郝問(wèn)冬 劉笑松

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，社會(huì)在不斷進(jìn)步，測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)的目的，主要是獲得并展示不動(dòng)產(chǎn)信息，如林木測(cè)量、海域測(cè)量，分析不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利主體，如林業(yè)測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪。落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作，關(guān)鍵是需要綜合應(yīng)用空間要素，應(yīng)用測(cè)繪工程技術(shù)，精確測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，及時(shí)反映不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量和分布情況。

關(guān)鍵詞：測(cè)繪工程技術(shù);不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量;數(shù)字?jǐn)z影技術(shù)

引言

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，是具有權(quán)屬性質(zhì)的土地和其上建筑物的總稱。不動(dòng)產(chǎn)與地籍有非常密切的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪早期以地籍測(cè)繪為主，隨著這一內(nèi)容的不斷深入發(fā)展，目前已經(jīng)發(fā)展為房地一體測(cè)繪。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪與人們?cè)谫?gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的切身利益息息相關(guān)，例如在購(gòu)買房屋過(guò)程當(dāng)中，房屋面積以及公攤數(shù)據(jù)信息與買房者的經(jīng)濟(jì)利益有著非常密切的關(guān)系。當(dāng)今世界，測(cè)繪工程技術(shù)的發(fā)展為各行各業(yè)都帶來(lái)了新的發(fā)展動(dòng)力。特別是數(shù)字化測(cè)繪在測(cè)繪工程當(dāng)中的應(yīng)用，不僅提高了作業(yè)人員在測(cè)繪工程當(dāng)中的工作效率，而且使得測(cè)繪工程的工作質(zhì)量也大大的提高了。測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展使得現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)的工作效率以及準(zhǔn)確度都得到了大幅度的提升。

1不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的概述

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是相關(guān)部門開展土地產(chǎn)權(quán)管理、土地開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)。此項(xiàng)工作的重點(diǎn)應(yīng)放在地形圖繪制、土地面積測(cè)量計(jì)算、測(cè)量報(bào)告生成等方面。根據(jù)各區(qū)域土地的實(shí)際狀況實(shí)施土地歸屬權(quán)、界址、數(shù)量以及面積等的調(diào)查，依據(jù)調(diào)查結(jié)果繪制全面的數(shù)據(jù)圖表以呈現(xiàn)出土地的相關(guān)使用情況，是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的主要工作。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際構(gòu)造和位置，選擇適合區(qū)域地籍測(cè)繪的測(cè)繪技術(shù)，以確保測(cè)繪技術(shù)的可行性，保證不動(dòng)產(chǎn)的準(zhǔn)確測(cè)量[2]。開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作應(yīng)在確保使用者基本權(quán)益的基礎(chǔ)上展開，將區(qū)域地質(zhì)條件融入整個(gè)測(cè)繪工作中，有利于此項(xiàng)工作經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的可行性分析。在具體實(shí)施測(cè)繪工作時(shí)，在同一區(qū)域內(nèi)地籍圖可以實(shí)施有效的合理轉(zhuǎn)換，促進(jìn)行業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪工作為后期開展相關(guān)查詢、統(tǒng)計(jì)工作奠定基礎(chǔ)。在建筑業(yè)快速發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化背景下，不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，這使不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作得到高度重視。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，精準(zhǔn)獲取較為全面的地籍、產(chǎn)權(quán)信息，并以獲取的數(shù)據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。依據(jù)測(cè)繪結(jié)果融合我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的現(xiàn)狀，更好地制訂相關(guān)的測(cè)繪策略和技術(shù)方法。針對(duì)測(cè)繪內(nèi)容采取相應(yīng)的測(cè)繪技術(shù)實(shí)施作業(yè)，有效提升不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量和效率。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作專業(yè)性很強(qiáng)，需要專業(yè)素質(zhì)較高的人員來(lái)?yè)?dān)任此項(xiàng)工作，測(cè)繪人員需要了解和掌握相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和技能，對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中的各類交易業(yè)務(wù)進(jìn)行充分的了解，只有掌握和了解了行業(yè)相關(guān)知識(shí)和交易業(yè)務(wù)，才能勝任這一專項(xiàng)工作。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪人員還需要具備應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況的能力，這就要求其應(yīng)掌握再測(cè)、補(bǔ)測(cè)專業(yè)技能。由于此項(xiàng)工作多為野外作業(yè)，在進(jìn)行圖紙表達(dá)時(shí)，既要將各層面的內(nèi)容清晰呈現(xiàn)，還要展示廣泛的野處區(qū)域，將相關(guān)領(lǐng)地界限等重要標(biāo)識(shí)在圖紙上標(biāo)出，這就需要比例尺較大的測(cè)繪圖紙。相較于其他普通地形的測(cè)繪，在測(cè)量對(duì)象上不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪明顯表現(xiàn)出特殊性，是為了讓人們了解房屋之間的位置關(guān)系，更好把握房屋之間的距離關(guān)系這是主要目的。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作具權(quán)威性，開展測(cè)繪工作時(shí)，測(cè)繪人員要嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)條例以此進(jìn)行操作，測(cè)量工作結(jié)束后，上交到相關(guān)部門進(jìn)行審批的測(cè)量結(jié)果不允許出現(xiàn)隨意更改測(cè)量數(shù)據(jù)。有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批時(shí)以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，并嚴(yán)格遵循和以此為原則實(shí)施審核工作，測(cè)量結(jié)果一經(jīng)確定將作為房產(chǎn)交易的參考依據(jù)。只有房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的權(quán)威性得到了保障，在進(jìn)行房屋交易過(guò)程中才能使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)益得到保證。

