丁祖昱

摘要：4年時間過去，定位城市運(yùn)營商的中國金茂實現(xiàn)了年復(fù)合超過50%的銷售業(yè)績增長，在2018年成功突破千億，并向2020年的兩千億目標(biāo)發(fā)起沖擊。

關(guān)鍵詞：住宅綜合體;租金穩(wěn)定;疏通現(xiàn)金流

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）02-0024-27 收稿日期：2019-12-17

近日，金茂聯(lián)合天能置業(yè)有限公司以底價67億元摘得杭州富陽秦望城市眼項目，樓面價8778元/平方米。根據(jù)出讓條件，該項目毛坯銷售均價不高于26300元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于28930元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3500元/平方米，意味著地塊未來上市的精裝均價逼近30000元/平方米。

這是金茂的第19個城市運(yùn)營項目，金茂杭州方面表示將打造成繼陸家嘴金茂大廈、金茂北外灘后又一標(biāo)桿性建筑。

1 4年間落地19個項目

時間回到4年前，2015年10月14日，方興地產(chǎn)在北京召開新聞發(fā)布會，宣布正式更名為“中國金茂控股集團(tuán)有限公司”，同時還發(fā)布了最新的集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃：公司將由傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)商向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，并提出了從“雙輪驅(qū)動”到“雙輪兩翼”的升級計劃。在“銷售+持有”的戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持城市開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)。

4年時間過去，定位城市運(yùn)營商的中國金茂實現(xiàn)了年復(fù)合超過50%的銷售業(yè)績增長，在2018年成功突破千億，并向2020年的兩千億目標(biāo)發(fā)起沖擊。

據(jù)企業(yè)2019年中報披露的信息，企業(yè)當(dāng)期新增土儲建面中城市運(yùn)營項目占比已達(dá)到了45%，得益于城市運(yùn)營的拿地模式，2019上半年金茂平均拿地成本僅5300元/平方米，相比18年同期下降了35%。項目數(shù)量上，截至目前金茂已在全國6大城市群累計落地19個城市運(yùn)營項目，見表to

2 業(yè)態(tài)以住宅綜合體為主

金茂城市運(yùn)營以住宅綜合體為主，因地制宜發(fā)展城市新城、城市核心綜合體、特色小鎮(zhèn)三大業(yè)態(tài)。在項目規(guī)劃定位上，金茂結(jié)合地塊的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位、資源等條件形成了三大業(yè)態(tài)：

第一，以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和集群發(fā)展為主，商住辦一體的產(chǎn)業(yè)新城，目前金茂的大多數(shù)項目均屬于這種類型，其中具有代表性的是長沙梅西湖國際新城以及青島中歐國際新城;

第二，坐落于城市核心區(qū)位以商辦為主的城市核心綜合體，具有代表性的是著名的金茂北外灘項目，由金茂主導(dǎo)打造的34棟5A級辦公樓及2.2萬平方米的配套商業(yè)街是目前亞洲最大規(guī)模的綠色商務(wù)辦公建筑群;

第三，依托旅游資源著重打造的集“旅游度假、健康休閑”于一體的特色小鎮(zhèn)，目前落地的項目有麗江金茂谷鎮(zhèn)和南京湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)，均是以旅游和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為主。

3 雙重手法疏通現(xiàn)金流

從風(fēng)險控制角度來看，金茂采取PPP政企合作、讓渡股權(quán)引入合作方雙重手法疏通現(xiàn)金流。目前金茂的產(chǎn)城拿地主要有三種方式：一二級土地聯(lián)動、與政府簽約合作拿地、以及招拍掛市場直接拿地。

城市運(yùn)營項目普遍規(guī)模較大，投資周期較長，對企業(yè)資金壓力比較大，大多數(shù)企業(yè)都采用政企合作的PPP模式，除了這種常規(guī)模式之外，金茂還通過讓渡地塊項目公司股權(quán)緩解資金壓力。其中長沙梅溪湖國際新城、南京青龍山國際新城、寧波寧南國際科技新城三個項目已經(jīng)為金茂帶來了超過400億元的一級土地銷售額。

