改造建設(shè)投資之中，可以形成多放共贏的局面。社會(huì)資本應(yīng)在前期改造改建過(guò)程中予以資金支持，并利用自身專(zhuān)業(yè)、人員參與到建設(shè)運(yùn)營(yíng)之中，降低工程前期的建設(shè)成本與運(yùn)維成本。后期，社會(huì)資本才進(jìn)入獲利階段，依靠對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)運(yùn)維或正面形象的樹(shù)立方面，為企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益與良好形象。

3.2 對(duì)改造計(jì)劃進(jìn)行充分地調(diào)查論證

一般來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)內(nèi)需要改造的項(xiàng)目多樣，形式復(fù)雜，居民之間存在不同的想法與需求。項(xiàng)目的負(fù)責(zé)單位需要在實(shí)際改造建設(shè)前，就征求居民要求與意見(jiàn)建議，充分考慮、規(guī)劃好改造過(guò)程中會(huì)對(duì)居民造成的不良影響與相應(yīng)的解決安撫措施。老舊小區(qū)的改造計(jì)劃，應(yīng)充分意識(shí)到現(xiàn)有的樓房結(jié)構(gòu)、居民點(diǎn)合理訴求，并在得到充分地調(diào)查論證后，盡可能地不損害居民合法權(quán)益，有效協(xié)調(diào)供水、供電、噪聲、光污染等問(wèn)題。

3.3 積極主動(dòng)地與居民進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)

老舊小區(qū)的改造目的，是為將改革開(kāi)放的春風(fēng)吹向每家每戶(hù)，讓老百姓享受到社會(huì)福利，改善老舊小區(qū)居民的居住環(huán)境，消除舊房的安全風(fēng)險(xiǎn)。因此，日常管理單位必須以社區(qū)居民為主，配合街道辦、社區(qū)服務(wù)中心、小區(qū)居民代表、房產(chǎn)局、承包商（建設(shè)單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理以及設(shè)計(jì)單位）進(jìn)行清晰有效的溝通，及時(shí)調(diào)和多方關(guān)系，解決在老舊小區(qū)的改造過(guò)程中產(chǎn)生的各種矛盾問(wèn)題。

3.4 加強(qiáng)老舊小區(qū)綠化改造和環(huán)境改造

綠地與環(huán)境是老舊小區(qū)改造與改善的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。只有全面實(shí)現(xiàn)綠化和環(huán)境整治的全面推進(jìn)，才能充分滿(mǎn)足居住區(qū)居民的物質(zhì)文化和精神文化需求。秉承“以人為本，回歸自然，崇尚環(huán)境”的設(shè)計(jì)理念，充分利用有限的空間，打造居民休閑健身場(chǎng)所，采用透水鋪裝，增加景觀小品、休閑桌椅、健身器材等設(shè)施。我們應(yīng)該重視景觀的重要價(jià)值的舊居民區(qū),加強(qiáng)自然生態(tài)的意識(shí),創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境,促進(jìn)人與自然之間的和諧統(tǒng)一,在居住環(huán)境中,并使舊的城市居住區(qū)的整體外觀呈現(xiàn)出新的面貌。

3.5 提高社區(qū)居民的積極性，有效參與改造工作

在老舊小區(qū)改造與推廣的實(shí)踐中，住區(qū)居民始終發(fā)揮著不可替代的關(guān)鍵作用。他們是居住區(qū)改造推廣的受益者和促進(jìn)者，更應(yīng)該是居住區(qū)改造推廣的參與者。因此,積極參與社區(qū)居民參與改造來(lái)改善工作,充分發(fā)揮集體的優(yōu)勢(shì),全面的想法,提前計(jì)劃在最初的形狀,應(yīng)充分征求廣大社區(qū)居民的意見(jiàn)和建議,改造方案完全集成的可行性論證和評(píng)估和演示發(fā)現(xiàn)的薄弱環(huán)節(jié)和不足,及時(shí)改進(jìn)。在舊住宅區(qū)的改造升級(jí)中，難免會(huì)觸及部分居民的切身利益。因此，要因勢(shì)利導(dǎo)，做好解釋和說(shuō)服工作，緩解轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)踐中的障礙和矛盾。

3.6 拓寬資金來(lái)源和渠道，積極引進(jìn)外資

老舊小區(qū)的改造和提升離不開(kāi)雄厚資金的支持和保障。由于部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，整體財(cái)政資源相對(duì)缺乏，難以提供穩(wěn)定的資金來(lái)源，使得城市舊住宅區(qū)改造難度較大。在這方面,我們必須積極拓寬資金來(lái)源,積極引入社會(huì)化基金,并實(shí)現(xiàn)社會(huì)化轉(zhuǎn)換,使社區(qū)居民充分受益的同時(shí),讓老社區(qū)改造工作的衍生利益更多的人受益,并將強(qiáng)大的資本和新鮮血液注入老社區(qū)轉(zhuǎn)變。同時(shí)，對(duì)于老社區(qū)改造的主力軍，政府部門(mén)應(yīng)劃撥專(zhuān)項(xiàng)資金，有效提高改造資金的利用率，防止有限的改造資金無(wú)序消費(fèi)或浪費(fèi)。

3.7 加強(qiáng)后續(xù)精細(xì)化服務(wù)

在傳統(tǒng)模式下，老舊小區(qū)改造容易陷入形式簡(jiǎn)單化的陷阱，導(dǎo)致最終改造后效果不穩(wěn)定，缺乏長(zhǎng)期生命力和活力，這對(duì)后續(xù)精細(xì)化服務(wù)提出了新的要求。好的服務(wù)理念升級(jí)整個(gè)過(guò)程融入改造完成,提高存活率和方便,長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的未來(lái)配置更多的優(yōu)質(zhì)資源,為舊區(qū)提供更準(zhǔn)確,更詳細(xì)的后續(xù)服務(wù),實(shí)現(xiàn)政府治理和社會(huì)監(jiān)管,居民自治等之間的良性互動(dòng)。老舊小區(qū)改造完成后,不僅需要保持良好的經(jīng)營(yíng)秩序和提供基本服務(wù),比如安全、清潔和維護(hù),而且還提供增值服務(wù),如管家和快遞,以便居民有更多的獲得和滿(mǎn)足他們的細(xì)化和個(gè)性化需求。

4 結(jié)束語(yǔ)

老舊小區(qū)的維護(hù)改造，是當(dāng)前我國(guó)城市化建設(shè)持續(xù)推進(jìn)的必經(jīng)道路，是我國(guó)社會(huì)生產(chǎn)力與綜合國(guó)力不斷提高點(diǎn)重要表現(xiàn)，更是造福民生、將改革開(kāi)發(fā)的紅利吹向千家萬(wàn)戶(hù)的手段。老舊小區(qū)改造不只是普通的工程項(xiàng)目，它更是一個(gè)政策性強(qiáng)、政治性高的系統(tǒng)改造事業(yè)，需要相關(guān)部門(mén)積極做好配合協(xié)調(diào)工作，幫助我國(guó)早日實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的全面改造完善。