2測(cè)繪工程技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中的現(xiàn)狀及思考

2.1RTK定位技術(shù)

GPS-RTK定位技術(shù)是可以高度普及的技術(shù)，該技術(shù)可以優(yōu)化測(cè)量方式，可以提高測(cè)量作業(yè)的整體效果。運(yùn)用該技術(shù)可以達(dá)到精確提取數(shù)據(jù)信息的效果。該技術(shù)具有較好的發(fā)展前景與空間，PTK技術(shù)選擇的是波載相位動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)差分方法，可以達(dá)到實(shí)時(shí)進(jìn)行測(cè)繪數(shù)據(jù)信息的提取。該技術(shù)的操作更為快捷，能夠方便的進(jìn)行作業(yè)，而且可以節(jié)約工作時(shí)間，達(dá)到高度集成化、自動(dòng)化的測(cè)繪效果。該技術(shù)的功能較為強(qiáng)大，有廣闊的適用范圍。運(yùn)用自動(dòng)控制系統(tǒng)可以極大的降低操作成本，降低操作的失誤，保證操作的精度，可以更好的適應(yīng)外界環(huán)境的操作需要。

2.2不動(dòng)產(chǎn)要素提取

為了滿足不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的需要，需要對(duì)激光掃描儀的三維點(diǎn)云數(shù)據(jù)進(jìn)行矢量化，提取不動(dòng)產(chǎn)要素，輸出測(cè)量面積圖和房屋戶籍圖。房地產(chǎn)要素提取是在基于具有自動(dòng)提取功能的第三方軟件中，利用生成的點(diǎn)云數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)的。提取房地產(chǎn)要素并輸出測(cè)圖區(qū)域的具體過(guò)程如下：第一步是將數(shù)億點(diǎn)云數(shù)據(jù)導(dǎo)入插件，然后根據(jù)土地和房屋將點(diǎn)云數(shù)據(jù)分塊;其次，在插件中，可以選擇不同的視圖模式來(lái)提取房屋元素。室內(nèi)制圖人員可以根據(jù)房地產(chǎn)要素的等高線信息判斷特征點(diǎn)的準(zhǔn)確位置和線的變化，提取特征點(diǎn)的三維坐標(biāo);第三步，將提取的點(diǎn)信息連接起來(lái)，繪制出地塊和房屋的輪廓;在第四步中，快速提取出明顯的特征點(diǎn)，但在一些復(fù)雜截面中，隱藏的邊界點(diǎn)難以提取，可以間接提取。若無(wú)法準(zhǔn)確提取掩體下的邊界點(diǎn)坐標(biāo)，可采用傳統(tǒng)的全站儀測(cè)量方法和GPS-RTK技術(shù)進(jìn)行人工補(bǔ)充和返工，保證測(cè)區(qū)地籍圖的完整性。

2.33S技術(shù)

第一種技術(shù)為RS技術(shù)。該項(xiàng)技術(shù)通常被用來(lái)對(duì)土地利用率進(jìn)行監(jiān)測(cè)，具體應(yīng)用如下：首先，通過(guò)遙感測(cè)量的方式，獲取圖片、數(shù)據(jù)信息;其次，在計(jì)算機(jī)技術(shù)的輔助下，處理所獲取信息，使分辨難度高的信息變得更加清晰;最后，確定監(jiān)測(cè)周期，以土地利用變化規(guī)律為依據(jù)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)并處理檢測(cè)結(jié)果，得出準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。第二種技術(shù)為GIS技術(shù)。在測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中對(duì)該項(xiàng)技術(shù)加以應(yīng)用的前提，通常是在完成RS和GPS作業(yè)之后。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行建立的方式，整理相關(guān)數(shù)據(jù)信息，使調(diào)查記錄變得更加完善。在此基礎(chǔ)上，分析數(shù)據(jù)屬性，合理應(yīng)用數(shù)據(jù)庫(kù)中的影像和圖形，為測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)工作的順利開展，提供支持。第三種技術(shù)為GPS技術(shù)。該項(xiàng)技術(shù)的特點(diǎn)，主要包括操作方便、可全天候作業(yè)以及定位精度高。在測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，該項(xiàng)技術(shù)的應(yīng)用方向以土地勘測(cè)為主，工作人員可以通過(guò)多相正交變換的方式，完成數(shù)字的變頻。具體流程如下：首先，審查用地文件和圖件;然后，勘測(cè)現(xiàn)場(chǎng)路況;接下來(lái)，以設(shè)計(jì)圖紅線為參考，完成實(shí)地放樣、復(fù)合測(cè)繪結(jié)果的工作;最后，測(cè)算土地面積，確定建設(shè)用地所對(duì)應(yīng)地界圖。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)管理的發(fā)展來(lái)說(shuō)，開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作具有不容忽視的深遠(yuǎn)意義。在工程建設(shè)行業(yè)應(yīng)用各種現(xiàn)代化測(cè)繪技術(shù)是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作質(zhì)量的保障。與傳統(tǒng)技術(shù)相比，現(xiàn)在所采用的遙感技術(shù)與數(shù)據(jù)化掃描技術(shù)具有明顯的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，并且這兩項(xiàng)技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪方面也是行業(yè)內(nèi)應(yīng)用較多的技術(shù)。

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（作者單位：沈陽(yáng)市勘察測(cè)繪研究院有限公司）