在引入合作方方面，除了早期為長沙梅西湖項目引入合作方之外，金茂還在2018年為青島中歐國際城引入了中海、平安兩家合作方，2019年也曾讓渡青島、張家港等地塊項目公司的股權(quán)引入合作方，見圖1。

4 租金貢獻(xiàn)穩(wěn)定向好收益

除了常規(guī)的一級土地出讓分成、住宅銷售收入之外，金茂還通過商辦物業(yè)租金貢獻(xiàn)穩(wěn)定向好收益。憑借著金茂大廈等產(chǎn)品的標(biāo)桿效應(yīng)，以及旗下上市平臺金茂酒店，金茂在持有物業(yè)打造上的能力得到廣泛的認(rèn)可。

以金茂的梅溪湖為例，目前金茂已經(jīng)成功實現(xiàn)了長沙精選酒店、長沙覽秀城、長沙研發(fā)中心三大持有物業(yè)的成功開業(yè)。其中長沙精選酒店隨著產(chǎn)業(yè)的逐步進(jìn)駐，出租率在逐步上漲，而長沙研發(fā)中心則持續(xù)保持著100%的出租率。長沙覽秀城更是金茂商業(yè)IP的首座項目，從其收入和出租率來看，同樣是呈現(xiàn)著逐年走高的向好趨勢，見表20

在2019年南京覽秀城招商會上，金茂商業(yè)總經(jīng)理表示集團(tuán)的“2212戰(zhàn)略”中明確要打造商業(yè)IP，計劃在5年內(nèi)完成20座覽秀城的布局。依托城市運(yùn)營項目開業(yè)的模式可以提升項目配套，而項目的人氣又可以反哺商業(yè)IP的發(fā)展，這種雙贏的發(fā)展模式與曾經(jīng)大獲成功的新城的吾悅廣場有共通之處。

5 釋放城市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入優(yōu)勢

雖然目前金茂的城市運(yùn)營項目多以商住辦三合一的住宅綜合體為主，但是仍有部分項目需依托產(chǎn)業(yè)內(nèi)容培育。

在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面，金茂集團(tuán)依托中化集團(tuán)的品牌價值和產(chǎn)業(yè)集群，除了常規(guī)的招商引資合作之外，還可以直接對接中化集團(tuán)產(chǎn)業(yè)集群，為城市運(yùn)營注入創(chuàng)新資源，以廣州生命科學(xué)城為例，通過引入中化農(nóng)業(yè)，金茂成功打造集種業(yè)總部基地、交易會展平臺、成果轉(zhuǎn)化、休閑觀光、科普旅游及種業(yè)文化等功能為一體的產(chǎn)業(yè)平臺，打通種業(yè)相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，見圖2。

6 長開發(fā)周期需防范資金風(fēng)險

總體來說，金茂城市運(yùn)營是以住宅為主的城市綜合體，其具有以下幾大優(yōu)勢：

首先憑借曾經(jīng)打造的金茂大廈等一系列標(biāo)桿產(chǎn)品的經(jīng)驗以及旗下的金茂酒店上市平臺，金茂城市運(yùn)營項目可以實現(xiàn)商業(yè)、辦公、酒店三位一體的發(fā)展;

金茂府系項目的產(chǎn)品力口碑可以提升住宅溢價，同時幫助項目住宅去化;而由于背靠中化集團(tuán)，通過中化的內(nèi)部整合幫助金茂直為項目導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)核心，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢;另外在資金方面中國金茂與中化信用高度綁定，可以在海外發(fā)債使用中化額度，為金茂現(xiàn)金流提供有力支撐。

從金茂近幾年的盈利能力來看，一級土地收入分成+低價獲取宅地+城市商辦運(yùn)營的盈利模式效果明顯。

但是從其出讓項目股權(quán)以及引入合作方等一系列行為來看，這類開發(fā)周期高達(dá)5年以上甚至接近10年的大盤項目仍然對企業(yè)的資金提出了巨大的考驗，未來企業(yè)仍需要防范資金風(fēng)險。

作者簡介：丁祖呈，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁。