謝成苗

【摘要】隨著中國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，人民生活水平大大提高，但想要提高生活的整體要素將更加困難。在當(dāng)今社會(huì)，人們對(duì)生活條件的需求很大，所以對(duì)建筑物具有很高的實(shí)用性要求，不僅需要滿足生活的最基本需求，而且要使建筑項(xiàng)目結(jié)構(gòu)精美，使人們可以得到更好的居住環(huán)境。因此本文從建筑工程維修特點(diǎn)、建筑工程維修技術(shù)以及建筑工程維修管理建議等方面對(duì)本課題進(jìn)行了分析。

【關(guān)鍵詞】管理特點(diǎn);建筑工程;維修管理

如今，隨著社會(huì)繼續(xù)改善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。所以，為了確保在行業(yè)中的領(lǐng)先地位并擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，我們需要繼續(xù)提高所有企業(yè)形象和服務(wù)。真誠(chéng)的服務(wù)以及建筑工程的建造和維護(hù)是房地產(chǎn)的最重要要素，當(dāng)然也是管理公司的主要目標(biāo)。要開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)維護(hù)和管理的質(zhì)量模型，房地產(chǎn)需要首先描述建筑工程的維護(hù)特征，然后為維護(hù)奠定基礎(chǔ)。

1、建筑工程維修特點(diǎn)

（1）長(zhǎng)期性。與其他建筑物不同，這些建筑物使用時(shí)間長(zhǎng)短取決于人為因素和其他因素，在使用期間任何時(shí)候都可能發(fā)生相關(guān)的安全問(wèn)題。因此，對(duì)于維護(hù)資產(chǎn)的工作有長(zhǎng)期的要求。

（2）廣泛性。內(nèi)部零件和建筑物的結(jié)構(gòu)（例如墻壁和天花板）可能會(huì)被損壞，而被損壞的頻率相對(duì)較高，即使在結(jié)構(gòu)相同的建筑工程中，大多數(shù)重大緊急情況也會(huì)使用該結(jié)構(gòu)。此外，性能下降的程度和故障發(fā)生的程度也有很大的不同。在維護(hù)過(guò)程中，對(duì)建筑工程的某些部分進(jìn)行檢查，并且需要維護(hù)以在發(fā)生損壞時(shí)定期處理各種損壞問(wèn)題。

（3）多樣性。維修和最終建筑物的使用直接相關(guān)。因此，房地產(chǎn)公司必須確保最終結(jié)算的質(zhì)量，根據(jù)實(shí)際的建筑問(wèn)題，應(yīng)針對(duì)其進(jìn)行有效維護(hù)，總體方案會(huì)更加復(fù)雜多樣。在主觀和客觀因素的影響下，建筑工程的損壞往往同時(shí)發(fā)生變化。由于一般維修不會(huì)影響人的正常生活，因此應(yīng)強(qiáng)調(diào)舒適性和安全性并實(shí)施多任務(wù)協(xié)調(diào)和管理。

（4）全面性。建筑工程維護(hù)可以有效地直接為業(yè)主的生活和工作提供服務(wù)，包括物業(yè)管理的動(dòng)態(tài)以及與業(yè)務(wù)相關(guān)的內(nèi)容的管理和物業(yè)管理，提高所有者對(duì)物業(yè)的滿意度，這可用于建立安全性和性能。此外，建筑物的維護(hù)包括舒適性，安全性，計(jì)劃性，以便工作人員對(duì)維護(hù)有一個(gè)全面的了解，并據(jù)此制定維護(hù)計(jì)劃和維護(hù)程序，合格的操作系統(tǒng)確保整體管理[1]。

2、工程滲漏原因分析

隨著現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)人民收入水平的提高，對(duì)居住環(huán)境要求也隨之提高，加之國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為全球最大的一塊“蛋糕”。哪里有需求哪里肯定就有市場(chǎng)，隨之而來(lái)的是各種資本先后涌入到這個(gè)行業(yè)當(dāng)中來(lái)。當(dāng)然，其中有很大一部分的資本原本不是這個(gè)行業(yè)中，由于房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)轉(zhuǎn)投進(jìn)來(lái)的。這就導(dǎo)致了目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)施工質(zhì)量良莠不齊，導(dǎo)致很多企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房住戶入住以后發(fā)生各種各樣稀奇古怪的質(zhì)量問(wèn)題，這也是本人在這里向各位房地產(chǎn)行業(yè)的前輩們班門弄斧的原因。

