李雪雯，陳 旺（上海百通項(xiàng)目管理咨詢有限公司，上海 200127）

隨著上海市城鎮(zhèn)居民生活條件的改善以及上海老齡化人口逐漸增多，居民對(duì)自身的居住條件提出了更高的要求，希望在既有多層住宅上加裝電梯，來解決家里老年人上下樓梯困難的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海市 65 歲以上的戶籍人口已達(dá)到 315 萬人，約占全市戶籍人口的 22%，而其中一半以上的老人居住在多層老住宅里，且身體狀況不是很好，特別是居住在 3 F 以上的老年人上下樓已成為困擾其生活的煩心事[1-2]。

近年來，為了加快上海市既有加裝電梯的速度，上海市政府各部門聯(lián)合下發(fā)了一系列相關(guān)規(guī)范及通知，很大程度上簡(jiǎn)化了加裝電梯審批流程，并出臺(tái)了一系列補(bǔ)貼政策，使得困擾老舊小區(qū)居民加裝電梯的部分難題得以解決。在此期間許多人也針對(duì)上海市既有住宅加裝電梯進(jìn)行了不同角度的研究，比如從電梯安裝方面、電梯費(fèi)用方面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面等[3]，大多是從某一個(gè)方面對(duì)既有多層住宅加裝電梯進(jìn)行研究。本文試圖從研究上海市既有住宅加裝電梯全過程項(xiàng)目管理的角度，探索其全過程項(xiàng)目管理工作，為加裝電梯提供理論和實(shí)踐支持。

1 既有住宅加裝電梯的項(xiàng)目管理

1.1 項(xiàng)目前期管理

1.1.1 審批程序

完成前期的申請(qǐng)和審批是加裝電梯的必要過程，為了方便前期審批工作的開展，每層樓選擇一個(gè)代表，成立一個(gè)臨時(shí)工作小組，組長(zhǎng)由組員推舉。工作小組職責(zé)是，動(dòng)員、協(xié)調(diào)和收集梯口住戶的意見，然后由工作小組組長(zhǎng)將收集匯總的信息匯報(bào)給居委會(huì)，居委會(huì)委托相關(guān)的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)人員具有相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，更容易與政府部門接洽，協(xié)助業(yè)主完成相關(guān)的審批程序。

根據(jù)上海市現(xiàn)有的行政審批，目前加裝電梯審批程序包括 6 個(gè)步驟。① 計(jì)劃立項(xiàng)。② 規(guī)劃審批。③ 房屋安全性論證。④ 施工許可辦理。⑤ 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督。⑥ 竣工驗(yàn)收。

1.1.2 成本費(fèi)用分?jǐn)倢?duì)策

成本費(fèi)包括前期評(píng)估費(fèi)、土建費(fèi)、安裝費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等費(fèi)用，上海市出臺(tái)了相關(guān)政策規(guī)定，加裝電梯所需費(fèi)用分?jǐn)倖栴}由業(yè)主自行協(xié)商決定。為了更好地解決費(fèi)用分?jǐn)倖栴}，不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了研究，寧超喬[4]（2014 年）通過設(shè)置臨界樓層，作為分?jǐn)偦蜓a(bǔ)償?shù)呐R界點(diǎn)，根據(jù)住宅加裝電梯后電梯使用頻率以及房屋升值率得到“受益程度因子”；通過“受益程度因子”計(jì)算每層樓的分?jǐn)傁禂?shù)，根據(jù)補(bǔ)償后同意的住戶比例以及完全不同意的住戶比例得到“加裝意愿因子”，通過“加裝意愿因子”計(jì)算被補(bǔ)償樓層每層的“補(bǔ)償系數(shù)”，構(gòu)建既有住宅加裝電梯分?jǐn)傃a(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定模型，如圖 1 所示。得到了 9 F 住宅加裝電梯分?jǐn)傃a(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如見表 1 所示。

圖1 既有住宅加裝電梯分?jǐn)傃a(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定模型

表1 9 F 住宅加裝電梯分?jǐn)傃a(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

李理等[5]運(yùn)用合作對(duì)策理論，針對(duì)既有住宅加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)偟陌咐?，建立了一個(gè)包含虛擬合作受益函數(shù)的數(shù)學(xué)模型，使之滿足合作分配公理體系，進(jìn)而可以確定收益的分配，再由此確定費(fèi)用的分?jǐn)偙壤玫降慕Y(jié)果近似于按樓梯比例來計(jì)算的結(jié)果，并考慮到 2 F 和 3 F，5 F 和 6 F 區(qū)別不大，對(duì)其分?jǐn)偙壤o予了修正，給出了方案，如表 2所示。

表2 樓梯方案與折中方案

經(jīng)過分析對(duì)比發(fā)現(xiàn)李理的這種方案比較符合現(xiàn)實(shí)，不僅考慮到了住戶爬樓梯的難度也兼顧了住戶分?jǐn)偙壤墓叫?，以及住戶之間分?jǐn)傎M(fèi)用不均造成攀比的心理，比較適合既有住宅加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)俒6]。項(xiàng)目管理人員可以將此方案告知各位業(yè)主，并將方案詳細(xì)地向各位業(yè)主解釋，有利于確定各業(yè)主的費(fèi)用分?jǐn)偙壤?，打消各位業(yè)主由于出資不均心理不平衡的困擾。

