王玉琦 山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司黃島分公司

1 前言

伴隨著時(shí)代的發(fā)展，我國的行業(yè)市場亟待轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)的急速發(fā)展，使得不同行業(yè)間的競爭關(guān)系日漸激烈，行業(yè)的發(fā)展空間被縮減，生存壓力逐步加大。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，由于激烈的競爭和快速的發(fā)展，致使其內(nèi)部間的競爭愈演愈烈。在這種形勢下，若想切實(shí)提高自身的行業(yè)競爭力，提高房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量，就必須加強(qiáng)和落實(shí)房地產(chǎn)工程管理。但是從目前的發(fā)展形式來看，其管理工作依舊存在諸多的問題，相應(yīng)的制度和體系依舊存在些許漏洞。以下，便通過簡析其管理意義的內(nèi)容，根據(jù)其面臨的實(shí)際現(xiàn)狀，探討和分析有效的管理途徑。

2 房地產(chǎn)工程管理工作開展的重要性研究

首先，從其管理特點(diǎn)的角度來分析。房地產(chǎn)行業(yè)的工程與一般的工程項(xiàng)目特點(diǎn)類似，都具有建設(shè)的時(shí)間周期長、工程和工序技術(shù)復(fù)雜、需要的投資資金多和容易受外部因素的影響等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)的存在，使得其工程管理工作的難度較大，管理工作開展較為困難。因此，為了更加有效的解決這些困難和問題，進(jìn)行房地產(chǎn)工程管理工作是很有必要的。

其次，從其發(fā)展的整體趨勢角度分析。我國社會的發(fā)展，促使了房地產(chǎn)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其項(xiàng)目工程的整體規(guī)模擴(kuò)大，整體數(shù)量增加。但是，發(fā)展伴隨著問題，快速的發(fā)展致使一部分房地產(chǎn)工程的質(zhì)量不過關(guān)，容易出現(xiàn)一系列的問題，從而給業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。并且，快速的發(fā)展使得越來越多的企業(yè)開始搭乘發(fā)展趨勢的“東風(fēng)”，紛紛踏足于房地產(chǎn)行業(yè)，這也在一定程度上導(dǎo)致了行業(yè)市場的競爭激烈，從而導(dǎo)致一些競爭力較差的企業(yè)和項(xiàng)目開始惡意競爭，影響整體項(xiàng)目投資的效益，甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的社會形象出現(xiàn)問題。由此可見，在現(xiàn)階段的發(fā)展過程中，對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理工作具有舉足輕重的作用，管理不僅是維系行業(yè)順利發(fā)展的前提，更是確保行業(yè)有序發(fā)展、持續(xù)建設(shè)的保障。因此，開展房地產(chǎn)工程管理是很重要的。

3 房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)存的問題

3.1 保障機(jī)制缺失，項(xiàng)目無法有序管理

縱觀我國目前的房地產(chǎn)工程管理，其管理的制度缺失了保障機(jī)制，具體的管理工作難以落實(shí)，管理工作難以開展。造成這一切的原因，主要是因?yàn)椴煌芾聿糠值呢?zé)任落實(shí)出現(xiàn)了問題，相互間缺少必要的溝通與交流工作。要明確的是，工程管理每一環(huán)節(jié)的內(nèi)容都具有一定的銜接性，前端環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題會導(dǎo)致后續(xù)工作出現(xiàn)問題。而有效控制和管理這些問題，銜接各個(gè)環(huán)節(jié)離不開保障機(jī)制。但是由于管理體系的不健全，系統(tǒng)化發(fā)展不徹底，從而使得管理人員和素質(zhì)偏低，工程管理項(xiàng)目難以有效推進(jìn)。同時(shí)，保障機(jī)制的缺失還使得管理人員缺乏大局觀，缺乏對管理工作的規(guī)劃能力和統(tǒng)籌能力，進(jìn)而導(dǎo)致管理水平進(jìn)一步下降，知識項(xiàng)目無法有序地進(jìn)行管理。