本人原本施工單位出身，各種工業(yè)建筑、等級(jí)公路參與建設(shè)過(guò)不少，后來(lái)國(guó)家由于政策出臺(tái)，對(duì)本地的危（舊）房改造、棚戶區(qū)改造陸續(xù)開(kāi)展，本人有幸轉(zhuǎn)入到這個(gè)行業(yè)中來(lái)。在此期間由于施工任務(wù)漸漸結(jié)束，以及本單位人員流失嚴(yán)重，所以接觸的各種維修問(wèn)題林林總總，但是比較突出的質(zhì)量問(wèn)題就是滲漏，高層住房滲漏、多層住房滲漏、外墻滲漏、屋頂滲漏、各種滲漏……此起彼伏，提起滲漏，各位肯定一口咬定：施工質(zhì)量問(wèn)題！當(dāng)然，不否認(rèn)主要是施工原因，但是除此之外和各位一起探討的是是否還有其他方面的原因。比如：設(shè)計(jì)原因、社會(huì)原因、國(guó)家政策原因等。

首先說(shuō)說(shuō)設(shè)計(jì)原因，國(guó)家《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50411-2007上明確指出：外墻外保溫工程不宜采用粘貼飾面磚做飾面層;當(dāng)采用時(shí)，其安全性與耐久性必須符合設(shè)計(jì)要求。既然國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范都明確提出林這一條，肯定是經(jīng)過(guò)反復(fù)論證才得出這樣的結(jié)果，但是實(shí)際情況是，各大設(shè)計(jì)院在做建筑設(shè)計(jì)時(shí) 為了保證建筑立面效果，仍然大量采用外墻面磚飾面，雖然施工時(shí)經(jīng)過(guò)面磚拉拔試驗(yàn)，但是經(jīng)過(guò)幾年的風(fēng)雨洗禮，便開(kāi)始逐漸脫落，造成傷人、毀車事故不斷，同時(shí)由于面磚空鼓，脫落，雨水侵蝕，便造成雨水向墻內(nèi)滲透，于是乎一個(gè)贊新的滲漏案例形成了。我們不禁要問(wèn)，為什么外墻面磚這么容易脫落，究其原因，個(gè)人認(rèn)為是由于外墻面磚和保溫層膨脹系數(shù)不一致導(dǎo)致外墻面磚勾縫處產(chǎn)生裂紋，再加之冬季雨水沿著裂縫處進(jìn)入，雨水結(jié)冰，體積膨脹導(dǎo)致外墻面脫落，這也是造成建筑物外墻滲漏的主要原因。再來(lái)說(shuō)說(shuō)社會(huì)層面的原因，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的紅火，全國(guó)各地的樓盤開(kāi)發(fā)如雨后春筍一般拔地而起，但是從事建筑行業(yè)的人卻是越來(lái)越少，越來(lái)越老，年輕人很少愿意從事這個(gè)看似不太體面的工作，而老一代的建筑工人由于年齡的原因正逐漸減少，但是開(kāi)發(fā)的樓盤卻是越來(lái)越多，工作量越來(lái)越大，于是各大施工現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)各種不專業(yè)的“大師傅”、以及不宜從事重體力勞動(dòng)的女師傅，甚至出現(xiàn)建筑行業(yè)用工荒的社會(huì)問(wèn)題，所以，建筑行業(yè)人員斷檔也是造成目前施工質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)的不容忽視的問(wèn)題。最后再來(lái)說(shuō)說(shuō)國(guó)家政策方面的問(wèn)題，國(guó)家鼓勵(lì)推陳出新、推廣新材料、新技術(shù)這本來(lái)無(wú)可厚非，但是由于地方在實(shí)施過(guò)程中的“一刀切”模式，把原本好的政策給誤解了。拿本人參與過(guò)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅僅外墻保溫就經(jīng)歷了，原設(shè)計(jì)保溫層為膠粉聚苯顆粒、后由于政策調(diào)整改為全國(guó)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的某新型防火A級(jí)保溫層材料，再后來(lái)本地建管部門下文，禁止使用某新型保防火A級(jí)溫系統(tǒng)的奇觀。所以國(guó)家政策的原因也是我們值得深思的問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)：

本文首先對(duì)建筑工程維修特點(diǎn)進(jìn)行了分析，然后對(duì)建筑工程維修技術(shù)進(jìn)行了分析，最后從定期檢查，保證損壞維修及時(shí)性、強(qiáng)化維修材料管理以及完善維修技術(shù)儲(chǔ)備管理等方面提出了建筑工程維修管理建議。換句話說(shuō)，建筑物維修是一個(gè)公平的建筑物護(hù)理過(guò)程。它可以使建筑工程結(jié)構(gòu)的加強(qiáng)，可以保證建筑工程的使用壽命并為用戶提供更好的居住環(huán)境。在對(duì)建筑工程進(jìn)行改造時(shí)，必須使用最合適的迭代方法并適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行維修，以使建筑工程獲得更好的使用效果。

參考文獻(xiàn)：

[1]婁永杰.建筑施工管理及綠色建筑施工管理分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（34）：114+142.

[2]張惠新.建筑工程維修與維修管理要點(diǎn)之研究[J].綠色環(huán)保建材，2018（04）：186-187.

[3]沈安明.關(guān)于如何加強(qiáng)建筑工程維修工程項(xiàng)目管理的探討[J].建材與裝飾，2016（09）：136-137.