1.2 項(xiàng)目中期管理

1.2.1 施工質(zhì)量控制

施工階段的管理是項(xiàng)目管理比較重要的一部分，電梯的安裝質(zhì)量直接關(guān)系到后面電梯的運(yùn)行維護(hù)。項(xiàng)目管理人員可以協(xié)助業(yè)主及招標(biāo)代理單位優(yōu)化招標(biāo)策劃，不僅從資質(zhì)條件上確定施工單位質(zhì)量，還可從類似業(yè)績(jī)、設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案要求等角度設(shè)定評(píng)分細(xì)則，有效篩選施工單位和施工方案。施工準(zhǔn)備階段，還可以對(duì)施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案進(jìn)行審核，并據(jù)此提出科學(xué)的施工方法和工藝，從技術(shù)上保證安裝質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了切實(shí)有效地規(guī)避影響施工質(zhì)量的因素，項(xiàng)目管理人員在施工前須認(rèn)真地復(fù)核待安裝的井道尺寸，并根據(jù)電梯廠家提供的土建圖紙及技術(shù)資料現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)到貨情況。

1.2.2 加裝電梯施工技術(shù)工作

對(duì)住宅樓進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)“安全鑒定”是加裝電梯的第一步。對(duì)于不滿足現(xiàn)行規(guī)范要求的，出于安全考慮，選擇放棄加裝電梯，或者采用加固處理使?jié)M足加裝電梯規(guī)范要求。根據(jù)當(dāng)前的技術(shù)方案，既有住宅加裝電梯井道的類型主要有 4 種[7]：傳統(tǒng)鋼筋混凝土井道、鋼結(jié)構(gòu)井道、鋼結(jié)構(gòu)觀光井道、獨(dú)立井道+連接廊橋。鋼框架結(jié)構(gòu)井道相比于鋼筋混凝土井道具有施工速度快、造型簡(jiǎn)潔、對(duì)原有結(jié)構(gòu)影響較小等優(yōu)點(diǎn)，因此被較多地采用[8]。加裝電梯期間，住宅要保證能正常使用，減少對(duì)居民生活的干擾。項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)人員可以根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，與設(shè)計(jì)單位協(xié)商采用相應(yīng)的鋼結(jié)構(gòu)井道，因?yàn)殇摻Y(jié)構(gòu)井道施工速度較快，能較少地干擾住戶正常生活。

1.2.3 施工過程溝通與協(xié)調(diào)

施工過程項(xiàng)目管理人員中要多與各參建單位溝通、協(xié)調(diào)，及時(shí)跟蹤并解決施工中須明確和解決的問題。通過每周召開管理例會(huì)和專題協(xié)調(diào)會(huì)議對(duì)須協(xié)調(diào)的問題進(jìn)行落實(shí)，對(duì)未完成約定工作的及時(shí)簽發(fā)書面通知進(jìn)行監(jiān)督。施工過程中要實(shí)時(shí)對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)進(jìn)度有偏差，采取措施及時(shí)進(jìn)行糾正。

1.3 項(xiàng)目后期管理

1.3.1 保修期（運(yùn)營(yíng)）管理

加裝電梯竣工驗(yàn)收合格后進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)階段，為了保證運(yùn)營(yíng)階段工作的有序開展，項(xiàng)目管理人員可以協(xié)助業(yè)主，編制設(shè)備運(yùn)行維修管理制度，還可以協(xié)助業(yè)主從經(jīng)濟(jì)性和收益性兩方面對(duì)加裝電梯進(jìn)行評(píng)價(jià)，以便更好地對(duì)加裝電梯進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

1.3.2 補(bǔ)貼申請(qǐng)

由于上海市既有住宅加裝電梯采用先實(shí)施后補(bǔ)償?shù)拇胧瑸榱烁玫匾?guī)范加裝電梯的資金管理，也為了打消居民對(duì)補(bǔ)償資金去向的擔(dān)憂，項(xiàng)目管理人員可以協(xié)助業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)貼資金的申請(qǐng)，幫助業(yè)主及時(shí)建立統(tǒng)一、公開、透明、清晰的電梯基金管理專用賬戶，將補(bǔ)貼的資金放入專業(yè)賬戶中，用于后續(xù)電梯日常維修保養(yǎng)。

2 案例分析

2.1 項(xiàng)目基本情況

該工程位于上海市浦東新區(qū)某街道，為舊房改造項(xiàng)目，大部分為多層建筑，未配置電梯。該小區(qū)已經(jīng)建成多年，居民普遍老齡化，受上下樓難的問題困擾。為解決 2 F 以上業(yè)主上下樓不方便、爬樓存在的困難，該單元樓全體業(yè)主經(jīng)過多次討論、友好協(xié)商，最終達(dá)成一致意見，20 戶業(yè)主共有20 戶同意安裝。符合政策規(guī)定中要求的業(yè)主 2/3 以上同意的要求。