3.2 質(zhì)量問題存在，管理工作存在阻礙

對于房地產(chǎn)管理工作而言，工程的質(zhì)量決定了管理工作的效率，一旦工程質(zhì)量出現(xiàn)了問題，那么房產(chǎn)工程的管理工作也難以進(jìn)行，對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和持續(xù)建設(shè)都會產(chǎn)生非常嚴(yán)重的負(fù)面影響。從現(xiàn)階段的發(fā)展形式來看，引發(fā)工程質(zhì)量問題的原因是很多的，并且涉及面廣。諸如施工作業(yè)人員的基本素質(zhì)、管理制度問題、第三關(guān)監(jiān)管問題都有可能導(dǎo)致工程質(zhì)量不合格。與此同時(shí)，在現(xiàn)階段，有一部分房地產(chǎn)企業(yè)過于重視自身的經(jīng)濟(jì)效益，重視短期目標(biāo)的落實(shí)和實(shí)現(xiàn)，對第三方和業(yè)主用戶的利益抱有漠視心理。甚至于有時(shí)候?yàn)榱私?jīng)濟(jì)效益的提高，會采用違法違規(guī)的手段，進(jìn)而導(dǎo)致工程的質(zhì)量問題長期存在，工程管理工作存在著阻礙。除此之外，有一部分工程管理人員并不具備工程管理的水平，缺乏管理理念，忽視環(huán)保管理和綠色管理，同樣也會對工程的管理工作產(chǎn)生一定的影響。

3.3 工程造價(jià)難掌控，經(jīng)濟(jì)效益難提高

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，工程造價(jià)的管理是為了提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的，是介紹企業(yè)生產(chǎn)成本的關(guān)鍵手段之一。但是，不合理的工程造價(jià)管理會影響工程管理工作的進(jìn)行。比如說，當(dāng)一個(gè)企業(yè)存在造價(jià)管理問題時(shí)，那么該企業(yè)的工程造價(jià)就難以控制，成本就會隨之提高，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。反之，合理地造價(jià)管理能夠在滿足企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，相應(yīng)國家號召和政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格。這也為后續(xù)房地產(chǎn)工程的運(yùn)維管理提供了穩(wěn)定的保障，同樣也會提高經(jīng)濟(jì)效益。

4 房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

4.1 以協(xié)調(diào)為前提，加強(qiáng)各個(gè)部門的交流合作

房地產(chǎn)管理工作不單單只有開發(fā)的相關(guān)人員和建設(shè)的相關(guān)人員，同時(shí)還包括著工程項(xiàng)目的施工作業(yè)人員，方案規(guī)劃和設(shè)計(jì)人員、第三方監(jiān)理人員，以及后續(xù)的物業(yè)人員等等。這些不同的人員類屬于不同的部門，都具有一定的管理職能，是工程項(xiàng)目管理過程中 不可或缺的存在，承擔(dān)著重要的管理任務(wù)。因此，在房地產(chǎn)工程的管理過程中，要做到以協(xié)調(diào)為前提，加強(qiáng)這些不同人員和不同部門之間的交流。首先，項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人員和開發(fā)團(tuán)隊(duì)要在工程的準(zhǔn)備階段深入施工現(xiàn)場了解一手情況，并根據(jù)實(shí)際情況來選擇和規(guī)劃工程的基本方案。具體的建筑企業(yè)和施工單位應(yīng)根據(jù)工程許可，調(diào)查和研究工程項(xiàng)目開展的可行性，與開發(fā)單位和監(jiān)理單位進(jìn)行必要的交涉和信息交互。其次，工程的計(jì)劃工期和施工風(fēng)險(xiǎn)要有施工單位和監(jiān)理單位共同分析，對一些施工方案的應(yīng)用和落實(shí)要嚴(yán)加審核。比如說，材料的供應(yīng)情況。最后，各個(gè)部門在溝通協(xié)調(diào)的過程中，要重視管理工作的開展，確保各項(xiàng)工作能夠順利落實(shí)，不同部門能夠做到各司其職，見圖1。