2.1.1 電梯加裝設(shè)計(jì)方案

電梯安裝位置位于 2 號(hào)單元樓建筑紅線內(nèi)，電梯基坑占地約 10 m2，高度約 20 m。該加建電梯的住宅樓為 6 F 框架結(jié)構(gòu)，1 F、2 F 為商鋪，3～6 F 為住宅，3～6 F 每層 5 戶，總共 20 戶。根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及所處地形特征，電梯井道方案經(jīng)過多次比選論證，最終確定采用鋼結(jié)構(gòu)井道形式。通過專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，井道基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土筏板基礎(chǔ)，鋼柱、主梁均采用矩形方管型鋼，采用高強(qiáng)度螺栓連接和焊接相結(jié)合，基礎(chǔ)與柱采用地腳螺栓連接。

2.1.2 電梯設(shè)備選型

由于場(chǎng)地有限，井道內(nèi)尺寸最大做至 2.0 m×1.8 m，最終決定選擇無機(jī)房電梯，設(shè)計(jì)為速度 1 m/s，載重為 630 kg，轎廂為中分自動(dòng)開門，轎廂內(nèi)凈尺寸為 1.1 m×1.4 m×2.1 m。電梯由上海某電梯有限公司制造、安裝，安裝完成后由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局驗(yàn)收合格后交付使用。

2.2 費(fèi)用分?jǐn)?/h3>

該工程建設(shè)資金采用多渠道籌措方式，經(jīng)初步測(cè)算，總費(fèi)用約 72 萬元（不含燃?xì)饧?380 V 電力遷移），在不考慮政府財(cái)政補(bǔ)貼的前提下，所在樓棟業(yè)主自籌資金共 72 萬元，業(yè)主自籌加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)偟綉舻姆桨溉绫?3 所示。

表3 電梯費(fèi)用分?jǐn)偡桨?/p>

2.3 項(xiàng)目實(shí)施管理

該電梯加裝工程屬于舊房改造項(xiàng)目，包括鋼結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、燃?xì)饧半娏芫€遷移、電梯安裝、視頻監(jiān)控、陽臺(tái)拆除及通道改造等內(nèi)容，工程量雖不大，但涉及較多的專業(yè)門類，且施工期間房屋仍正常使用，施工環(huán)境和施工安全都是該工程的難點(diǎn)。該工程從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)管理。

（1）通過委托相應(yīng)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)選擇具有專業(yè)資質(zhì)的施工隊(duì)伍，電梯的安裝由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。

（2）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，編制具有針對(duì)性和可行性的施工組織設(shè)計(jì) ，落實(shí)施工技術(shù)交底，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)焊接及吊裝、井道底坑及屋面防水、陽臺(tái)及屋面挑檐的拆除等重點(diǎn)控制，加強(qiáng)過程監(jiān)管及檢查。

（3）加強(qiáng)安全管理，施工現(xiàn)場(chǎng)按要求防護(hù)到位，設(shè)置臨邊圍護(hù)，適當(dāng)加大安全防護(hù)棚范圍，確保行人通行安全。

（4）施工過程中加強(qiáng)與住戶溝通，盡量滿足住戶的要求，及時(shí)通知住戶施工安排，張貼相關(guān)通知，減少對(duì)居民生活的影響。

（5）電梯經(jīng)自檢合格，并通過質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局檢查驗(yàn)收后方可投入使用。

該號(hào)樓棟加裝電梯竣工投入使用后，整體效果良好，得到住戶的一致好評(píng)。

3 結(jié) 語

既有多層住宅加裝電梯工作是一項(xiàng)民心工程，也體現(xiàn)了上海市作為國(guó)際化大都市以人為本的執(zhí)政理念，也是實(shí)行可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。本文提出項(xiàng)目管理前期在征得擬加裝電梯住宅業(yè)主同意的基礎(chǔ)上，成立工作小組，由組長(zhǎng)將情況匯總給居委會(huì)，居委會(huì)委托相應(yīng)的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)辦理前期審批手續(xù)。闡述了兩種費(fèi)用分?jǐn)偟姆桨?，并結(jié)合實(shí)際情況，認(rèn)為李理的折中方案更加合理。分析了項(xiàng)目管理中期包括施工質(zhì)量控制、施工技術(shù)工作、施工過程溝通與協(xié)調(diào)的內(nèi)容。提出在項(xiàng)目管理后期項(xiàng)目管理人員可以協(xié)助業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)貼資金的申請(qǐng)，幫助業(yè)主及時(shí)建立統(tǒng)一、公開、透明、清晰的電梯基金管理專用賬戶。并結(jié)合上海市某街道加裝電梯的案例進(jìn)行分析及效果評(píng)價(jià)，期望對(duì)上海市既有住宅加裝電梯的項(xiàng)目管理工作有所啟發(fā)。