圖1

4.2 以造價(jià)管理為基礎(chǔ)，提高工程的經(jīng)濟(jì)效益

前文已經(jīng)提到，工程的造價(jià)管理是非常重要的。在房地產(chǎn)工程管理過程中，若想有序有效地落實(shí)管理工作，就必須提前管控工程的造價(jià)，以此來更好地發(fā)揮管理的作用，做到一造價(jià)管理為基礎(chǔ)。與此同時(shí)，在實(shí)際的管控過程中，其造價(jià)的管理?xiàng)l例可以融入到整體的工程管理?xiàng)l例之中，并重點(diǎn)關(guān)注對造價(jià)預(yù)算環(huán)節(jié)、核算環(huán)節(jié)的管理。并且，要以發(fā)展的眼光看問題，結(jié)合市場變化定方向。通過這種方式，為行業(yè)工程的管理工作編制更具針對性和系統(tǒng)性的發(fā)展體系和建設(shè)框架，進(jìn)而更好地對工程項(xiàng)目進(jìn)行管理。除此之外，在編訂造價(jià)管理的報(bào)表時(shí)，要確保審核機(jī)制的優(yōu)化和完善，進(jìn)而為管理工作提供更加專業(yè)的指導(dǎo)準(zhǔn)則。通過這種方式，讓整個(gè)工程的項(xiàng)目都能做到有法可依、有章可循，進(jìn)而提高報(bào)表的實(shí)用性和實(shí)效性，為管理工作的順利開展和有效落實(shí)奠定基礎(chǔ)。

4.3 以專業(yè)化隊(duì)伍構(gòu)建為手段，革新管理的基本模式

首先，要重視對專業(yè)管理人員的培訓(xùn)與培養(yǎng)，結(jié)合國家現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)和政策，培育更具專業(yè)能力和實(shí)際水平的管理人員。通過這種方式，確保管理項(xiàng)目的過程能夠有人員基礎(chǔ)，確保管理工作的具體開展能夠有現(xiàn)實(shí)保障。其次，重視不同環(huán)節(jié)和不同管理部門的溝通協(xié)作，通過相互交流的方式來提高管理人員的實(shí)際水平，為構(gòu)建專業(yè)化隊(duì)伍提供前提。同時(shí)，針對一些問題和風(fēng)險(xiǎn)，可以采用動態(tài)調(diào)整的方式，以現(xiàn)代化技術(shù)為平臺，為工程項(xiàng)目的管理提供更多的可能性。此外，要重視對管理模式的創(chuàng)新，通過構(gòu)建專業(yè)管理隊(duì)伍的方式，圍繞不同項(xiàng)目的管理需求優(yōu)化管理模式，將更具專業(yè)性的管理方案落實(shí)到管理流程之中，進(jìn)而做到對管理問題的實(shí)施勘測，確保管理活動鞥能夠有秩序的進(jìn)行。最后，完善培訓(xùn)的流程，相關(guān)單位可以制定不同的培訓(xùn)方案，通過師徒制、老帶新或是集中培訓(xùn)、定期考核的方式，進(jìn)一步充實(shí)管理人才的隊(duì)伍。通過這種方式，讓管理人員能夠從本質(zhì)上重視管理工作。

5 結(jié)束語

綜上所述，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和建設(shè)而言，研究其工程管理的有效途徑是很有必要的。故此，在實(shí)際的管理過程中，相關(guān)部門要在了解其管理重要性的基礎(chǔ)上，針對其管理問題，有的放矢地提出解決對策和針對方案。通過這種方式，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的順利轉(zhuǎn)型，以及沿著現(xiàn)代化方向發(fā)展奠定基礎(chǔ)。